让我们先来梳理一下目前的房地产调控政策。首先是增大供应。根据“十二五”规划中，2011年-2015年内新建3600万套保障房，在去年完工约430万套后，今年计划新增保障房供应500万套。同时，在去年开工1000万套的基础上，今年保障房将新开工700万套。

由于房地产的建设周期大约为2年-2.5年，在未来一两年内，保障房将被大规模地投放市场，这将成为整个市场供应的重要保证。从过去几年商品房供应来看，每年新增供应量也不过为600万套-800万套，未来数年年均700万套的保障房供应，将从根本上改变中国房地产市场的供求局面。

诚然，一旦房地产市场调控增强，房地产投资的回报率下降，商品房新增供应量也可能相应下滑。按此估计，未来数年年均新增住房供应量（加上保障房）约为1200万套-1400万套，与过去数年相比，约有60%-80%的增量。从需求端考虑，未来数年的年均城市新增就业人口大约为2300万人-2500万人左右，这一规模与“十一五”期间相当。

城市新增就业人口主要包括原本自然增长的城市就业人口和进入城市的农民工群体。在“十一五”期间，城市新增就业人口规模约为年均2500万人，但城市新增的商品房供应量却仅为600万套-800万套，这在很大程度上导致了供需的失衡。

在“十二五”规划的后续年份，就业人口的新增总量与“十一五”期间相比大致相当，但商品房与保障房的供应量却开始猛增，按照一套房屋入住两个人的简单测算，中国将逐步实现房地产供需的基本平衡，这也是自1998年启动房改之后首度出现的。在这一局面出现之前，相信中央政府仍将坚持“抑制投机”的基本政策，以保证房地产市场能够成功实现结构性调整。

可以说，调整房地产结构，也是本轮房地产调控的另一个重要政策着力点，通过加大市场交易和流转成本，在提高房地产投资的首付和贷款成本的同时实施“限购”，中国事实上奉行的是“半市场、半行政”的房地产调控模式。尽管这一调控模式受到了很多的质疑，但从价格的反应来看，这一政策已经取得了一定成效。

如果坚持目前的房地产调控政策基调，相信中国有望在中期内实现这一住房供应制度——政府实施一定补贴的保障房将主要提供给中低收入群体；相对较为高端的、更遵循市场机制的商品房将被供应给收入较高的人群，但较高的居住和交易成本仍可能长期维持。

当然，要真正达到这样的效果，保障房的供应比例必须达到一定的临界值，中国提出“十二五”期间保障房的供应比例约为20%，似乎预示着临界值的大致范围。在笔者看来，20%不是一个新增供应量的概念，或更接近于存量概念。按照“十二五”规划，要新建3600万套保障房，加上“十一五”期间建设的保障房计算，大约有1.3亿-1.4亿的人口将入住公共住房。

按照中国目前的城市化率比例，到“十二五”末期，中国的城市化率将达到52%左右水平，对应的城市人口将超过7亿人，按此计算，保障房的供应比例将接近20%水平，与政府的相关目标暗合。

一般认为，中国的劳动人口在2015年前后将出现下降趋势，这意味着房地产的新增供应规模也需要逐渐减少，即所谓的“刚性需求”将不会对市场产生明显的冲击作用，彼时存量房的交易应该能够满足市场的基本需求。房地产市场的一般波动，也将更加遵循经济周期的变化。

目前，中国在温州已展开个人海外直接投资的试点，这对长期实施资本管制、资金“只进不出”的中国经济来说有着重要的示范意义：中国居民可以走出国门投资正处低迷的欧美房市；随着人民币汇率双向波动性明显增强，人民币单边升值预期的明显减弱，将改变境外资金长期持有中国房地产的投资模式。另外，房地产投资的回报率下降及持有成本和交易成本的不断上升，也将抑制国内外资金进入这一领域的兴趣。

尽管近日发布数据显示70个大中城市房价仍处于下调过程中，但目前经济正处于超预期下滑之中，如何“防止房价反弹”，依然是房地产调控的重要目标。对中国房地产市场来说，这又意味着什么呢？（作者系澳新银行大中华区经济研究总监）