章林晓：中国年青一代购房全靠“拼爹 拼赌”

3月14日，温家宝总理在记者招待会上就房地产问题的表态，引起全国民众的热切期望，有网友甚至按总理提及的“合理价位”计算出了各地的“总理房价”。对这个“总理房价”，网友或可“莞尔一笑”，但对房地产业界来说，或许不能一笑了之。

这位网友“总理房价”的计算公式是：2011年当地城市居民人均可支配收入×家庭构成人口(按2个人计算)×合理的房价收入比/90(小户型分界线)，得出北京、上海、广州和深圳的“总理房价”分别为4387、4831、4573和4867元/㎡（建面）。

一线城市“总理房价”最高也不满5000元/㎡（建面）。这样的计算结果，不光业内人士不认可，多数网友也认为不现实。有媒体报导说，对这个“总理房价”，网友看过后大多只是“莞尔一笑”。

网友或可莞尔一笑，业内人士却需深究——中国各大城市合理的房价收入比究竟应该是多少？试想想看，如果没有明确的具体目标，房地产调控岂非无的放矢？

本轮调控的一大特点，是鼓励自住性需求而抑制投机/投资性需求。一般地讲，住房虽然具有消费品和投资/投机品的双重属性，但在“限购限贷”政策约束下，应该更多体现为消费品属性。

住房主要体现为消费品属性，那么，合理的房价显然应该与居民收入相适应，其背后的经济学理论基础就是“平均消费倾向”和“边际消费倾向”，以及“生命周期假设”和“持久收入假设”。

“平均消费倾向”和“边际消费倾向”，大家都耳熟能详。而“生命周期假设”和“持久收入假设”在本质上是一致的，其要点就是当前收入只是决定消费支出的因素之一，预期和财富也是决定消费的因素。

当然，最新的西方消费理论研究表明，决定消费的最主要因素还是当前收入。也正是基于这一点，在房地产问题上，这才有了国际上所谓3至6倍的房价收入比属于“合理水平”的说法。

然而，让大家感到不可思议的是，中国大多数城市的房价收入比，却已远远超过3至6倍的“合理水平”，特别是北京、上海等一线城市的房价收入比更高，这又该如何解释？

这关键在于当前收入只是决定消费支出的因素之一，预期和财富有时也是决定消费的重要因素。国际上西方发达国家合理水平的房价收入比为3至6倍的背后，是其相对稳定的货币币值，以及普遍的寅吃卯粮的透支消费和相对合理的贫富差距。

而对中国来说，一方面是“积谷防饥”的高储蓄传统，另一方面又是计划生育条件下中老年人对子孙辈购房时“财富代际传移”资助，再加人民币超发而带来的人民币贬值因素，这就造成了中国许多城市的房价收入比远超国际合理标准的局面。

2010年，有研究机构调查显示，北京首次购房者的平均年龄为27岁，而英国首次购房者的平均年龄是37岁，日本和德国是42岁，美国也在30岁以上，这充分反映了中国年青一代购房时“拼爹”的现实。由于贫富差距的悬殊，年青人“拼爹”的购房竞争十分残酷，甚至可以说是惨烈。

这些年来，人民币超发又是不争的事实。在人民币超发的背景下，年青人在“拼爹”的同时，还需要“拼赌”。人民币超发意味着什么？人民币超发意味着通货膨胀。通货膨胀后，人们名义收入的提高虽然会滞后一些，但最终的提高应该也是可以预期的。

现在购房的房价是既定的，但收入的提高是可以预期的。因此，在按揭贷款周期内，房价收入比应该是逐年下降的。而且通胀越是厉害，房价收入比下降会越剧烈。

在中国城市化过程中，一方面，城市住房的供应远远赶不上需求的增长，另一方面，年青人在购房时不光要“拼爹”同时还要“拼赌”，“赌”通胀的预期，“赌”今后收入的提高。在这种情况下，各大城市的房价收入比岂有不高之理？

房价收入比理论并非不适合中国，但要具体明确当前合理的房价收入比是多少，又确实存在困难，困难就困难在“通胀预期”和“财富差距”的严重，这并非地产理论可以把握的。