化解房地产库存是2016年经济社会发展的五大任务之一。如何推动房地产去库存？申万宏源首席宏观分析师李慧勇日前在接受记者采访时表示，明年房地产去库存有四种路径。通过这四条路径化解房地产库存，将促使房地产行业集中度提高，房地产投资增速或在明年迎来拐点，但政策实施存在一定的风险和平衡难度。

路径一是通过新农民工市民化消化。李慧勇说，政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。但农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，政府可能采取分层次放开城市迁入限制，预计先从三四线城市入手。另外，政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。“从效果上看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量， 但大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是‘需要’而非有效需求，按揭买房存在一定的潜在风险。”

路径二是通过房地产企业购并消化。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控， 鼓励房企降低房价和兼并重组，房地产行业集中度将加大，房地产企业营销策略将转变。李慧勇表示，若房价发生普遍性降价，则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，但新市民增加较多的三四线城市房价可能出现调整，未来三四线城市可能出现量升价跌现象。

李慧勇认为，未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。他表示，非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，未来机构投资者购买库存商品房后，可以成为租赁市场的房源提供者， 扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。

路径三是通过取消限购来消化，更多城市限贷或限购政策待取消，特大城市二手房限制政策或放宽。李慧勇认为，北上广深的限购政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地产限购和限贷的意义不大，因此，可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。对特大城市来说，目前二手房市场需求大于供给，明年对二手房市场的限制政策可能会调整，比如微调二手房个税优惠限制或限购等。

路径四是通过扩大政府购买消化。“明年政府收购力度将加大。”李慧勇说，重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿，商品房与公租房的打通，体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。

李慧勇表示，国家住房银行设立的条件已基本具备，只差顶层设计。住房银行的目的在于稳定房地产市场、增加住房消费需求，可以提供低利率资金，能够缓解中低收入者的购房压力。

精彩对话

记者：如何看2016年房地产投资？

李慧勇：总体上看，房地产投资仍处在下行的小周期，预计2015年房地产投资增速为1%。但随着去库存的加快，明年房地产投资将会出现底部回稳态势，预计明年房地产投资增速回升至6%或7%左右。具体来看，明年一二线城市在商品房销售回升的拉动下，房地产投资将跟进；三四线城市受库存压力大、商品房销售缓慢影响，房地产投资仍旧低迷。

记者：明年房价走势如何？

李慧勇：房价走势主要受经济、产业和人口净流入三大因素影响。综合这三大因素看，明年房价两极分化走势较为明显。以北上广为代表的一线城市房价将出现一定幅度的上涨，原因在于，这类城市经济增长相对较好，产业发展相对较快，又有较大的人口净流入作为支撑，促使房价出现上涨；与一二线城市相比，三四线城市在经济、产业和人口净流入方面存在明显不足，再加上这些城市房地产库存较大，抑制了房价上涨。