童大焕,当今国内最活跃的时评人之一,现为重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长。著有《买房的革命》、《世纪大迁徙》、《穷思维富思维》、《定位中国》、《中国城市的死与生》等作品。
房地产只是城市化的一个副产品
其实房地产只是城市化的一个副产品,所以我今天的主题可能会有两条主线,一个是中国经济的基本逻辑,还有一个是中国城市化的基本逻辑,只有在这两个基本逻辑的前提下来谈房地产我觉得才是靠谱的。
今天的中国正处在一个史无前例的城市化运动中,但是城市化的规律是什么?到底是大城市化还是小城镇化?这是我们一直很纠结的问题。
中国经济这30多年的飞速发展有一些很重要的因素:1、前面计划经济时代把人创造的能力给束缚了。2、政府亲力亲为的这种政府公司化招商引资一定会加快GDP的增长,甚至腐败本身也会增加GD P。这是很显而易见的道理。3、城市化。中国在1998年以前我认为城市化都是被人为阻止的。我为什么把1998年作为一个城市化运动真正的开端呢?是因为虽然上世纪80年代国务院出了一个文件,因为农民吃不饱饭了,到最后就没有办法,解决不了他们的就业,就说允许农民自带口粮进城。但是由于城市的住房没有放开,其实很多地方还是很难解决居住的问题。而1998年住房自由化以后中国的城市化和房地产发展非常快,所以我把1998年作为一个分水岭。
回过头来再说一个经济的逻辑,其实2014年大家看到了,我们的产能全部陷入过剩,接下来中国经济的逻辑我认为是这样子的:制造了非常多的泡沫,但是接下来要用泡沫来消化泡沫,所以会进入降息的周期,降低存款准备金率的周期,而且还会继续加大钞票的印制。
城市化历程产生巨大的补课效应
我刚才说在1998年以前中国的城市化是人为阻止的,我把它做一个比喻是什么呢?就像是三峡大坝一样,把水流给拦住了,一旦这道大坝自动在市场经济条件下消融,这个水就倾盆而下。也就是说我们中国过去50年的城市化的历程是不正常的,所以我们未来的30年,正常的城市化历程会看起来极其不正常——— 西方国家用80到100年时间可以自然完成的城市化历程,中国将会用30年的时间来完成,这就是一个巨大的补课效应。这种效应一定会导致房价的落差、土地的落差、各种权力的落差。
房价的下跌和经济环境有直接的关系。其实不要说房价下跌30%,我们简单测算,房价下跌20%中国的经济就完全承受不了。都是过剩,房地产的产能过剩跟其他最大的不同是房地产是不动产。房地产不动产也就意味着它的区域过剩不会转变成为全国性的过剩,这个是最重要的。
城市化的逻辑在哪里?到底是小城镇化的逻辑还是大城市化的逻辑?我们分析了过去50年搞的那些都是反城市化的运动,结果都没有成功。城市化是人口和产业的聚集才带来效率的提高、自由度的提高,能源没有减少,但是产出效率大大提高。比如说垃圾处理,我们现在的农民的垃圾是很难处理的,但是你到了城市以后垃圾处理就可以变得廉价了,因为它有规模效应,同样各种文化旅游设施、文化娱乐设施、商业设施由于人均规模的效应就已经变得效益很高了。
人类历史上有两种均衡方式,所谓的均衡发展一个就是说把资源往人口稀少的地方去转移,让它均衡发展,还有一种均衡发展是让人口自由流动,我们采取的是资源的方式,但是资源的方式会遭遇现实巨大的挫折,一个是不尊重规律,第二个是破坏自然。所以地缘经济学的这个东西咱们是要服从它的,不是说我们来违反它。“人聚财聚,人散财散。”离开了人钱是没有用的。
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