分析中国楼市,不少人喜欢以任志强和潘石屹言论作参考,因为二人皆是资深房地产大佬,不但经验丰富、嗅觉灵敏,而且敢于发声,常能见人之所未见,言人之所未言。近些日子,中国楼市出现异象,似乎拐点已现端倪,一向是坚定唱涨派的任志强,自然坚持楼市还会稳中有升,潘石屹却异乎寻常地公开表示,楼市前景不佳,理应看衰。

5月23日,潘石屹在清华经管学院中国企业家论坛说:“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。”话说得很直接,观点也很明确。潘说此话,依据有三。

其一,不动产统一登记条例出台,会增加市场供应量,而供应量增加,房价就会下跌。潘说:“现在要搞不动产登记了,傻瓜都知道,房子变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元,也不能换成房子。”

其二,房产税政策的推出,会加大房屋持有者成本,拥有多套住房而一时无用者,必然尽快抛售,这又会促使房价下跌。潘举例说:“现在北京,就我所知,拥有房子20套以上的人是有的。拥有100套房子的人也是有的。而且这些房子都没有租出去。如果出台房产税政策,就会促使他们将手中的房变成市场供应量。”

其三,农村集体土地入市,亦会大大增加土地供应量。十八届三中全会决定提出,允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。潘举例说:“北京CBD是4平方公里,但是北京的农村建设用地有1006平方公里,相当于250多个CBD。所以,土地的供应量是非常大的。”

以上三条,确实会引发楼市供应量增加,根据经济学原理,供给与价格成反比,供给越是充足,价格越是下跌。这道理当然没错。但细加推敲,上述三条,均属国家宏观政策。政策提出以后,如何具体细化?怎样逐步落实?都还需要一个过程,少则一年两年,多则三年五年,以相对长期的政策来推断近期楼市走向,似乎有些缺乏说服力。

比如,老潘认为,不动产统一登记条例出台,会促使拥有多套住房的官员将房子尽快出手,换成英镑、美元或人民币,这就必然增加楼市供应量。道理固然不错,但事实究竟如何?谁能拿得出有说服力的数据?老潘依据何在?至于房产税会促使拥有多套住房者将房脱手,此话已经说了多年,对楼市影响几何?仔细想想,房主们既然拥有几十、上百套房产,其腰包自然鼓得有些分量,即使交点儿税,无非等于少了几套房产而已,有必要那么惊慌吗?房子换成了钱,就一定能保值吗?

中国楼市,最难预测,难就难在总供给和总需求均不透明,没有谁能搞得清楚。近来,一些二三线城市房价下跌,吃惯土地财政的当地政府,生怕楼市一跌,收入剧减,日子过不下去,于是纷纷对楼市松绑。此举会否产生连锁反应,引来全国楼市应声下跌?我看未必。老潘登台唱衰楼市,无非也是逢场作戏,说说而已,大可不必当真的。