博鳌房地产论坛举行在即 黎明楷:房价已到谷底

8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　7月之后，筹备了近两年的全国个人住房信息联网进入实施倒计时。在部分业内人士看来，这是调控的最新手段之一，其重要作用是为行政限购的推出做铺垫。

　　虽政府方面并未明确表示这是调控的最新手段，但不可否认的是，这似乎为已经松动的调控增添了新的“利器”，而且功效可能更为长久。

　　至于这会不会成为最后的一个调控手段，无人能肯定，因为大多数人还在关注讨论已久的房产税扩大试点到底会不会在年内推出。

　　很多消息皆言，深圳、广州今年将成为下一批试行房产税的城市。而现在看来，此举可能放缓，中原集团主席黎明楷也持此看法。

　　在接受观点地产新媒体采访的时候，黎明楷表示，从房价来看，调控已经取得了一定的效果，所以继续推行房产税的必要性、紧迫性已经减弱。

　　不过，黎明楷同时也言明，房产税在中国迟早都是会推广的，因为对于政府而言，房产税将是最好的管理楼市的工具，只需调动税率高低即可。

　　黎明楷在采访中还表示，房价其实已经在谷底了，但不会太快反弹上升。

　　黎明楷称，这一次调控之后楼价确实有下降，虽然不同城市下降的幅度不一样，但是不能说政府的做法没有效果。

　　但另一方面，黎明楷认为开发商度过了最为艰难的阶段，资金压力有所缓解，并不代表开发商会立即涨价惜售，其称：“开发商想维持目前销售量，就要以卖得动的价格去库存，换成现金部署未来。”

　　在黎明楷的预期中，房价出现大幅上涨的时间将出现在2013年底，尤其是2014年。黎明楷认为，以此前开发商放缓开工有同时加大销售的举动结果，就是造成一两年后市场供应紧张、价格上升。

　　　　以下为观点地产新媒体对中原集团主席黎明楷的采访整理实录：

　　　　观点地产新媒体：最近业内关于调控是否会放松的争论是比较多，市场也确实出现了热销的情况，您怎么看未来的调控趋势呢？

　　　　黎明楷：中央政府一直强调调控不放松，估计也是在限购方面的措施不放松，要让政府给出很明显的说法不容易，至少对于首次置业的推动是很明显的。

　　这从两方面体现。一方面，现在银行利息比较低，而且审批有所松动，额度也比以前多了，现在首次贷款很容易能够贷到。

　　另外地方政府的一些微调，如果牵扯到首次置业，中央政府基本上没有很明显的反对，这也跟去年不同。

　　去年各种放松政策一出来，快的几个小时，慢的一周就被叫停，现在地方政府也已经摸到中央的底线在哪里。

　　限购方面不准碰，但在其他方面的措施提出来，取得了一定的效果。所以，目前一些重点城市一手市场成交方面有好转。虽然全国统计出来与去年比还是降低了，但是从中原有物业经营的城市来讲，今年的一手市场销售明显比去年好。

　　原因是开发商的价格降了下来，之前开发商把价格挺住了，但是现在也配合政府降价，大家已经朝着同一个方向。

　　　　观点地产新媒体：从市场第一线的销售情况来看，在降息前后成交量有没有明显的变化？

　　　　黎明楷：降息额度对购房者的影响并不明显，但这是很重要的方向转变的预兆。

　　去年首套房贷款按基准利率计算，或者还是按1.1倍，现在降到8.5折，这个影响是比较明显的。

　　降息0.25%对购房者没有很大的触动作用，因为购房者不一定是投资者。而投资者可能会看到方向的转变，觉得未来市场会好，楼价有可能会上涨。而且，首次买房的人本来就是自己用，买的时候不在乎未来楼价上涨，自己还是有一定的负担能力。

　　降息这个信息对投资者的促进作用比首次购房者更大。但是，我们的政策还以限购为主，把大部分的投资需求限制了，就算降息对投资者有利好的推动，但是投资行为还是比较难。

　　降息以后有消息说广州的成交量下降了，我觉得不能看短时间内的情况。因为，一手房还牵扯到有多少房在推，最近推什么类型的盘。如果推的盘最近并不是很热销，或者一些重点项目刚好不在这个时间段推出来，肯定会看到不升反降的现象。

　　降息对市场还是有一点点不利好的因素，虽然从对投资者的影响不是很大，但是对开发商的影响还是有的。从开发商的角度来讲，如果看到未来的楼市趋于平稳，或者楼价有希望回升，那么推盘的速度和愿意降价的力度有可能会减慢。

　　　　观点地产新媒体：最近市场上传央行下了紧急通知房贷利率可以到七折的程度，对于这个信息业内认为有真有假。您从中原一手销售的情况中了解到七折利率现在是否在很多城市使用？

