贾卧龙：地价不降 房价降只是“空中楼阁”

4月份都快进入尾声了，众人却依然还在争辩3月份楼市“小阳春”到底是否来过。如此纠结和执拗的心态背后，是对楼市走向的“看不清”，对楼市回暖会否持续的“不确定”，对房价会不会反弹的“焦虑感”。而从更深层面讲，其实凸显的是民众对当前房价下降的“不信任”，压根不相信现在的房价下降是根本性的和持久性的。事实上，这种担忧不无道理，如果地价不下降，那么，现在靠政策打压的所谓的房价下降只是“空中楼阁”，短暂而易折。

“合理地价”是“合理房价”的“前提”

18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅售价变动情况，过半城市房价同比下跌，房价创近半年最大跌幅；温总理“决不让调控出现反复”的话语亦“犹言在耳”。形势似乎一片大好，但要让大家深信房价将就此下跌，不再反复，直至“合理回归”，依然很难。这是因为，大家心知肚明，政策是暂时的而且是善变的，只有市场终端的调整才是深刻和牢固的。

房子贵，贵就贵在地价，房子降，必须先降地价。从房价的构成因素来看，主要包括土地成本、建筑成本、种种税费等，其中，建筑成本所占比例并不高，地价以及附着在地价上的各种税费才是绝对的大头，在一线城市土地价格因素已经占到房价的70%左右。而目前房地产行业的平均利润率在10%~13%，加上通货膨胀影响下，劳动力、建筑材料和融资成本都在水涨船高，开发商成本压力越来越大。地方政府再不让利降地价，而一味逼迫开发商“降价让利”的话，房价“下降空间”很有限，逼之甚，开发商很有可能会在“质量”上做文章，各种房企近来频现“质量门”就是一种征兆，最终伤害的还是购房者的利益。

“地价下降”是“房价继续下降”的“动力”

在经过长达两年的楼市调控下，房价终于遏住了上涨的步伐，并出现下滑态势。但是，房价要想继续下降，还需要地价下降的“助力”。商人都是逐利的，开发商也不例外，若地价下降到一定水平，开发商就会感到“心动”并入市拿地，这样一来，土地成本低廉将来房价就有可能较低。而且，为了抓住未来的发展机会，现在普遍“资金紧张”的房企，会更易下决心“降价销售”以回笼资金“抄底”拿地。

遗憾的是，目前来看，土地市场虽然冷清，“底价成交”和“流拍”现象频现，一季度全国住宅地价更是出现近三年来首降，但是，这主要是基于房企对后市房价的不乐观，拿地意愿低所致，地价只是达到“底价成交”而已，并未出现明显回调，地方政府依然在坚守地价，不愿做出更多让利，“房价继续下跌”的面前，仍然矗立着一道高高的屏障，难以逾越。

试想，土地价格因素占房价成本近70%，不降地价怎降房价？仅靠逼迫开发商“降价销售”，这样的“降价空间”能有多大？若真心实意的想给予购房者更大的降幅，使房价真正的“合理回归”，就必须从地价入手。虽然目前土地价格已现稍微回调，但止于“底价成交”的地价远远不够。一味呼吁开发商要有“道德的血液”，垄断着土地市场的地方政府是否也该流一流“道德的血液”？要知道，不降地价只靠政策维持的“房价下降”，只是一座随时可以坍塌的“空中楼阁”而已。