万志兵：房价神话真能就此破灭吗？

    近期，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，全国商品住宅市场低迷，降价潮蔓延各地。对房价的未来趋势，众多业内人士持下行预期，并呼吁调控决不能松劲。两年多来，中国持续进行房地产调控，并出台了一系列重大措施，特别是保障性安居工程的房屋建设，对缓解房价的压力。多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延，年底前楼市会逐渐走出僵局，更多二三线城市、更多项目将加入降价行列，房价拐点正在来临。调控的时间长度决定了调控的深度，此轮调控相比2008年持续时间要长，而且从紧的基调没有变，因此，接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。在降价促销增多的背后，是楼市成交的持续乏力。

    生存，还是死亡？房价下滑势头渐渐显露，房地产企业你还能否扛多久？随着楼市低迷的逐渐加深，市场各方的博弈正暗自激烈，空前胶着。有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。这个冬天成为国内不少房企必须面对的问题。“金九银十”的惨淡，持续低迷的成交量，使市场对楼市四季度的预期并不乐观。中国房市的关键词早已呈现：分化加剧，拐点将至，行业洗牌。随着“铜九铁十”的结束，银根紧缩，负债率高企的开发商，不再受银行青睐。单一性”的房地产企业几乎无法从银行获得新贷款。所谓“单一性”，说的是房企的业务单一，除了房地产，少有其他业务。目前各家银行对于房产公司的贷款都很谨慎，没有额度新增，对于存量收回的部分，有些也不再放款全国楼市持续低迷，各大房企开始竞相降价出货。市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。

    预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。世道低迷，行业洗牌趋势日趋明显，多家房企巨头纷纷着手“储粮过冬”， 10月前后历来都是每年新盘上市高峰，未来一段时期预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。深秋已至，在农户们刚刚完成秋收后不久，身处限购、限贷下的众多房企也摆开阵势，在上海展开了一场楼市的抢收行动，而这也使得上海代替以往领跌全国的深圳，成为本轮第一个楼市开始大规模降价的城市。北京等一线城市的部分楼盘已经出现大幅降价现象，未来降价趋势或向更大范围蔓延，房价降幅有望加大，不排除回归到2009年水平的可能。也有人问了，房价究竟跌降到多少算合理？我想这应该不是一个数字就能说清楚的。无论如何，房价现在当真已经在降了，这对于无房一族来说就是个好的开始。

    随着房地产调控的不断推进，房价上涨预期开始得到扭转，楼市成交量也随之出现大幅萎缩。房地产的拐点已经到来了，只是不敢承认而已；业内所说的拐点是错误的，学过微积分的人都知道拐点指该点的二阶导数为零，且三阶导数不为零，是个增速变化概念……抛开拐点先不说，楼价降了这是事实。开发商们使出不同的“招数”进行降价，让原本简单的楼盘降价行为充满玄机……

    为了打破市场僵局，大型开发商在一线城市率先降价。随后，二三线开发商开始跟进房价下跌！！！对开发商而言，当前的困难并不仅仅在于资金链的问题，更重要的是能不能像2009年那样挺过严冬，活下来。活着就有机会，历史证明，只要活着，危机过去之后，又会迎来新一轮的机会。当前开发商当务之急是休眠和紧缩，应对市场的调整周期。大部分中国受访房地产开发商在未来12个月内暂无流动性风险之忧。

    货币紧缩与房地产调控的叠加效应导致了房价下跌固然不错。但中国的房地产市场作为全球资产市场中的一环，显然不能遗世独立。而近期美元升值是房价下跌的一个不可忽略的因素。与此同时，土地市场扑朔迷离，不少开发商在第三季度试探性抄底买地，二线开发商接棒降价，且降价幅度有过之而无不及。目前降价动力最大的二线房企，无一例外都是去年乃至今年还在大举拿地、积极扩张的房企，到期必须支付的土地出让金以及高昂的融资成本。

    9月中旬起出现不少境外投资客抛售房产，境外业主抛盘现象正明显增加。部分境外房地产市场租金回报率较高是这些境外人士离场的原因之一，以伦敦为例，租金回报率5%~6%，而在上海只有约1.5%。近些年来虽然美元多处于颓势，但就如同1980年代的拉美危机以及1990年代的东南亚危机一样，当欧债危机愈演愈烈时，美元便会走出升值势头。”美元升值意味着避险资金将买入美元或流入美国实体经济，而这势必要抛售人民币或者撤出中国。

    房价早已结束了只升不降的“神话”。 市场没有只涨不跌的神话,虚高的房价终究会降到人们可以接受的合理水平。诚然，让房价回归理性，居者有其屋是所有有识之士的共鸣，但面对现实……中国的房价没有经历过一次完整的上涨、下跌，然后再上涨的一个波动，所以大家并不习惯，股市经过20年的发展，大家习惯了股市的涨跌，让我们从现在开始习惯房价的涨跌。让我们多点耐心吧，在这个寒冬等待楼楼市的一切一切…….，拭目以待吧！！！