郁亮：楼市步入下半场 政策房唱主角

　　近期，万科总裁郁亮疑似成为某时尚杂志模特的图片在网上疯传，但日前记者亲眼见到郁亮时还是不免大吃一惊——从微胖中年男子，到健硕型男，一年之间，郁亮减肥12公斤。还记得万科当年大做“减法”，一心一意搞住房之时，王石在前台，郁亮微胖的影子身居幕后；而如今，当业绩突破千亿，商业地产、资本市场四面出击，兼并、收购风生水起，外界广泛猜测万科要转做“加法”之时，王石远游海外，而郁亮瘦身成功，走向台前。

万科总裁郁亮（资料图）

　　从郁总，到亮哥，郁亮已从“中年发福男”华丽变身为“时尚有型男”。或许，以后再提到万科，王石一身户外装在珠峰的影像将淡去，取而代之的是郁亮时尚“熟男”形象。

　　“发福”的万科和瘦身的郁亮，彼此交织。我们或许可以这样揣测：郁亮和千亿万科，正共同迈进一个新的时代。

　　房地产业“拐点”已至？

　　记者：房地产市场调控已经持续一年多，市场格局已经发生了根本改变，有人判断，房地产黄金十年已经过去，行业大周期顶部已现，您怎么看？

　　郁亮：你是不是想问房地产行业“拐点”来没来？只不过是换了一个问法而已。

　　2008年时，大家认为是万科抛出了“拐点论”，并且引领了降价潮，一时之间遭到同行非议，与业主关系也陷入空前紧张。万科吃过亏了，吸取了2008年的教训，我们不说“拐点”了。预测性的话题我不说。

　　但是可以看到的一个事实是，如果把中国房地产行业的发展看作一场比赛，那么上半场赛程已经结束，这是以房地产全面市场化为标志的，结果是万科完胜；而下半场已经开始，其主要特征是政策房唱主角，而商品住宅则将回归其居住本能，投资功能将被淡化。

　　记者：万科在下半场比赛中将扮演什么角色？万科做了哪些准备？

　　郁亮：之前万科的一个宗旨是“为普通人盖好房子”，而现在又加了一条“盖有人住的房子”。万科花了大量的研发成本，探索住宅工业化，以及15㎡（建面）超小户型的可行性，万科在上海的一个项目还第一个引入了社区食堂，这都是在为盖有人住的房子做准备。

　　我觉得，万科可以上场比赛了。

　　超小户型能否获市场认可？

　　记者：连续两年业绩破千亿，在下半场中万科想要取得持续的高增长，难度会不会更大？万科下一个目标是什么？

　　郁亮：万科从来没说要保持“高增长”，所谓的千亿目标、1400亿目标也都是外界臆测的，万科从来没有制定过这样的销售目标。

　　正因为下半场的比赛将回归商品住宅的居住功能，因此万科花费了大量成本研发，把房子的居住功能发挥到极致。15㎡（建面）的超小户型已经研发完成，希望这种让“更多年轻人买得起”的房子能够获得配套政策的支持，逐步推广。我们计划首个落户城市是北京，但还没最终确定。

　　推广15㎡（建面）超小户型目前面临的最大政策瓶颈是限购。如果购房者在购买这一过渡性住宅几年后需要改善居住条件，但又因已购买一套房而被限购，那肯定会影响这类产品的推广。另外，开发这一类住宅也需要当地政府的规划支持。目前很多地方政府表示支持万科的超小户型住宅。

　　记者：15㎡（建面）超小户型能给万科带来理想的盈利吗？

　　郁亮：房子越小越难做。要在这个15㎡（建面）的超小户型住宅中完全放下房间内的设备，家具甚至需要订做。万科现在做这种超小户型产品盈利不大，这不仅仅为了赚钱，更是“为了社会责任”。万科未来的目标之一，是让更多的年轻人能买到买得起的小房子。

　　记者：如果不追求高增长率，对于万科这种上市公司会不会有来自股东的压力？

　　郁亮：并不是越省钱越能赚钱。住宅工业化，超小户型的开发，这都是需要投入的，但都是代表未来中国房地产市场发展方向的，所以万科愿意花钱去做这些事。现在不去做，以后也要做。万科有很大一部分股东在意的是公司长远发展，万科也会做到对股东“短期有交代，长期有后劲。”

　　记者：万科对商业地产市场怎么看？

　　郁亮：不看好。我觉得现在全国各地到处都在造商场，这个数量说明泡沫比较严重，今后消化起来肯定会出现麻烦。

　　记者：那万科为什么还要拿那么多商业地产用地？

　　郁亮：万科做商业完全是为住宅服务的。现在纯住宅地非常少，大多是有配套商业的商住地块，万科做的商业也是以社区商业为主。

　　高层动荡主因是郁亮强势？

　　记者：今年以来万科高层人事动荡不断，万科有没有进一步的激励措施出台？万科的股权激励方案行权条件比较高，加上市场因素，行权难度是不是会很大？高层的变动有没有给万科带来影响？

　　郁亮：为什么要说“动荡”？我和王石主席都没有离开，怎么能叫“动荡”？这是正常的变动而已。

　　股权激励方案行权条件不高怎么能通得过？放宽行权条件，我坚决不考虑。

　　对于一个不断发展壮大的公司，其职业经理团队及组织能力、活力也需要不断更新，人员进出都是很正常的，即使是一些优秀的跨国企业也不能避免。万科健全成熟的职业经理人制度决定了公司不会因为任何一位领导的离职而出现动荡。比如说，公司在接到刘爱明离职的报告后，仅用了一天多时间就做好了人事安排。万科有着成熟的人才培养和储备机制。

　　事实上，即便是离开万科的人也并没有谁在外面说万科不好。有人说，刘爱明的离开是因为与我不和。实际上前几天万科27周年庆，刘爱明还发来短信祝贺。我跟他不仅是同事，还是“山友”，去年“五一”我们还一起去登了四姑娘山。如果不和，我们能在一个帐篷里吃住那么多天吗？集团的自行车联赛，袁伯银也特地来现场看望大家。