朱中一：海南旅游地产发展不能破坏生态环境

为什么国家要对我国房产市场进行调控？海南旅游房地产发展存在哪些问题？就大家关心的许多问题，记者于日前在博鳌举行的房地产论坛上采访了中国房地产协会副会长朱中一。朱中一表示，国家对房地产市场进行调控有三个方面的原因，海南未来旅游地产发展一定不能破坏环境。

国家调控房地产市场有三个原因

针对目前大家关心的国家对房地产市场进行调控的问题，朱中一介绍说，2011年，是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年。今年上半年，在“国八条”及相关政策的引导下，多数城市的房价涨幅明显趋缓，投机、投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势，市场总体平稳发展，保障性安居工程着力推进。但是，市场在积极变化的同时，也出现了一些值得关注的问题。部分二、三线城市房价涨幅过大，商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一；有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面也还存在着一些问题。在这种情况下，国务院于7月12日召开了常务会议，提出了加强和改善房地产市场调控的五点意见，意在巩固“国八条”的调控成果，同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期，当前进行的房地产调控方向不动摇，力度不放松，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

而国家为什么要再三强调对房地产市场调控的方向不动摇，力度不放松，主要有三点理由：第一、住房的基本属性是满足百姓的居住需求，再加上我国人均占地面积稀少等原因，必须要遏制投机、投资性的需求。去年与今年，新加坡、香港和台湾地区也通过差别化的印花税或奢侈税来抑制投机炒房行为。

第二、不少城市的房价仍在高位，与多数购房者的支付能力不相适应。尽管近几年来房价快速上涨的原因是复杂的，但不少城市房价的过快上涨已经成为社会关注的焦 点，也关系到社会稳定。对此，政府必须高度关注。

三是房地产业的关联度高、带动力强，对相关产业的带动和对经济增长的贡献是不言而喻的。今年1-7月份全国房地产开发投资同比增长33.6%，即使今年后五个月或明、后年商品住宅的投资有波动，但今年开始的大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动，因而对相关产业和经济的影响不会太大。加上我国经济状况总体良好，国家也在有意识地降低对房地产业的依赖度。朱中一说：“基于上述几点，我认为中央政府对房地产市场的调控力度不会放松”。

加快转型创新促进市场健康发展

在国家调控房地产市场的现状下，我国房地产只有进行转型创新，才能促进房产市场健康发展。朱中一介绍说，目前房地产市场一是要调整供应结构，健全住房供应体系，加快构建以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的供应；二是健全差别化住房信贷、税收政策、合理引导自住性和改善性住房需求，遏制投机投资性购房；三是坚持租售并举，注重培育和发展租赁市场及二手房市场；四是在继续增加住宅有效供应的同时，积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发；有能力的企业，也可由单纯从事住宅的开发销售向兼顾持有商业物业和租赁型住宅转型。

另外要转变开发建设模式，首先要推进工业化的生产，推进标准化的设计、部件部品的工厂化生产、现场施工的装配化和土建装修的一体化，尽快实现住宅的全装修；二是严格执行节能减排标准，大力发展绿色建筑；三是积极开展住宅性能认定，提高住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能与耐久性能；四是提倡房地产企业与上下游企业的强强联合，减少采购成本，提高工程质量。

在拓宽房地产融资渠道，改变房地产企业单一向银行贷款，拓展向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等多渠道融资。既能防范金融风险，又能改变部分居民对房地产的直接投资为间接投资，解决政府建设公租房等资金不足等问题。建议有关部门在这方面加大创新的力度。

并且要强化企业内部管理，由粗放式管理向精细化、信息化、规范化管理转变，是企业得以持续健康发展的基础。在市场环境宽松的时候，企业转方式、调结构的愿望和动力都不足。只有在市场环境相对严竣的形势下，利用宏观调控的倒逼机制，迫使企业眼睛向内，通过强化内部管理，提高产品性价比，赢得市场占有率；通过优胜劣汰，做好做强做大一批企业，提高产业集中度和竞争力，才能使行业健康发展，使百姓得到实惠。

海南旅游地产发展不能破坏环境

针对海南旅游地产的发展，朱中一表示，海南有着良好的环境优势，发展旅游地产有着很好的前景。但旅游业的产业链较长，包含吃、住、行、游、购、娱6个环节，旅游地产作为其中的重要组成部分，应当以长远发展的眼光综合规划。“海南旅游地产发展时间较短，应积极汲取国际先进旅游地产的建设经验，处理好短期调控与中长期制度建设、环境保护与地产开发的关系，把旅游地产做成综合性产业。”

他介绍说，在旅游地产规划上，政府应严格把关，对旅游地产项目要精心做好规划，绝不能因旅游地产开发而破坏环境，开发企业要把企业的社会效益放在第一位，不能光为了经济效益而不注重环境效率。另外，海南旅游地产发展也要考虑普通人的需求。

他说，海南现在建了大量的高档酒店，但很多普通老百姓住不起，当前海南旅游地产空置率较高，应该积极探索把房产托管给物业公司经营，出租收益与业主合理分成，以盘活海南的空置地产资源。给多个消费层次的人提供旅游度假资源。