姜炜：对房地产调控政策的预期谨慎不是坏事

   近期总有人在炒作房地产调控放松的传言，相关部门也的确有一些动作。比如住房和城乡建设部传出消息，要调整刚需购房的优惠政策，房贷利率也已经恢复到较优惠的水平。若单纯看这些信号，似乎有一种调控即将放松的可能。可惜的是，如你看另外一组动态，或许会得出完全不同的结论。比如各个银行对于中小企业的开发贷款已经基本停发，再比如领导仍在反复强调调控不可能放松，加上近期被关注的央企大量抛盘，又有人揣测未来会出台更加严厉的调控政策。

   没关注过其他行业，不知道是否有哪个行业如房地产般如此不可预测。似乎凡事皆有可能，却又不尽然。仔细分析，其实房地产还是有脉络可循。这方面，任志强虽然经常说些不中听的话，却又不得不承认对他的很多言论必须要认真思考。

   让我们分析一下当前的房地产形势，目前房地产调控已经持续了很长时间，从时间节点上分析，成效已经开始显现。至少目前看到市场上已经大面积滞涨，在许多一二线城市开始出现价格下跌。原来政府的人为定价干预已经转变成为企业的自主行为。而绝大多数房地产企业现金流变得越来越严峻。这一切，都是调控主导者所乐见的状态。至于其他的部分，比如说开发商拿地意愿下降，地方财政紧张，似乎一直有人炒作，却也没到爆发的时刻。更容易引发动荡的事情，包括大量建筑工人失业问题、房地产投资下降对经济的影响，好像也没有形成紧迫的压力。加之管理层近半年来一直不变的说法，预期房地产调控持续进行，是完全合情理的判断。此外，假设房地产调控放松，几乎无人不相信房价会大幅反弹，而这个结局造成的后果恐非任何相关人员所乐见，并将置中国房地产于无法收拾的境地，对整个行业而言，有弊无利。

   对于中国房地产调控政策之作用有许多种解读，笔者曾经认为调控是为中国房地产调整结构、完善体系争取时间，通过行政手段将一些矛盾延迟爆发期，然后抓紧时间解决最急迫的问题，为房地产的健康发展打一个良好基础。可惜目前看来，这种解读似乎高估了相关部门的能力。至少我们目前还未见到房地产市场与行业在制度建设方面能够快马加鞭地前行，仍旧是慢条斯理地徘徊，因此也就断了调控放松的希望。

   总有批人不断地把调控放松作为预测的话题，作为炒作完全可以理解。但如果企业以这种预测作为战略决策的依据，笔者还是比较担忧。因为今年下半年房地产的机会或许有，但其中蕴含的不确定性极大，如果非要以概率来预测，维持不变的机率恐怕七成是有的。由此，也就意味着若开发企业赌房地产调控在今年下半年放松，并以此作为企业经营行为的依据，可能会承受很大的风险。而且房地产行业这种风险一旦出现，脱身将更加困难，或许可以将一个本来不错的企业拖死。绿城[简介 最新动态]已经成为了某种反面典型，还有一批目前宣布破产的企业，更是血淋淋的榜样。他们的错误不是发生在今年，而是去年、前年。是由于当时他们预测去年或今年调控政策会转向，所以采取了相应的部署。可惜他们错了，所以付出了很大的代价。今天，对于房地产调控政策的预期，个人认为还是谨慎为上，抱不乐观态度，应以降低企业可能承受的潜在风险为主基调，在确保生存的基础上求发展。除非你有巨大的实力，或者如央企般有强大的靠山，否则不应该把自己的企业置于悬崖的边缘。