博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚举行，2012年在宏观经济放缓和楼市持续调控的背景下，房地产业正面临着深度的调整，面临这样同样的问题，如何跨越周期，是此次房地产论坛的主题。

住建部政策研究中心主任秦虹女士对房地产周期与结构相关的最新研究成果发表主题演讲。对于坚决不放松的房地产业在6月份出现了环比的微升的现象做了详细的说明。

我们看到国家统计局5月份对外公布的70个大中城市房地产指数的变化，没有用新建商品房的词语表述，因为有资金的压力和项目降价的问题，新建商品房的位置和远近好坏，价格是不同的，违法真正的反映价格，用二手房的价格反映价格变化趋势，5月份70个大成城市的二手住房价格是同比变化全国70个大中城市二手房价格的最高幅度是3%，下跌的幅度绝大多数的城市在-6%，一个城市二手房下跌的程度接近了20%，这就是温州市，这是为什么？同样的政策调控下，70多个大中城市有40个城市是限购的，全国的政策是一致的，同样的政策中，为什么70个大中城市的房价变化为什么是这样的情况。

上个月专门去了一次温州，了解了温州房地产市场的情况，我到温州的时候，我发现温州二手房价格变化的幅度实际上远远高于国家统计局20%的下降，很多项目下降的幅度在40%到50%，很多的部门介绍了温州的某广场，新建商品房是4万元/㎡（建面），经过二手房的炒作达到了8万元/㎡（建面），价格上涨翻了一倍。现在二手房的价格低于4万元/㎡（建面），下降了50%，比新开商品房的价格还要低，销售依然困难。温州市在去年的4月份，我也去过调研，当时我的感觉是温州的房价非常的高，普通的房屋，我们看到很差的房屋，也在四、五万元左右，价格远远高于北京的。温州有瑞安县，去年四月份的房价是“破4出5”，超过4万接近5万，这是一个县级市。

为什么温州在这次的调控下，同样的政策下，房价下降幅度是成倍的，其他的60多个城市情况是不同的，我们要思考支撑房地产市场变化和上涨、下降的因素是什么，如果剔除制度的因素不说，土地制度、金融制度不说的话，我觉得房地产市场，主要是靠人员流和资金流“双流”推动的作用，我们要研究人流，中国是大国，城镇化对房地产的贡献很大，城镇化对房地产的贡献，农民进城对房地产的贡献，对中小城市是有意义的，对大城市的房价意义不大，什么样的人流动对城市房价影响大，对房地产市场的影响大，主要是中小城市的人口向大城市流动，小城镇的人口向中小城市流动。过去十年因为经济发展和产业布局，导致人口的格局发生了很大的变化。如果问很多人，中国第一人口大省是哪个省的话，很多人会告诉我们河南省，河南省是中国的第一人口大省，但是我告诉大家，这是错误的，2000年人口普查的时候，河南是中国第一人口大省，过去了十年，2011年第六次人口普查的时候，表明中国现在的第一人口大省是广东省，从过去人口总量排第三位，现在排到第一位，人口总量超过了1亿。说明过去十年，中国的人口从东西部向东部流动的趋势和规模和速度是巨大的，反映了为什么东部城市的房价和房地产市场活跃上升的幅度要大于全国的平均水平，为什么有人流，因为人流代表了真实的需求，这些人到这些地方去，总有落脚的地方，总要住下来，无论是买房屋还是租赁，无论是独立居住还是合居，总是要有住房，人流就是真实的需求。如果脱离了真实的需求，房价就有风险，第6次国家人口普查，国家统计局将各个城市人口数据对外公告，我们发现一个问题和情况，过去的10年内，北京、上海这两个城市，新增常住人口600万，不包含农村，意味着什么，也就是过去十年，北京上海两个城市，大概平均算的话，平均每年新增常住人口60万，如果让60万新增的常住人口在北京、上海踏踏实实的住下来的话，意味着什么？意味着北京上海每年新增常住人口至少是20万人，如果按照三个人住一套住房，无论是租还是买，在城市踏踏实实的住下来，每年要新增20万套住宅，这是他们的需要，显然我们看到的问题跟此是没有关系的。我们看到温州的情况，过去十年城镇人口是增加的，因为地处发达的长三角，温州的人口相对于其他的城市相比每年新增的常住人口是10万人左右，北京、上海新增常住人口是60万，但是温州的房价要超过北京，赶上上海。人脱离了真实需求的高房价和市场的繁荣，本身就意味着风险，鄂尔多斯常住人口只有65万人，但是房屋的价格跟市场繁荣程度存在着很大的差距，令很多大城市可望不可及。

我们看到一个事实是，伴随着人口向东部流动的同时，中小城市的人口向大城市集中的速度和规模是最大和最快的，这是真实的需求，每年人员流动的规模和速度产生了真实的需求。很多中小城市的人口是净空的，10年来是负的。

这是我们看到的人员流动的情况，再看资金流的情况。人员流是真实的需求，如果没有购买力和资金的需求的话，对房地产的产业来讲，发展也是非常困难的。这次通过温州市场的变化，全国房地产市场的变化，以及现在看到的政策的调整和引发的一些变化，我们可以看得到，实际上不容忽视的问题是，房地产金融资产的属性是非常强的，我们是不能忽视的，房地产是具有使用和资产双重属性的产业。