明起实施！海南全装修住宅分户验收管理法—附热点问题答疑

日前，《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》（以下简称《办法》）出台，并将于5月10日起实施。今天5月9日上午，海南省新闻办公室举行新闻发布会，邀请省海南省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长刘联伟等介绍《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》并答记者问。

据介绍，该《办法》的出台主要是为了加强本省全装修住宅工程质量管理，落实参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平。该《办法》有以下的几个创新点：

一、实施交接验收，明晰工程质量主体责任

住宅工程装修前已完成的工程质量，直接影响到全装修工程的质量。为了划清土建施工单位和装修施工单位的质量责任，保证住宅工程的施工质量，《办法》第十一条规定了，装修工程施工前，应对屋面、楼地面、外墙（窗）及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按交接验收方案的规定进行交接验收，做好交接验收记录，并形成书面验收意见。这一条有效避免了质量问题责任不清的情况，有利于消费者维权。

二、实行样板先行的质量管理模式

全装修工程施工工序复杂，材料品种繁多，为有效控制全装修工程质量，《办法》规定实施全装修施工的单位，在进行全装修前必须完成具备交付条件的“样板房”，鼓励建设单位设置装修施工工艺展示区，以展示水电管线安装、地板、吊顶等主要工序的施工断面做法，明确了全装修所用材料及部品应与所完成样板房的标准一致，施工过程应采用与样板房相同的操作工艺及质量控制措施，施工质量符合国家和本省现行有关工程建设技术标准。使消费者能够一目了然地了解所购房产全装修的质量、工艺，明明白白消费。

样板间示意图

三、重点强调全装修所用主要材料与样板房一致，避免纠纷

市场上装修材料林林总总，价格相差极大，同一个牌子，因为档次不同，价格相差数倍，也是寻常不过。全装修所用主要材料自然成为小业主们关注的热点问题，因此《办法》第十一条用了较大的篇幅对装修材料做出具体规定：

第一，全装修工程所用主要材料、部品部件和设备应与所完成样板房一致。

第二，样板房所用主要材料、部品部件和设备等应在其使用部位的明显位置设置标牌，标牌内容包括材料、部品部件和设备的名称、规格、型号、质量等级、生产厂名及其他内容。

第三，样板房完成后，装修施工单位应绘制样板房装修工程完工图（以下简称完工图），完工图设备材料表应包括样板房装修所用的主要材料、部品部件和设备的名称、规格、型号、质量等级、数量、生产厂名及其他内容。

第四，原则上全装修所用主要材料不允许随意变更，因不可抗力因素需要变更装修所用主要材料、部品部件和设备时，对实行预售房制度的商品住宅，建设单位应履行告知义务，应在装修变更前将变更原因和内容告知已购房者；建设单位还应提供三种以上替换产品供已购房者选择；变更后的材料、部品部件和设备不得低于样板房的档次；应在样板房内公示变更信息；变更事项应签订购房补充协议。

四、强调了对外墙（窗）等容易产生渗漏水的部位进行外墙（窗）淋水试验

海南省属热带岛屿季风性气候，受东北和西南季风影响，常风较大，热带风暴和台风频繁。因为独特的地理气候，在质量安全监管过程中，住建部门发现“裂、漏、渗”困扰着部分消费者，为加强对“裂、漏、渗”问题的防治，《办法》强调要对外墙（窗）等容易产生渗漏水的部位进行外墙（窗）淋水试验，提前发现有可能的质量隐患点，避免多雨天气发生渗漏。

样板间示意图

热点问题答疑来了！海南全装修住宅分户验收如何进行？具体包括哪些内容？有哪些特点？

问：全装修住宅工程质量分户验收是如何进行的？

答：全装修住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，住宅工程竣工验收前，依据国家和本省有关工程质量验收标准、设计文件等，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

首先，做好分户验收前的准备工作。分户验收前，由建设单位组织成立分户验收小组，组织制定分户验收方案；准备好相关的检测仪器，并保证仪器的准确和正常使用；做好外墙(窗)淋水试验的准备工作。

其次，实施现场分户验收。依据国家和本省现行有关工程建设技术标准、规范、规程，施工图设计文件、工程合同及样板房等，严格落实“一户一验”，逐户、逐间、逐段进行，内容包含户内验收（共16项内容）和公共部位验收。对外墙(窗)等容易产生渗漏水的部位须按外墙(窗)淋水试验要求进行淋水检查。发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，分户验收小组应当书面责成施工单位整改，并对整改结果进行复查。分户验收合格的，由建设、设计、施工、监理等单位分别在《海南省全装修住宅工程质量分户验收记录》上按照规定签字、盖章确认，其中施工项目经理、总监理工程师还应加盖个人执业注册章。在填写《海南省全装修住宅工程质量分户验收记录》时，应附上整改复查记录。

第三，资料报送。在分户验收全部完成后，组织工程竣工验收７个工作日前，建设单位应将《全装修住宅工程质量分户验收方案》、《海南省全装修住宅工程质量分户验收汇总表》、《海南省住宅工程质量投诉处理承诺书》等，报送负责监督该工程的质量监督机构。

