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[海南] 叶檀限贷放松能否提振房地产市场

9月22日,“央行通知四大行调整首套房认定标准”的消息引发市场广泛关注。9月23日,信息变得更加扑朔迷离。有报道称兴业银行、浦发银行在某些地区已调整了房贷政策,实行认房不认贷,但两家银行随后予以否认。

  到目前为止,房地产已基本取消限购,限贷逐步放松,呵护市场之意明显。但取消限购限贷,能否从根本上提振房地产市场,仍然值得思考。

  取消限购是为了增加消费者,如果房地产收益预期上升,就是限购投资者也会打通关节进入市场,如果房地产预期收益下降或者风险不明朗,就是向全世界开放市场,也不会引来购房者。

  本地居民在当地购房如果属于刚性需求,原本就不在限购之列,如果属于投资性需求,进入市场取决于投资性收益。由于房价环比下行,投资性需求收益率下降,还会面临有价无市兑现困难的风险。未来房产税、遗产税等,也是笼罩在投资者头上的阴云。

  我国刚性需求以家庭户数为标准。5月14日国家卫计生委副主任王培安在发布 《中国家庭发展报告2014》时指出,中国家庭数量达4.3亿户,居世界之首,家庭规模日益小型化。如果4.3亿户每户拥有住房100㎡(建面),中国需要的刚性住房面积为430亿㎡(建面)。

  根据国家统计局发布的“2014年1~8月全国房地产开发和销售情况”数据,截至8月末,商品房待售面积5.616亿㎡(建面),比7月末增加930万㎡(建面)。若按照今年前8月的销售速度,去化周期为10个月左右。最近两年多来,全国商品房待售面积增幅达86.4%。这一数据是较为保守的数据,保障房、福利房纳入的不够。

  住宅库存与刚性需求量相比,似乎不高。问题在于,如果人口不流动,刚性需求绝大部分被自有住房满足。西南财大经济学院甘犁课题组研究结果是住房拥有率高达89%,现有的房地产行业的产能,只需要它的三分之一,就能把这新增的需求给完全满足。

  只有两个办法可以解决库存难题,或者通过人口流动、城镇化等办法,创造刚性需求。比如,有人在老家县城购入一套住宅,却在青岛长期工作,有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城,假设全部需要在城市重新购房,需要3000万套住宅,这是很乐观的估计,如果人房分离只有研究的最高5.8%,那么我们只需要百万套住宅。难题在于,进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房,大部分属于较为贫困的群体,他们需要的是保障房,而无能力购买商品房。

  还有一个办法就是创造投资者,让中国百万个家庭财富在百万美元以上的家庭,源源不断地把钱砸到房地产市场,也就是说,让房地产成为家庭最重要的投资品种。北京、上海等大城市,家庭资产中的70%到80%是住宅,正因如此,这些城市的房价节节攀升。

  现在投资者还愿意继续购房投资吗?手上握有现金的人巧遇少数性价比较高的楼盘,可以购入。但整体而言,投资者购房看中的是房地产的投资收益。不要说现在没有取消限购,就是已经取消了限购,房地产价格能否涨过无风险收益率,都是个大问题。

  以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准,根据普益财富监测数据,截至9月20日,84家银行共发行了817款理财产品,保本浮动和保证收益型理财产品共199款,市场占比为24.36%;银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点,至5.12%。无论如何,房地产投资收益应高于5.12%。但房价环比连续下跌。

  银行房贷成本居高不下,按照融360网站的数据,最低的民生银行基准价打85折,首套房贷利率为5.57%,还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款,而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品,理财产品的时间要求基本在6个月以上”,银行对于房地产的谨慎态度一望可知。如果贷款难利率高,房地产收益率不可能上升,投资者也就不可能入市。

  要提振楼市信心,或者宣布房产税10年内不征收,或者大幅压低房贷利率,舍此,别无他途。

[海口] 叶檀:限购限贷一旦取消 房地产市场将大幅反弹

按照秦虹的观点,如果投资性需求真的已经被挤出的话,限购限贷等调控政策是否已经失去了存在的意义?叶檀表示,如果限购限贷政策现在就退出市场的话,房地产市场将会大幅反弹。

[海南] 谭浩俊:“放松限贷”引争议 防范风险是关键

南京房产限购政策取消之后,限贷政策的松动再度成为热门话题。放松限贷的效果如何,目前还很难说。在地方没有放松限购之前,很多人都在担心,一旦形成连锁反应,极有可能会导致房价上涨。但实践证明,放松限购没有带来楼市回暖。

[海南] 杨红旭:年底前房价不会出现全国性反弹

杨红旭:就全国而言,年底可能看不到全面的反弹。这次房贷放松会刺激需求,但是库存压力非常重,房价的涨还是跌要看供求关系。信贷放松刺激需求,但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。

[海南] 叶檀:一线城市取消限购令将只是时间问题

叶檀认为,与限购政策调整相比,更值得关注的是福州首次放松首套房贷款的认定标准。她指出,目前限购对楼市刺激不大,最关键的还是限贷政策,因此限贷放松是必然趋势。目前各地楼市库存压力较大,福州调整限贷政策会被其它地方政府效仿。

[海南] 叶檀房地产调控还有找准调 政府未真正尊重市场

中国政府希望保持房地产市场稳定,在几十个城市放松限购、小规模补贴购房者之后,住房市场出现了分化:没有放松限购的一线城市,地价房价全面上升;中小城市则萎靡不振,百城房地产价格环比、同比大部分下降。

[海南] 房地产投资趋势论坛成功举办 叶檀:投资仍有空间

央行降息被楼市视为重大利好,房地产投资新的机会在哪,成为公众特别是国内投资者最关注的话题之一。

[海口] 叶檀谈温州松绑楼市限购:房价涨势明确

据经济之声《交易实况》报道,经济之声的特约评论员知名财经专栏作家叶檀对此作出分析。

[海口] 叶檀:郑州限购没有意义 海南土地改革才有意义

郑州限购没有意义,只是上涨过快城市的一场秀。房地产价格大幅上涨之时,正是基础制度改革之时,以扭转错误的激励机制。

[海口] 叶檀:房价还有几个月的疯狂期 限购措施副作用明显

持续上涨的房价引起了业界及政府的担忧。10月11日,深圳出台了稳定房价八项措施。不过业界评论认为,尽管这些措施包括了限购、限价、限贷等行政手段,但效果有待观察。
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