上次小编写了一篇关于川渝置业的文章，对此，有不少地州购房小伙伴纷纷留言咨询昆明的房子适合自住还是投资？昆明值不值得买的问题。毕竟这会直接关乎到买房的最后选择，所以，小编得安排安排。都是云南本地小伙伴，离自己老家也近，不论做投资，还是未来为自己子女规划考虑，昆明都会是很好的买房目的地，不信你就来看看！

本文关键词：

1、  云南各地州市房价多少？

2、  地州人为何去昆明置业？图昆明什么？

3、  自住还是投资好？

一、云南各地州市房价多少？

昆明各地州市房价示意图

首先看昆明和大理的房价，价格相差不大，但是以大局看的话，相差还蛮大，毕竟大理不及昆明的教育、医疗、商业等生活配套，这也是大理人为什么钟爱置业于昆明的原因吧！差不多的价格，却可以买到性价比高的昆明房子；要是不看昆明和大理的房价，其他地州市的房价有没有让你很是心动？不少人除了熟悉的丽江、版纳，很少知道其他地州的情况，咱根据旅居网统计在昆明买房较多的地州市，来了解了解基本情况吧！

昆明至地州市示意图

昭通

昭通历史上是云南通向四川、贵州两省的重要门户，是中原文化进入云南的重要通道，素有小昆明之称，为中国著名的“南丝绸之路”的要冲。

昭通市实景鸟瞰图

曲靖

曲靖是云南的“第二”，作为云南重要的工商城市，综合实力、经济实力可以说是和昆明旗鼓相当，可是房价只是昆明的一半不到，一半，不到。

曲靖市实景网络图

红河

红河州全国唯一以哈尼族、彝族为主体民族的自治州，是云南经济社会和人文自然的缩影；是中国走向东盟的陆路通道和桥头堡。

红河市实景网络图

玉溪

玉溪被戏称为昆明的后花园，位于云南的中部，是一个多民族混居地，因淳朴民风和浓郁的地方特色，也因粮食高产，烟叶质地优良，享有“滇中粮仓”、“云烟之乡”的美誉。

玉溪市实景鸟瞰网络图

来昆明买房的地州客除了上文介绍到的，还有大理，丽江、楚雄等7大城地州市。别疑惑，别觉得明明其他地州市也蛮好的呀！为何偏偏去昆明购房？但现实中，对于地州人来说，作为省会的昆明，发展空间和潜力相对都比较大。而且就在云南省内，不管是昆丽高铁、沪昆高铁、渝昆高铁、沪昆高铁等，不仅仅可以快速回到自己老家还可以随便出趟省。

二、地州人为何去昆明置业？图昆明什么？

为什么地州客户喜欢来昆明置业？除去省会的身份，还有什么值得的？不少置业成功的地州人表示存在以下几种类型：

第一种：为子女在昆明发展铺路类型。昆明集中全市优质的教育资源，考虑让孩子未来前程的事情，教育更是头等大事。

第二种：自住类型。昆明作为云南的省会，是唯一的中心城市，又是东南亚桥头堡，交通便利，坐拥全省的城市资源，气候适宜、环境资源、商业资源都丰富，尤其是医疗资源，昆明挤进“每千人医疗资源“全国城市第5，远高于北上广深，以后养老还是很合适的。

各大城市每千人医疗资源的分布示意图（来源：国民经略）

第三种：纯投资类型。手里有闲钱，放在手里怕贬值，昆明房价涨幅，与地州涨幅对比，还是昆明房产比较把稳，因此把昆明置业做为资产配置的首选，这种类型的朋友是最多的。

地州购房小伙伴似乎很懂昆明，对教育、医疗、交通、投资等更加需求比较大，在2019年占主城去化量近40%以上。

看到这里兴许会感叹一句，“地州人真有钱，自己地方的房价这么低，就因为这些条件去昆明买房！”没错！地州人就是有钱！

2020年各地的薪资报告示意图

这样一对比，地州户籍的小伙伴，似乎确实要比“昆明本地人有钱”，跨地买房并不奇怪。那怎么有钱的地州小伙伴，为何就要去昆明置业呢？昆明值得吗？小编认为是值得的。

第一，昆明人口吸附力。昆明为云南省会，流入人口近80%为地州新昆明人，曲靖、楚雄、昭通、红河、玉溪、大理为主力人口迁入来源。这里的地州客户购房客群来源与人口主流迁入来源高度匹配。

