张宏伟：本轮市场中楼市降价幅度猫腻不小

各地楼市成交量持续回升，成交量的回暖导致市场没有必要出现大范围、“大折扣降价”来缓解市场的僵局。　　

网上有消息称，某房企降价升级。从4月起，其在佘山的项目将在6折纪录基础上将再减少2个百分点，消息称其在上海四个在售项目将全面降至5.8折。

去年10月底以来，众多开发商开始顺应降价舆论趋势，纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的所谓的打折优惠活动，像“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”等噱头纷纷出现各大宣传媒介上。

今年，在开发商推出“首付一成”的“垫首付”等营销方式之后，形形色色的所谓的打折优惠活动又开始抛头露面。

当前市场情况下，楼盘降价幅度在10-15%均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘实际降价10%(相对于前期成交均价)就可以激活市场了。但是，当前市场出现楼盘5.8折、市场抛售楼盘等媒体报道，通过笔者实际调查及经验来看，本轮市场中楼市降价幅度猫腻不小，降价幅度大小言行不一。

从所谓“大折扣降价”楼盘推盘特征来看，主要有两方面：

第一，以初价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作，降价幅度言行不一；

第二，“大折扣降价”楼盘属于“大折扣降价”的房源非常有限，不少这样推盘的项目只有少数房源甚至有的项目只推出一套。

从开发商角度而言，“大折扣降价”这样的方式推盘无非有两个原因：

第一，由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内所谓“大折扣降价”，吸引客户尽快购房成交，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；

第二，“大折扣降价”从为一种营销手段，主要还是作为一个新闻炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。

不过，从开发商角度而言，“大折扣降价”从为一种营销手段其目的关键还是为了去化库存，在一定时期内达到一定的市场成交量，但是，并不是以清仓为目的。从消化库存的角度而言，笔者认为，整个市场库存的去化时间尤其是各自开发商的消化库存的时间，每一个开发商都会以自己的方式去把握这个度，而不是一味地降价促销消化库存甚至清盘清仓，如果开发商都抱着清仓的目的，那么，也就意味着清仓之后这个开发商也就退出了房地产市场。显然，这不是以标杆房企为主导的降价行为的主要目的。

从现实市场情况来看，各地楼市成交量持续回升，成交量的回暖导致市场没有必要出现大范围、“大折扣降价”来缓解市场的僵局，当前市场出现更多的状况是开发企业通过收窄房价降幅的局面试探是否可以激活市场成交量，如果可以激活，那么就维持现状，如果不可，那再调整市场策略。

因此，对于当前市场中出现的所谓“大折扣降价”现象购房者和投资者应该理性看待，开发企业在推盘时候也应该把控好降价节奏，采取合理方式进行价格策略的调整，并且及时处理好各方面的误解与市场关系。