有专家预计2014年中国房地产将处于下行通道之中，而未来一线城市房价会坚挺，三四线城市房价会下跌，这些观点是否会应验?海南楼市过去几年一路看涨，今年会有哪些新变化?业界关注的房产税预计何时出台?它是不是房地产业的灵丹妙药?海南人均收入排在全国末尾，房价却高企不下，问题根源出在哪?一个健康的房地产业应该呈现出什么样的业态? 南海网全新打造高端人物访谈栏目《海南经济深观察》，独家对话中国农业银行首席经济学家向松祚，解读今年海南楼市新变化。

　　人物简介

　　向松祚:著名宏观经济学家，现任中国农业银行首席经济学家，中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长，国际货币金融机构官方论坛(OMFIF)顾问委员会成员、研究委员会成员，《环球财经》杂志总编。

　　向松祚师从“欧元之父”、1999年诺贝尔经济学奖得主蒙代尔。早年毕业于华中科技大学和中国人民大学，先后留学英国剑桥大学和美国哥伦比亚大学，是哥伦比亚大学国际关系学院杰出校友，纳斯达克上市公司华友世纪创始人之一。

　　楼市下行风险从三四线城市向一二线城市蔓延

　　向松祚在近期做客《海南经济深观察》栏目中提到，不是最近才注意到全国楼市的变化，而是三四线城市在很早的时候就已经呈现出下行的风险，而且这种下行风险正在向一二线城市蔓延。在谈到今年海南楼市趋势时，向松祚说道，前几年海口三亚楼市涨幅太快，特别是在提出建设国际旅游岛后，楼价涨幅超出了人均可支配收入的范围。 “海南这个地方，它本身岛内的需求，不足以支撑这么高的房价，这一点大家应该有共识;那么海外和国际的需求，能不能继续支持海南房价的稳定，其实也是怀疑的。 ”向松祚表示，海南楼市今年或者未来的趋势会总体回落，会有一个调整期。

　　海南房地产业发展应区分“两个市场”

　　根据统计，海南的人均月收入是全国排名来说比较靠后，而在消费领域，物价却很高，特别是房价也很高，这样的供需矛盾是否影响了海南的经济发展?向松祚对此表示，海南建设国际旅游岛，这个定位必然会造成这个反差现象。比如阿联酋迪拜，很多富人在那里生活，和当地居民的生活水平差距也非常大。“我觉得政策上要通盘考虑，比如保障房廉租房公租房建设要确保当地居民的生活需求，而剩余的房地产可以放开，让市场说了算，爱炒到多少就多少，这里面就是要区分出两个市场。”向松祚解释到，建设“两个市场”的目的，不能完全靠市场调节，要注意权衡，要让低收入的居民有地方住，能够安居乐业。同时对于富人来说，向松祚还说，不能放开富人任意圈几亩地，盖超过几百几千㎡（建面）的房子，这样又失现代公平正义的原则，应该实现资源共享。

　　房地产税是长效政策短期内出台有困难

　　“房地产税是为了调节国家税收，调整财富分配的意义上实施的一项长效政策，但不能说房价涨幅太快，我们就要出台房地产税进行抑制，房地产税不是救市的灵丹妙药。”向松祚说房产税应该征收，但是短期内出台有客观困难，因为我们的房地产信息还不统一“比如说博鳌，从什么时候的房子开始征?从多大面积的房子开始征?这个标准谁说了算?这里面涉及的面非常广，不是那么简单地说想征就征了。”

　　向松祚还谈到，一个健康的房地产业，应该实现四个方面的标准，第一是中等收入居民能够轻松地实现居者有其屋，穷人能够租房住;第二是房地产能够成为居民储蓄的一个渠道;第三是房价的涨幅不能严重偏离居民可支配收入的涨幅;第四是房地产不能成为投机炒作的对象。

　　海南国际旅游岛服务有待提高细节影响信心

　　在谈到海南国际旅游岛建设时，向松祚建议政府应该在服务水平上做功课，如何做到贴心到位人性化?他说前几年三亚的宰客事件曝光以后，全世界媒体都进行报道，影响极大，他自己也是受害者之一。“这种细节的服务，很容易打击旅游者的信心，三亚的条件不比泰国差，应该去那里取取经。”

　　向松祚认为，海南应该让游客愿意来这边旅游娱乐，甚至居住上十天半个月，而不是简单的观光游。