租赁新政下 租房租赁市场运营商的机遇与挑战

　　2017年12月19日，由中国房地产业协会金融专业委员会、商业和旅游地产专业委员、中国REITs联盟，新浪乐居联合举办的“2017 房地产租赁市场与资产证券化论坛暨第一届中国租赁性住房发展峰会”在京召开。

　　大会秉承“房住不炒，租售并举”原则，为更好地发挥资本市场作用，解决住房租赁市场发展伴随的痛点问题，为住房租赁市场快速发展添砖加瓦，实现住房租赁市场在新时代的健康持续发展。本次大会邀请房地产行业政府领导、开发商代表、金融机构大咖一道交流思想、共叙发展，共同迎接新时代、应对新挑战、面向新目标。

　　论坛以《租赁新政下 长租**运营商的机遇与挑战》为话题，由乐居新房集团副总经理、新房集团北京公司总经理唐亮主持，参与对话的嘉宾有：熊猫**创始人王玺龙；湾流国际联合合伙人孙波；美国华平集团执行董事张其奇；中金公司地产产业首席分析师张 宇；相寓副总经理张多。

　　面对目前房地产市场向租赁方向转变的特点，美国华平集团执行董事张其奇表示：“中国过去是新房销售比较旺盛，二手房的交易和租赁是比较弱的，但未来，可以预见的随着新房市场越来越均衡，未来的走向趋于稳定，二手房的交易会慢慢上涨，租房的市场也会慢慢凸显出来，未来整体的房价也会通过租房市场来调节，这是未来发展的趋势。就像美国成熟的市场发展，既有新房市场，又有二手房市场，也有租赁市场，这三方是比较均衡的。”

　　提到长租**集中式及分散式的两大业态，相寓副总经理张多表示：“说到长租**，离不开的两个话题就是运营和服务。对于分散式的长租**来说，最复杂的点不在运营，而在服务。因为分散式**最难解决的一个问题就是标准化。在房产发展的过程中，我们实际上的产权性质不同阶段、不同地段的物业品质、品类和性质差异都是非常大的。所以我们能在这块做的最好的一点是，我们把它尽量网格化。如果把网格尽量缩小，在网格内我们的物业管理的数量越多，就会越来越类似于一个集中式**。虽然在标准化上达不到，但是在触达的距离上可以达到。同时我们也看到了另外一个趋势，尤其在分散式的长租**里，产品的同质化越来越趋于严重了。因此我们也在探索，能够衍生出更好的增值的价值，更多增值的服务带来给客户。”

　　对于**行业选择城市的标准，湾流国际联合合伙人孙波提到：“其实就两个标准，一个是人口，人口的密集程度，人口的数量以及流动人口的数量。第二点是房价，房价居高不下，包括限购政策不断升级，这两个因素都能不断的产生对于**的市场的巨大需求。这两个标准筛选下来，除了北上广深之外，比如像成都、合肥、郑州、南京，这些省会城市也好，人口密集型的大都市，都是**行业进入很好的选择。但在一线和二三线城市的区位上，还是有些区别的。尤在大城市合规性非常重要，需求量很大，竞争激烈，但是合规性是首当其冲的。二三线城市现在进入的**企业还不多，相对来说空间还比较大，所以产品和服务是进入二三线城市，产品定位比如**、企业员工宿舍等等在成熟地段的高端产品都是可以做的。”

　　回到开发企业抢占租房领域的现状，石榴是开发商里面的新锐，熊猫**是长租**里的新锐，熊猫**创始人王玺龙也在论坛中表示：“ 在这个市场当中有一个数据，存量在个人手里的闲置房源，没有任何用的，也没有做长租，也没有做买卖，已经占到了57%，就是分散式的。更不用说在市场当中集中式的存量的物业，所以这个市场是非常大的蓝海市场。现在进入的人还是太少。不然的话，政府不会落地得如此之慢。但是在这个行业当中我们也看到，终于在今年有更多的金融机构开始进入到这个市场当中，这是一个非常好的现象。有了金融的助力，这个市场才会真真正正站在起飞的跑道上。”

　　最后，最为最早开始研究长租**的中金公司，对于长租**的**价值，中金公司地产分析师张 宇先生表示：“我们在两年多以前，就发布了关于长租**深度的研究报告。目前市场所谈的万亿，最早的追根溯源的测算可以在我们报告里面看到。我们个人觉得从**的角度去看长租**市场，大家可能会习惯性的先去看**收益率，会说中国有负杠杆率，算不过账来。但我个人觉得，收益率本身是一个结果，而不是你应该做**分析的出发点。所以我认为，更重要的是资产管理，是一个**眼光和提升运营的能力，这才是真正**的魅力和**的价值，资产管理是你的品牌赋予资产的价值。”