张宏伟：楼市6-8月或上演“淡市不淡”

6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

央行急“降息”主要源于5月份乃至第二季度宏观经济数据不乐观。从宏观经济角度而言，5月份宏观经济数据有可能不乐观，整个2012年第二季度有可能成为经济触底的市场阶段，在这个阶段，为了保证宏观经济“稳增长”，央行再次降息。“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应，适当释放市场“流动性”，以配合2.0版“四万亿”资金对于宏观经济“稳增长”的作用。

那么，“降息”之后，对于中国房地产市场影响如何？应该从哪些方面解读“降息”对于购房者、开发商、甚至整体市场的影响？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于房企来讲，房企不会因为此次“降息”而资金面有所缓解，整体房企资金面紧张的局面不可能改变，不过资金面走向宽松的预期有可能会促使开发企业继续博弈市场，以赢得后期政策面对于房地产开发行业的宽松。

从当前市场环境来讲，尽管当前银行对于开发企业尤其是中小开发企业还有开发贷款的限制，但是，“降息”之后，政府刺激经济过程的“稳增长”2.0版“四万亿”定向投资在执行层面仍然不可避免流入到房地产行业，对于部分开发企业产生间接性的利好影响。这主要表现在两方面：

第一，即使国家相关部门严格管控这些资金的投资流向，把这些定向的投资资金分配给某一个行业或企业，这些行业或企业也不可能马上把这些资金全部消化完毕，势必在不同的投资阶段分别落地到具体项目。在资金尚未落地的项目之前势必也会产生大量资金，这么大量资金不可能闲置在银行“睡大觉”，势必会在短期内寻求投资及回报出路。这样，不可避免这些资金会进入到楼市。

第二，含有房地产开发的“多元化”企业有可能从此间接性受益。比如，海尔、TCL、联想等这些企业，它们不仅拥有可以获得国家资金重点支持的高科技产业，也拥有房地产开发业务，主要表现在住宅开发、产业地产开发等，如果这些企业通过高科技企业获得此轮“稳增长”2.0版“四万亿”定向投资支持，那么，从公司内部角度而言，房地产板块业务也有可能间接性受到资金面利好的影响。同样，据笔者了解，一些做光伏产业、新能源等企业也拥有房地开发企业，这些企业的房地产板块业务也有可能从中间接性受益。

不过总体来看，“降息”之后2.0版“四万亿”对于房地产市场的的影响还是局限在一定范围内，还不具有普遍性。笔者认为，“降息”之后2.0版“四万亿”对于房地产市场的作用到底如何，关键还是要看这些资金的具体流向。如果流向控制的好，没有进入到房地产行业，那么，就对房地产行业不会有太大的影响。反之，如果这些资金的投资流向间接性的流入到房地产行业，那么，有可能是另外一回事。因此，防止过剩资金间接性的流入到房地产行业，将这些资金真正落实到相关鼓励的行业将成为此次2.0版“四万亿”投资的重中之重。

那么，“降息”之后对于购房者有何影响？对于整个市场成交走势影响如何？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“降息”为购房者节省一部分购房预算，这对于刚需购房者来讲，在“刺激刚需”首套房入市的政策背景下，首套房置业者应该还会继续在这个阶段入市。不过由于“降息”隔年调整的游戏规则，购房者真正节省购房预算是从2013年开始。

笔者认为，“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应，为楼市 “差别化”信贷政策出台及执行创造了市场条件。在刚刚过去的5月，“降准”促使整个楼市成交量的“红五月”的出现，在当前及未来6-8月传统的市场淡季时间段，整体楼市按照经验来说应该是维持淡市的状态，但是，2012年的市场状况有可能区别往年经验。“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应，有可能使楼市6-8月出现“淡市不淡”的行情。所谓“淡市不淡”是指一方面不会延续往年淡市的状况，另一方面也不会出现成交量暴涨的趋势，成交量在这一阶段保持不好不坏的状态，甚至出现小幅反弹。原因如下：

第一，“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应，政策层面正值“刺激刚需”时间窗，刚需应该会在6-8月份继续释放需求；

第二，“稳增长”措施和房地产行业没有直接性关系，开发企业资金面压力还是持续存在，这个阶段开发企业会加大市场供应，供应的增加与个案价格的调整会促使后市成交量保持一定的水平，不会出现大幅下滑的趋势。

第二，开发商与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调“刺激刚需”的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊的分阶段向公司的销售目标迈进。

另外，从价格趋势角度来讲，市场层面应该还会继续维持现状局部或个案降价的趋势，以上海为例，从短期市场趋势来看，上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万㎡（建面）左右的高位，市场去化周期在15月以上（按照当前月均去化量60-70万㎡（建面）来计算），15月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但大趋势短期内改变不了。