第四，监督管理。建设工程质量监督机构应当自收到建设单位报送的分户验收资料之日起5个工作日内，完成对分户验收工作的监督抽查，重点抽查分户验收人员配备是否符合要求、分户验收方案的执行情况、分户验收表及分户验收汇总表中签字盖章是否齐全、验收小组查出的质量问题是否整改完毕等；根据监督实际情况，确定监督抽查内容和数量，抽查工程实体情况与分户验收记录是否存在异常等。

发现存在违反建设工程质量验收、管理有关规定，分户验收记录内容不真实、验收的分项工程内容不齐全，存在影响结构安全、主要使用功能或明显质量缺陷等质量问题情况的，应当责令相关单位限期整改，重新组织分户验收。

问：分户验收具体包括哪些内容？

答：分户验收包括户内验收和公共部位验收。其中户内验收内容包括：1、主要材料、部品部件和设备；2、室内空间尺寸；3、防水工程；4、门窗工程；5、顶棚与吊顶工程；6、墙饰面工程；7、楼地面饰面工程；8、细部工程；9、厨房工程；10、卫浴工程；11、电气工程；12、智能化工程；13、给排水工程；14、通风与空调工程；15、室内防火工程；16、国家和省有关规定、标准中要求分户验收检查的内容。

本办法积极推广应用装配式内装修，装配式内装修工程主要包括：设备管线、装配式吊顶、装配式墙面、装配式地面、装配式厨房、装配式卫生间工程等。

公共部分验收主要内容包括：屋面、外墙面施工质量；楼（电）梯、通道及地下室车库等公共部分质量等。

问：验收要求如何？

答：全装修住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数，按《海南省全装修住宅工程质量分户验收记录》内容及要求对分户验收工作进行核查。

对弄虚作假、降低工程质量，将不合格工程按照合格工程验收，或者存在影响结构安全、主要使用功能或明显质量缺陷等质量问题情况的，或者存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的，对责任单位和责任人给予不良行为记录或列入黑名单，情节严重的按照有关法律法规对责任单位及责任人进行行政处罚。

建设行政管理部门和其他有关部门的工作人员违反规定，未按照有关规定履行监督检查职责，发现违法行为不及时查处，包庇、纵容违法行为造成后果的，或者其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为，由所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

问：《办法》对解决装修空气污染超标采取了哪些措施？

答：一是全装修应当采用绿色环保、防火阻燃、具有质量证明文件且各项指标符合《海南省全装修住宅室内装修污染控制技术规程》、《建筑设计防火规范》及有关国家标准的材料、部品和设备。

二是施工单位应当对装修所用材料、部品和设备进行进场验收，按规范要求进行取样送检复验，并将检验报告和验收记录作为工程质量控制资料的重要内容。

三是监理单位应当严格按有关规定进行核验和签认。

四是装修所用材料的检测纳入我省建设工程质量检测管理信息系统进行监管。

五是装修工程完成后，建设单位要委托具有相应资质的检测机构进行室内环境检测，检测结果不合格的，不得交付使用。从以上几个方面严禁室内空气污染超标。

问：《办法》对样板房的设置具体有哪些要求？

答：本《办法》所指样板房属于实体样板房，是分户验收的重要依据之一。建设单位应在装修施工前，对每种户型按设计文件要求设置样板房，宜以市场为导向，提供不同档次、风格的样板房，供购房者选择，以满足不同消费群体的个性化需求。全装修工程所用主要材料、部品部件和设备应与所完成样板房一致，施工过程应采用与样板房相同的操作工艺及质量控制措施，施工质量符合国家和本省现行有关工程建设技术标准，实行“样板先行”的管理模式。

《办法》具体规定了样板房完成后的几点要求：一是样板房所用主要材料、部品部件和设备等应在其使用部位的明显位置设置标牌，标牌的内容包括材料、部品部件和设备的名称、规格、型号、质量等级、生产厂名及其他内容。二是装修施工单位需绘制样板房装修工程完工图（以下简称完工图），完工图设备材料表应包括样板房装修所用的主要材料、部品部件和设备的名称、规格、型号、质量等级、数量、生产厂名及其他内容；三是建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。

样板房保留的时间自全装修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工验收备案之日起不少于2年。

问：下一步，主管部门将如何贯彻落实该《办法》？

答：下一步为保障《办法》的实施效果，一是在第二季度完成《办法》在全省的宣贯培训，培训对象含建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等参建各方有关人员，各市县监督机构监督人员。让更多的从业人员了解和熟悉《办法》的内容。

二是将在《办法》实施过程中加强监管，抽查住宅工程分户验收工作开展情况。

三是帮扶指导各市县监督机构加强对全装修住宅装修工程质量监督，落实《办法》中要求的样板房制度、交接验收制度，以及对分户验收的监督管理工作。

四是对《办法》的实施情况做好跟踪评估，注意发现各种问题便于将来的继续修订调整，保证《办法》内容要求与实际工作保持一致，具有良好的前瞻性和可操作性。