周宏：别让房价上涨“吃掉”降息利好

也许大家还记得，在今年1月份的某一论坛上任志强抛出了一个言论引起了业内外的广泛关注。善于用数字说话的任志强通过计算得出，当银行把房贷利率从0.7倍提到1.1倍的时候，利息的增加会抵消房价的下降。买房人不仅没能从房价下降中得到实惠，反而会因房贷利息增长付出更多成本。甚至会出现房价降10万，利息增长20万的情况。

时隔不到半年，情况发生了逆转。利率下降了，房价却上涨了。在这种情况下，买房人得到实惠了吗？现在任志强没有为买房人算这笔账，我们可以按他的逻辑为买房人再算一笔账。以一套200万元的房子为例，如果贷款100万元。按目前的利率再打八五折计算，贷款20年，每月还款额为7038元。20年总还款额为1689113元。如果在降息前的房贷不打折的情况下，每月要还款7783元，20年还款总额为1867927元。

对于首次置业来说，降息再加上基准利率打八五折，100万元贷款相比降息前利率不打折时，20年要少还17万多元。

按目前房价上涨的趋势，如果房价涨幅达到8%，200万的房子就要多付16万元房款，基本上抵消了房贷降息加上打八五折的优惠。如果房价涨幅超过8%，那么买房人不仅没有得到降息的实惠，反而因为房价上涨而付出更多的买房成本。而目前房价上涨的迹象似乎越来越明显。

3至5月份楼市成交量持续大幅增长。在6月初，央行宣布降息之后，成交量进一步放大，推动京城楼市出现了一波涨价潮。北京中原市场研究部统计显示，京城5、6月份持续热销的项目共计64个，其中，截止到6月18日签约均价上涨的项目达37个，签约套数前8名的项目，签约均价全部上涨。

同时，在6月份签约超过100套的项目中，均价上调的项目占比超过80%，只有个别项目签约价格与5月同期基本持平。而6月份的北京普通住宅签约均价也达到了21238元/㎡（建面），环比5月份的19714元/㎡（建面）上涨了7.7%，再次突破2万元大关。

从近几年经验来看，房贷与房价仿佛是跷跷板的两头。当房贷利率上涨的时候，房价就会下降；反之，当房贷利率下降的时候，房价就会上涨。在这个上下摆动的跷跷板上，买房人要想找准那个稍纵即逝的平衡点实属不易。

按任志强的算法，房价下降，利息上涨，买房人没有从中得到实惠。现在利息下降了，房价又上涨了，买房人也很难从中得到实惠。

只有当房价开始上涨的初期，涨幅还没有超过8%时，对于首次置业的买房人来说才可能从中得到一些实惠。如果对于二套房贷的买房人来说，无论是降息前还是降息后，都要按基准利率的1.1倍还贷，100万元的贷款一个月仅能少还100多元，房价只要稍向上涨一点儿，恐怕就可以“吃掉”20年节省的利息了。

可以看出如果按任志强的逻辑，无论是在利息上涨房价下降时，还是利息下降房价上涨时买房人都很难从中得到实惠。而他却只为我们算了前一笔账，却没有为我们算后一笔账。而且在他的算法中，是假定利率在今后20年固定不变为前提的。但事实上，利率每年都在变动，不是上涨就是下降。在利率上下波动的情况下，任志强的算法又有多大的可参考性呢？貌似严谨的算法，其实是以一个不可靠的假设为前提的。

因此，不管利率如何涨落，只有把房价控制在合理水平，与买房人的收入水平相适合，才能让买房人得到真正的实惠。