叶檀：鄂尔多斯正在见证房地产泡沫的毁灭

鄂尔多斯正在见证货币泡沫、资源泡沫、房地产泡沫的共同毁灭。

根据3月以来媒体的报道，楼市连续数月成交惨淡，大量民间借贷拖欠款不还，商场、酒店、娱乐城消费大幅下滑，节后外地务工者不愿返回，出租车司机收入减半，自杀者屡有所闻，人均GDP直逼香港的内地最富城市鄂尔多斯正一片哀鸿。

鄂尔多斯具备独特的快速经济发展模式。以羊煤土气立足于市场的鄂尔多斯，靠的是资源溢价，资源价格上升为鄂尔多斯带来了源源不断的现金流，这股无法落入低利润的实体经济的现金流寻找到了宣泄口，那就是房地产，而高利贷等虚拟经济就向通向矿业与房地产的大路。

资金流向大致如下，从能源上掘得的“黄金”投入资金市场与房地产市场，由于房地产市场价格上升，收益可以顺利回流到矿业与资金链。在这个链条中，重要的是两点，煤炭价格保持上升，房地产保持升值预期，资金链的紧平衡就可以维系，因为，总是可以从各个渠道借到更多的钱。

很不幸，泡沫丰盛的虚拟经济模式注定无法经受经济下行周期的考验。

由于经济下行，坚挺的煤炭价格下行，从去年开始的煤炭价格下降延续至今，今年第一季度全国煤炭销量累计完成82760万吨，同比增加4454万吨，增长5.7%，远低于去年同期的6.8%。虽然煤炭价格连续数周回暖，不过销售压力没有得到根本缓解。这是个危险的信号，显示经济趋冷之后，资金源头紧缩。加之煤炭企业治理整顿，许多小煤企雪上加霜。

依靠高利贷等资金建成的房地产，无法吸引到足够的买家，造成高利贷链条的断裂。2011年，房地产市场转冷，致命的一击终于到来。据官方2011年10月底公布的数据，鄂尔多斯市中心区累计建成房屋23.5万套，在建11万套，总计34.5万套，根据中心区人口折算，户均1.35套。当2011年中央对楼市展开调控时，楼市盛筵戛然而止，高速运转的资金链迅速冻结。与温州一样，民间信用体系崩溃，人们谈高利贷色变，正常的民间借贷都困难重重。21世纪网报道：“现在典当行不敢放贷，也不敢逼迫债主，担心债主跑路或者自杀。同时典当行也在欠债，欠银行的或者欠放贷者的。这个链条上的所有人都在扛着，谁也不知道谁会是先撑不住的那个”，曾经高利贷引发的巨大恐慌现得变得麻木。

高利贷如强韧的绳索，一头系着矿业，一头系着房地产，周德文先生认为，鄂尔多斯的高利贷规模远在温州之上。如今高利贷崩盘，反过来沉重打击了矿业与房地产，局势更加恶化。

经济下行期如退潮期，可以检验出当地经济的含金量，对人才的吸引程度，现在，实体经济究竟如何水落石出，裸泳城市浮出水面。

鄂尔多斯显然没有吸引到足够的实业家，超高的物价与房租赶走了当初的热心掘金者，他们在此地无法生存，也无法寻找到足够的就业机会。虽然鄂尔多斯市建成了在过去的几年里，鄂尔多斯政府在康巴什新城建立了图书馆、博物馆、医院、银行、超市、文化艺术中心、会展中心、民族剧院、幼儿园、小学、初中、高中等，还有免费的公交在城区中穿行。但没有生根的文化，没有有影响力的展会，没有中小学生在此驻留，有的只是一片空旷，展示着曾经的野心与辉煌。

当地人开始尝试实体经济，不过习惯了高额征地补偿、民间借贷高息、炒房暴利的文化，很难适应实体经济的艰难。以羊绒为例，十年的时间，羊绒从“软黄金”陷入地摊式恶性价格竞争，产品质量下降，而利润日趋微薄，环境破坏加剧。这是一条常规的制造业从高端到低端、劣币驱逐良币的经典案例。

鄂尔多斯的发展过快过于剧烈，远远超过了政府的管理能力，人力资源的提升速度，以及实体企业的正常发展速度。

鄂尔多斯有两种办法摆脱目前困境，一是被动等，等全国投资大幅反弹拉升煤炭价格，等政策放松使房地产市场回暖；二是主动变，降低投资速度，改变不切实际的幻想，不要真以为在市场环境上可以大干快上与香港比肩。托老天之福，鄂尔多斯有丰富的资源，寻找到可靠的投资者，找到诚信而有能力的企业家，清洗鄂尔多斯的投机环境，把鄂尔多斯的未来与创业者、与有远见者捆绑在一起，就是与中国最具潜力的人群捆绑在了一起。

鄂尔多斯模式是泡沫经济模式的翻版，只不过更加夸张，更加惨烈，速度更快。这不是鄂尔多斯一城之罪，资源价格的上涨源于实体经济过热，而资源与房地产脱离地心引力，则“受惠”于不受控制、四处流窜的天量货币天量投资、过度的货币都脱不了干系。