长期唱衰房地产市场的独立经济学家、“唱空者”谢国忠近日表示，由于中国从热钱流入国变成一个热钱流出国，加之人民币从升值预期变成贬值预期，房地产在未来两三个月要做调整是不可避免的。而明年初，受地方政府的财政压力影响，房价或迎来新一波反弹行情。

■谢国忠

1960年出生，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事。2004年10月，谢国忠发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文，开启了近十年的“唱空中国楼市之旅”。但是，谢国忠近十年间的20余次“涉房”言论鲜有应验。

■对话

所谓泡沫，就是“炒一把”

谢国忠曾因成功预言1997年亚洲金融危机而名声大噪，也曾预测A股会在2008年从6000多点跌至2000点而备受关注，还于2009年预测世界在2012年遭遇经济危机。但这些成就，都不如他多年来唱空楼市却屡屡落空的经历出名，他也因此被网友戏称为“空军一号”、“末日博士”。

“错的时候我会承认，会写在文章里”

问：你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。做出判断的依据是什么？

谢国忠：我没说过这番话，只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同作用下上涨的，而政府还要控制货币超发，防止人民币崩盘，所以，房地产长期会下滑。但是，房地产不会暴跌。

问：你从2004年开始预测中国房价走势，几乎全是预测房价下跌，却从没准确过。

谢国忠：我始终强调泡沫。2004年10月份的时候，我说的是上海房价会在2005年6月大幅下滑，没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而当时美联储把美元利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。实际上，在2005年5月，上海房地产价格见顶，至年底，房价下滑近一半。但是，官方统计时没有这个数据。

问：你觉得自己对中国房地产的预测，对的时候多，还是错的时候多？

谢国忠：我错的时候我会承认，会写在文章里，解释自己什么时候错了，为什么错了。之前我原以为2013年是中国楼市的拐点，后来我在2011年的秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。

“泡沫并不意味着房价会跌”

问：有报道称，你的一个同学在2004年读过你的“泡沫即将破裂”后，没有买房。之后房价一路上涨，后来这位同学见到你说“因为你，失去20%的收益”，是真的吗？谢国忠：他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫，但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫，正面的看法会去炒房，负面的看法会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌，事实上当年的房价跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。

问：泡沫意味着“炒一把”？

谢国忠：最终你会明白，泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道，“炒一把”之后，在何时撤出来。

问：2006年之后，你又买房了吗？

谢国忠：没有。当时买房是自住用的。买房干嘛呢，投资价值不高，流通性不高，投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。

“没必要买房，租房最适合”

问：你对现在观望的买房者有什么建议吗？

谢国忠：我觉得没必要买房。如果是自住的话，目前租房从经济学的角度来讲，是最适合的一条路。

问：2013年及以后的房价走势是？

谢国忠：那种高点是回不去了。2012年是拐点，2011年中期的高点再也回不去了。最近的这股房地产热潮，是房地产开发商要营造房价不断“创新高”的氛围。事实上的交易量、价格都不像以前那么高了。2012年是第一轮下滑，然后是反弹，这是第二轮下滑，这样肯定要来个五六次。