房屋买卖你花了多钱冤枉钱，专业房产网经纪人告诉您其中的秘密

　一边砍价一边抬价 “差价”进了中介腰包

今年下半年，广州的赵女士将自己的房屋委托给中介公司出售。“我的心里预期是卖到420万元，但中介却说这个房子最多也就卖到410万元。”赵女士告诉记者，中介公司工作人员通过各种方式不断降低自己的心理预期，随后又开出了一个附加条件：虽然目前市场行情不好，但会力推这套房子，条件是只要房子卖出超过410万元的价格，多出来的钱归中介所有。赵女士思考一番过后答应了，“既然房子不好卖，卖到410万元也不错了，就算多也最多多个两三万吧。”

　　然而中介跟买房者却有另一番说辞。据透露，中介告诉相中这套房子的人，现在这套房子非常抢手，卖家放出的价位是430万元，“420万元是底线”。在一番讨价还价过后，中介同意将房子以418万元的价格卖给买家。

　　赵女士怎么也没想到房子竟然被中介以高出预期8万元的价格卖了出去。眼看交易即将促成，中介自然没有忘记之前的约定，在买卖双方都在场谈价格的间隙，中介将赵女士拉到一边，拿出了“白纸黑字”——“若房子以418万元的价格成交，赵女士转给中介公司工作人员8万元；若418万元不成交，则凭证作废。”

　　眼看买家要以418万元的价格签正式的购房合同，加上之前也口头答应了，于是赵女士在该凭证上签了字。如今收到一半房款的赵女士已将4万元付给了中介，并约定在拿到全部房款后再将剩下的4万元付给中介。但事后赵女士觉得这8万元花得有点冤，按照行业惯例，中介费由买方负责，卖方不需要付中介费，中介既然已经收取了买方不菲的中介费用，为什么多卖出的钱也进了中介的腰包？

　　广东济方律师事务所律师杨晓栋认为，在这个案例中，卖家与中介私下签订的所谓“凭证”可认为系原《居间合同》（注：“居间合同”又称为“中介合同”或者“中介服务合同”）的补充协议，卖家是知情且自愿的，中介亦没有强迫行为，所以很难认为系欺诈、胁迫，且最后卖出价格与当初约定的价格相差8万元，不算明显的有失公平现象。因此，此种情况很难根据《合同法》认定系无效或者可撤销的合同，一般来说应按照双方签订的合同和协议执行。

　　杨晓栋提醒，卖家在与中介签订相关合同及该类条款协议时需谨慎，对于房屋的市场价格应自行了解清楚，不能单听中介的一面之词，要做到心中有数。

　　中介变“戏精”唱“双簧” “空投炸弹”营造紧张氛围

　　广州的李先生放盘出售一套小两居房子，心理价位为190万元。一天中介给他打电话，说有一对夫妻看中了房子请他过去面谈，成交的可能性很大。

　　和有意买房者见面前，中介先把李先生拉到一旁说，“待会你咬死200万元成交，我们会帮你造氛围。”果不其然，在谈判僵持、买方心里犹豫不决时，中介的电话就开始响个不停，中介还拿着电话说：“你看，又有买家给我打电话谈价格了。”

　　该中介所说的“造氛围”就是在买卖双方面谈过程中，中介公司的其他工作人员纷纷打电话释放“空头炸弹”，一场戏里戏外的“双簧”就这样被中介唱得有声有色。李先生对这样的“表演”很反感，不仅仅是有悖诚信原则，更觉得自己的智商都被拉低了。

　　广东省消委会认为，该中介的行为侵犯了消费者的知情权，根据我国消费者权益保护法的规定，消费者有权知悉商品或者服务的真实情况。消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。

　　盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣建议购房者对购房过程要有充足的了解，三思而行。易居研究院智库中心研究总监严跃进则建议，监管部门应对违法违规较多的中介机构或个人进行惩罚、重新评估。

　　优先选房要交“茶水费” “潜规则”变相抬高房价

　　在新房销售过程中，一些开发商、中介收取几万到几十万元不等的“茶水费”，如果购房者不交这笔“茶水费”，就只能选择“顶天立地”（较高楼层和较低楼层）的房源。

　　今年10月底，武汉的陈露（化名）购买了位于武汉三环外的一套90㎡（建面）的新房，这套房子总价约120万元（包括10万元捆绑销售的车位费和22万元的装修费）。“你以为新房可以随便买么？想要选好房，一定要多花钱。”销售人员如是说。为了挑选到较好的楼层和户型，陈露还另付给销售人员8万元的“茶水费”。

　　陈露告诉记者，认 筹日她选完房子已经是晚上，离开的时候仍然有很多人在排队等待选房。“交了‘茶水费’的人，早就接到通知过来选房，不到一个小时就搞定回家了。没交的人，还蒙在鼓里。”陈露说。

　　一名业内人士告诉记者，交“茶水费”已经成为不少地区买房的“潜规则”，想买新房要么交全款，要么交“茶水费”。由于政府对一手房限价，而这些“茶水费”流向了开发商，实际上变相抬高了房价。

　　近日，针对收取“茶水费”等违法违规行为，武汉市房管局联合公安等执法部门依法审查了涉案人员45名，其中22名犯罪嫌疑人被依法刑事拘留。此外，武汉还公布了一批投诉举报专线电话，市民可举报收取“茶水费”等15类违法违规行为，武汉市房管局等部门将对查实线索从重从严打击。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进建议政府有关部门加大对开发商乱收费的惩罚力度，维护交易市场的公平公正。开发商和中介应在相关部门的监督下不断完善格式合同，宜在一、二手房的交易合同或文本上添加新的内容用于风险提示和交易引导。