叶檀:限购限贷一旦取消 房地产市场将大幅反弹

据经济之声《央广财经评论》报道，楼市的每一次风吹草动，都会引来一片热议。刚刚过去的这个周末，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹的一句话，成为舆论和公众热烈讨论的话题。 

秦虹说，这次两年多的房地产调控政策出现了两大效果：一是投机性需求已经基本被挤出了市场。人们所买的房子80%-90%都是自用的。二是房价的上涨幅度得到了控制。

部分投资性需求已经被挤出住宅物业地产

秦虹认为，未来中国房地产市场的空间还是很大，自住性需求、改善性需求的空间还是比较大，但市场的增长速度一定是下降的，不可能再像以前那样。越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。经济之声特约评论员、知名财经专栏作家叶檀就这个话题发表她的观点。

叶檀：从住宅物业这个方面来看，确实是有一些投资性的需求被挤出了房地产市场。另一方面也应该看到，在限购这一方面，有一些成交事实上是通过做一些文件来突破限购政策的。还有一个方面是商业的刚性需求诱使，但同时商业物业方面的写字楼或者商铺价格大幅上升，这就说明投资者已经开始大规模进入商业物业和工业物业这一块，所以这一方面我们要提出警惕。尤其是在住宅地产这块从今年3月份以后成交量开始反弹，而且5月份尤其是端午又出现了非常火爆的情况，这些现象都是值得警惕的。

叶檀认为，老百姓对于房产的投资性需求依旧存在。

叶檀：我们很难判断投资跟投机性需求两者的分界线在哪里，现在限购政策主要是通过资格审核把投资性需求挤出了市场。比如像北京、上海这些城市限购政策执行得比较好，所以大部分的投资性需求被挤出了市场。但另外一方面，确实有很多人通过补交税收等做法来获得购房资格，而且这些城市的刚性需求量比较大，所以最近楼市价格反弹也比较厉害。另一方面，除了住宅这一块，商业物业价格起来得非常快。所以一方面是住宅地产价格微有下降，而在商业或者其它的物业方面有一个大幅回升的趋势。

限购限贷政策一旦取消房地产市场将大幅反弹

按照秦虹的观点，如果投资性需求真的已经被挤出的话，限购限贷等调控政策是否已经失去了存在的意义？叶檀表示，如果限购限贷政策现在就退出市场的话，房地产市场将会大幅反弹。

叶檀：因为现在的投资性需求被部分挤出市场，主要就是限购政策的结果。如果限购政策取消，那么在全国会形成一个高收入阶层的购房热潮，已经开始反弹的这些房地产将会继续大幅反弹。限贷政策同样也是如此。限购跟限贷都是中国房地产市场的命门，虽然有一些行政手段的影子，但是效果非常好，如果一下子就把这些政策给取消，那么中国的房地产市场必然会迎来一轮报复性的反弹。

秦虹认为调控的第二个效果是：房价的上涨幅度得到了控制。但目前来看，一些地方的房价已经出现了反弹，而且很多地方的土地市场又迎来了久违的热闹场面。因此，房价是不是已经不存在向下走的可能性，接下来房价的悬念只存在于上涨的速度和幅度？叶檀对此表示赞同。

叶檀：从央行最近的调查来看，预期有七成左右的人难以接受现在的房价，或者是预期未来的房价还会上涨。这对于房地产调控是不利的，因为大家的预期在向上走。另一方面，房地产成交量目前出现了向上的趋势，所有的投资品市场都是量在下行，一旦成交量上升，价格向下走的空间就不大了。另外一项最能反映房地产特色的价格就是同一个楼盘的价格到底怎么样，拿写字楼的楼盘来说，如果最近这两年价格在大幅上升，我们很难说它的市场趋势是往下走的。所以从这些现象以及这些前瞻性的数据都可以看得出来，我们的房地产市场确实开始触底反弹。

坚持房地产调控是市场共识

对于当前房地产调控要放松的说法，这段时间住建部、发改委、银监会、央行等部门连续出面辟谣，强调会严格调控。关于住建部专家做出“房地产投机性需求基本上被挤出市场”这样一个表态，是不是可以理解为：现有的调控政策已有成效并将继续实施，但更严厉的政策不会再出台，也就是说楼市已经迎来政策底？叶檀表示，很难得出这样的一个结论。

叶檀：秦虹女士在说这个话的时候是有前提的，第一，她未必代表单位身份；第二，她未必说是全部的房地产市场，她只是说住宅地产出现了这个情况。房地产市场包含的类别非常大，并不仅仅局限于住宅地产，所以在不同的市场它的调控政策也是不一样的，只有一点我们非常明确：我们现在的调控会坚持，鼓励刚性需求、改善型需求这一块不会变，这是为了房地产的软着陆，但是继续调控的步伐也是不会变的，否则房地产市场会迎来大幅度反弹。市场有保底共识，但是泡沫的共识远远没有形成，未来如果要刺激房地产市场，这个共识是绝对不允许的。