邓浩志：时下流行裸卖 这波降价潮下幅达15%

房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。”温家宝总理在十一届全国人大五次会议上的一席话，再次重申了中央调控房地产的决心。同时，根据某网站统计阳光家缘数据显示，今年2月份，广州全市累积未售一手楼共计113761套，而去年同期全市未售一手楼数量为64380套。这意味着目前的库存量比去年同期多77%。房地产调控没有放松的迹象，加上库存压力较大，专家预测，从3月开始，广州楼市降价开始动真格，越来越多的开发商采取以价换量的市场策略，在市场中争取更多主动权。目前不少郊区盘开始降价，降价趋势由点及面，预示市场降价压力非常大。

观点

这波降价潮降幅预计15%左右

房地产专家邓浩志表示，现在楼价下行的趋势已经确定，在调控政策不变的前提下，楼市降价的范围还会进一步扩大，降价的幅度也会增大。从市场周期来看，目前楼市还处在第一波降价潮当中，预计整体降价幅度在15%左右。这一波消耗之后，开发商资金链和库存压力将暂时得以缓解，预计再过三至六个月，第二波降价潮还会来临，在第一波降价的基础上再下跌10%。

从区域上来说，由于郊区供应量比较大，在楼市下行的大趋势下，还将继续领跌。市中心由于楼盘供应有限，抗跌性会强一些，但也会随大势跟跌。在楼市降价的情况下，由于刚需仍有着入市的需要，预计近期的成交量都会有所回升。此外，邓浩志还建议，在现有的市场情况之下，开发商应该尽快出货。

时下流行“脱光”裸卖

销售压力大，开发商选择“脱光”卖毛坯房的降价形式。位于亚运城板块的雅居乐[简介最新动态]七里海日前就推出毛坯房“一口价”优惠，7800-8500元/㎡（建面），不分楼层。据了解，该楼盘开盘时最低价格1.1万元/㎡（建面），均价是1.3万元/㎡（建面），带2500元/㎡（建面）的装修。现在虽然是“裸卖”，但是价格的确实惠了很多。位于天河北的瑞安创逸，推出部分公寓毛坯销售。该盘原来带装修售价在2.7万元/㎡（建面），“裸卖”后直降6000元/㎡（建面），均价为2.1万元/㎡（建面），最低售价18800元/㎡（建面），吸引了市场的不少关注。“脱光”裸卖的好处在于对楼盘品牌影响小，前期业主反弹较小。此外，开发商还喜欢采用一、二手联动销售方式，以团购的方式进行促销。“面对的客户更为广泛，二手中介都会一对一的介绍项目，消息的扩散更为短平快。”

记者在踩盘时发现，许多一手楼盘都和一家甚至几家的二手中介联动，而且让利幅度也越来越大。一位二手中介告诉记者，现在番禺某楼盘的销售价格是1.7万元/㎡（建面）起，但该开发商方面已经和中介联系好，预计可能在3月底推出最低1.3万元/㎡（建面）的“惊爆价”。“因为怕以前买房的业主有意见，因此消息不会大肆宣传。”该中介表示，对于一些老盘，开发商很难一次性大降价，因为要兼顾老业主的感受。

降价带来近9个月成交新高

近期“裸卖”毛坯房的某楼盘营销策划负责人表示，不降价根本卖不动，“只有降价了才有销售的可能。”

房地产专家韩世同表示，如今市场采取大幅度降价的楼盘越来越多，小打小闹式的优惠折扣已经不能吸引市场关注，难以达到促销的效果。

事实证明，现有的市场仍然是楼价决定市场成交。随着开发商们加大优惠折扣的幅度，市场成交量也在短期内得到迅速拉升。据某网站统计阳光家缘数据显示，2012年3月12日-3月18日，广州十区二市网签2005套一手住宅，比之前一周大涨43%；签约面积为226349㎡（建面），环比上涨50%；全市网签均价10670元/㎡（建面），环比下降2%。其中，周成交量创下了近9个月以来的新高。

趋势

郊区盘降价从个案到普遍

“虽然有的楼盘的确比以前降价了，但降价的幅度并不大，有些楼盘降价仍是噱头。”在广州白领小倩看来，真正大幅度降价的楼盘还是屈指可数。不过，从区域上来看，尽管市中心区域真正大幅度降价的楼盘是少数，但郊区楼盘的降价潮已经开始由点及面地铺开。特别是近年来楼价上涨较快的区域，比如金沙洲、南沙等区域降价的情况更为明显。

以南沙为例，在去年最后一个星期（2001年12月26日-2012年1月1日），南沙的一手房网签成交价是9193元/㎡（建面），而3月14日-3月20日的这个星期，南沙楼市网签成交均价为6882元/㎡（建面），降幅达到25%。当然，这与最近该区域出现较大幅度降价楼盘，拉低均价有关，但南沙片区楼价整体下滑已经成为趋势，除了南沙滨海花园、珠光南沙御景外，南沙奥园和万科等楼盘都有推出一些促销优惠活动。

同样在番禺区，去年最后一个星期，一手房网签成交均价为16174元/㎡（建面），而最近一个星期的网签价为14008元/㎡（建面），降幅达到13.39%。但在天河、海珠等市中心区域，主要还是一些个盘降价为主，没有郊区楼盘普遍降价的现象。对此，中原房地产项目部总经理黄韬认为，市中心部分楼盘项目现有的降价幅度已经见底，很难再有大的突破。而在郊区，则仍有降价的空间。