第二，城市发展。昆明在云南、中国乃至南亚、东南亚桥头堡的战略地位不言而喻。只要支付能力允许的情况下，和地州相比，昆明依然是不错的选择。

昆明夜景网络图

第三，交通便利性。昆明有地铁、高铁、飞机和众多的大汽车、公交车等，交通都非常便利。

昆明南站示意图

三、自住还是投资好？

网络示意图

首先，咱们得先了解购房的基本政策情况：云南本地人：不限购；昆明二手房不限购。

昆明商品住房按揭贷款认贷不认房，最长只能贷款30年：

（1）、购买首套商品住宅商业按揭，按揭最低首付不低20%，基准利率上浮15%；

（2）、购买第二套商品住宅商业按揭贷款，最低首付不低于45%，基准利率上浮20%；

（3）、暂停第三套商品住宅按揭贷款；

（4）、商铺、公寓、写字楼等商业楼盘不限购不限贷，首付不低于50%，最长只能贷10年，基准利率上浮30%

（5）、申请住房公积金贷款首套房首付不能低于20%，第二次申请住房公积金贷款首付不能低于50%，第一次住房公积金贷款结清后，轮候期为2年才能申请。

网络示意图

了解完购房的基本政策情况后，昆明的教育、医疗、商圈、交通等硬件条件都有了，还需要考虑什么？当然是自住还是投资咯！

自住？一个好的自住产品，最大的特点是不仅符合当下自己生活需求，还符合自己的生活的隐性需求。

比如说，家里有小孩、老人的，考虑到小孩上学和老人就医问题，选择上就要倾向于自带学位和三甲医院的楼盘会比较方便，可以解决小孩上学经常拖拖拉拉，医院内部设施设备不齐全的问题；上班通勤也是问题，要是买了郊区地铁口的房子，买的时候觉得有地铁就行，而实际上入住后发现地铁通勤时间长，拥挤，停运时间早，给自己的生活带来非常大的不便。

所以，自住房的逻辑应该遵循的第一点一定是便利度，这个便利度指的不仅仅是交通，还指的是自己未来子女和父母所需。

网络示意图

投资？大部分人都会回答，投资回报率。对，没错，虽然房住不炒依然是主基调，但把闲置资金投入房地产，依然是很多人的选择。既然是投资，回报率一定是最终投资成功与否的呈现。

掌握好的投资标准和逻辑，相对于自住选房来说，就更加重要了，小编简单归纳以下几条，仅供参考：

1、片区内有足够的卖点，比如未来CBD，地铁线，政务区，自贸区等等。

2、 片区内有足够可建的地，如果没有地，没办法建，未来只会平和上涨。

3、片区内有足够好的学校，并且离的足够近，这样出租也方便。

4、开发商比周围的开发商都要优秀。

世界500强企业示意图（部分）

以上，即使满足一半，都可以称之为优秀的投资品，同时，做出优秀的投资判断，还要注意这几个问题：

1、不要去纠结自住是否舒服，更不要去考虑一些比如医疗、教育之类的，这是自住才需要考虑的属性。

2、利好足够的情况下，忽略户型之类的属性。（利好如：景点、商圈、交通、回到率高等）

3、近地铁比商业后期更能卖得上价格。

4、不要一枚的认为有人在哪就必须买哪的心态。

一直讲自住和投资不一样，总会有人问投资的房子最终不也是要卖给别人住么？

其实，有前景的地方投资，不是说他不具备居住的条件，而是不全具备，但是依然可以购房完后，后几年或者偶尔回来居住，只是不具备正常一家几口需要在市中心通勤上班上学的条件。当然，还是会存在符合既投资又自住的产品，但真正全方面符合的产品是凤毛麟角的。

所以，居住是居住，投资是投资，如果硬要中和在一起去考虑，大概率折中后的结果，既不会太舒适，也不会回报率特别高，因此，小编依然还是觉得，投资和自住还是要分离。

自住、投资户型网络示意图

小编总结：地州购房者买房的动机，有的是自住，有的投资，毕竟，本地人对某种需要的渴求，要比外地人更强烈。不管是什么动机，昆明购房或许成为地州客户资产配置的新趋势。所以，对于地州购房者在昆明买房，小编给出的建议是：买得起，卖得掉即可！