叶檀：放松房地产投资性需求将是场灾难

全国房地产成交量在上升，这是刚性需求释放的结果，并不意味着房地产调控政策趋于宽松。

根据中国指数研究院的报告，截至5月27日，5月内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。

这一轮房地产回暖是刚性需求者的贡献，从去年开始，刚性需要就主导了市场。而刚性需求者开始大规模入市，原因绝不是房地产价格下降，而是市场预期已经明确。

政策预期明确，房地产政策不会比以往更紧。截至5月10日，33个城市的预调与微调，除5个城市外，28个城市顺利过关，显示各级政府在推动刚性需求方面已经达成了微妙的共识。未来市场预期明确，随着新一轮“冷刺激政策”的出台，人们对未来债务上升与通胀压力的预期进一步高涨，房价下跌通道被封堵。另据披露，湖南省发改委公布的材料显示，湖南省将在房地产保持国家调控力度不变的前提下，做一些微调，主要包括推出利率优惠政策、降低（首套房）首付比例、减免相关税费等措施，以促进刚性需求，引导市场形成统一预期。同时，货币政策已经明确，5月份的贷款量相比4月有较大增长，各地已经陆续通过公积金贷款等拉升购房需求，市场流传着下调首套房贷首付比例等传闻，而研究机构关于降息预期的报告更是火上浇油。既然一系列的预期已经明确，刚性需求者就该入市。房地产市场存在羊群效应，当越来越多的购房者入市，人们就会产生被市场抛弃、接盘高价房的恐慌，与银行的挤兑效应如出一辙。

虽然房地产政策频繁预调微调，但不可能放松房地产宏观调控的底线，因此房地产价格大幅上升的通道也被封堵。同样信息，在5月29日湖南省发改委举行的全省投资工作会议上，传达了中央指示精神，重提今年GDP“保八”目标，并称“不会再次出台2008年底4万亿那样力度的投资政策”“不可能松动房地产调控政策，只可能预调微调”。预调微调已经见诸市场，松动房地产调控，主要指的是放松限购政策，允许投资投机性购房者再次入市，一旦房地产市场由投资性需求主导，则房价将再次飙升。

日前中国社科院发布《房地产蓝皮书》，首次对房地产调控做出了“松动”的预期，指出2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。对此，蓝皮书副主编、副研究员李恩平表示，“如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。”此论一出，舆论哗然，这相当于对2010年以来的房地产调控政策的全面否定。

除非出现经济出现难以挽救的崩溃式下滑，放松投资性购房的可能性绝无仅有。到目前为止，调整限购政策、打鼓励投资性购房擦边球的城市新政，还没有出现顺利过关的案例。无论是佛山限购令的松绑，还是上海居住证3年可购二套房，这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。这绝不仅仅是因为松绑限购引起民意的强调反弹，更因为中国房地产再难承受作为金融杠杆的沉重地位。

我国此前十年的货币泡沫主要由两个原因导致：一是外汇占款的基础货币发行模式，让货币与外汇占款挂上了钩，基础货币不由内需与经济增长主导，而由出口、国外消费者等势力主导；二是房地产作为最大宗的投资品种在货币化后，有了数倍的溢价，使得金融杠杆大幅加长，事实上，加上期房、开发贷、个贷等，房地产金融杠杆绝不止区区的9倍。如果我们放松房地产调控，加长金融杠杆，让房地产作为银行最重要的抵押品，在基础货币发行量内生性下降的背景下，房地产泡沫会加速崩溃，最终拖累整个金融业与实体经济。除非央行大规模下调存准率，加快货币周转速度，但这样堆砌货币泡沫的做法相当于饮鸩止渴。

再次强调一点，从政策与市场两方面考虑，从维持经济稳定出发，笔者不认为房地产价格存在大幅下降空间；同时，从调整结构出发，房地产市场不存在货币泡沫推动下的大幅上升趋势，房价几年盘整以改善中国的房价收入比，是房地产结构恢复平衡必须支付的代价。

什么时候市场会有所突破？在房地产市场房价收入比、租售比等数据基本回归合理区间之后。不容忽视的是，深圳第三次土改提及房地产税费改革。而根据住建部的要求，今年6月底前全国40个重点城市（4个直辖市、26个省会城市、10个其他重点城市）将与住建部个人住房信息联网，收取房产税的技术条件已经逐步成熟。等到限购取消，房地产税费改革的重头戏将拉开序幕。

在房地产预调微调的敏感时刻，房地产投资性需求绝不能轻易开闸，这关系到中国经济与金融的立足之本。在基本土地、税费改革未启动之时，一旦重启闸门，“洪灾”将随之到来。