　　　　黎明楷：我也不知道有没有银行能够做到七折，就算有也只是一小部分的银行，大的银行好像还没有到七折的地步。

　　　　观点地产新媒体：从统计局发布的全国大中型城市5月房价来看，大部分城市的价格出现环比下降的状态，同比下降的幅度则出现了放缓或停止下降的态势。这个是不是和四、五月份市场逐渐回暖的情况有关？

　　　　现在有很多人讨论说这个情况是短暂的，是压抑了很久的刚需突然性的释放，还有人说因为开发商现在都降价了，是开发商以价换量得出来的市场情况，你认为呢？

　　　　黎明楷：我觉得还是以开发商的行为为主。因为开发商去年很缺钱，从去年第四季度开始，很多开发商都在全面降价。

　　现在开发商的流动资金应该比以前松了一点，没有那么紧迫了，之前为了保命价格下降的幅度就比较大一点。但是现在不少开发商已经过了生存线，他们就会考虑未来能不能赚更多，心态没有以前急，也当然不会一直降价。当降到一定的水平，觉得这个价格在市场上能够卖得动，就不会再降。

　　至于是不是被刚需的释放，我觉得刚需还是存在，这个量不会减少。如果维持现在这个水平，开发商应该还是能够卖得不错。

　　　　观点地产新媒体：您觉得前几个月销售回暖的迹象在接下来的时间，甚至下半年会持续很长一段时间吗？

　　　　黎明楷：现在的开发商都是大型的为主，大型开发商在战略部署方面也会有一些改变，并不一定会考虑利益最大化。楼价有机会回升，开发商推盘的速度会减慢，但其实也不会放得太慢，因为这段时间对大型开发商来讲还是很好的买地机会。

　　一些开发商已经过了生存线，流动资金问题解决了之后就不动了，慢慢等楼价上涨。但是，有一些大型的开发商还会考虑土地储备的问题，并不只是考虑生存的问题。他们需要考虑未来的市场占有率不会被别人比下去，所以也会保持一定的销盘量，不会像以前一样捂盘不卖。

　　从推盘的速度来讲，下半年不一定会比上半年要慢，应该也会保持。即使有很大量的货源，也因为开发商看好未来市场，不会出现疯狂的卖楼行为了，这种行为应该也不会出现。

　　　　观点地产新媒体：那么在价格方面，开发商会继续以价换量的策略吗？

　　　　黎明楷：再降的可能性不大，但也不会马上把房价提上去，要把握现在的销售量，就不能把价格直接抬上去，企业还要看周边竞争对手的行为。

　　我认为现在的房价已经到底了，但是距离反弹还有一段时间。开发商想维持目前销售量，就要以卖得动的价格去库存，换成现金部署未来。

　　从长远来看，毕竟过去的一段时间里很多开发商施工进度放缓了，而且购地行为也减少了，房价在未来确实有机会上涨。或许在2013年不会很明显，在2014年左右应该会有阶段性的供应短缺，接着会导致楼价反弹，保守估计会在明年往后一点看到楼价重新开始上升。

　　我认为现在房价到谷底了。中原最近在几个大城市监测了一些二手房的价格，在过去的几个月，已经看到二手房价有轻微往上的趋势。当然，我们做的二手房都是在一线城市，尤其是市中心，并没有大量一手房供应，而二手房的楼价这几个月确实出现轻微上升。

　　房价跌入谷底应该是确定的，除非有很大型的、不可预测的国内国际事件出现。

　　　　观点地产新媒体：6月全国有很多地方都在卖地，比较明显的是广州珠江新城 (论坛)恒大新拿的地王。此外，我们在这段时间的拍地中也看见很多久违的大房企出现，这些是不是都在证明土地市场开始回暖，而且开发商对市场的判断已经出现明显的转变？

　　　　黎明楷：开发商对后市都是看好，没有看差的。这段时间是迫于现实和现金流压力，不得不以降价来回笼资金，当这些生存问题解决以后，开发商就要开始考虑发展。

　　解决了现金流问题以后要考虑以后的长远部署，怎么在市场上抢到份额？现在开发商购地的积极性比以前强很多，如果过去回笼现金比较多，资金压力比较松，购地就会更投入一些。

　　每一个开发商的平衡点不同，一些走得比较快、比较理想的开发商，最近应该也会重新加入买地、抢地了。

　　　　观点地产新媒体：整体土地市场是回暖了吗？

　　　　黎明楷：土地市场也开始回暖。整体上来讲，今年是逐步回暖的一年，现在只是个开端。

　　　　观点地产新媒体：观察目前的市场情况，您认为这一轮中央调控房地产的目的达到了吗？

　　　　黎明楷：达到了一定的目的，但是不知道达没达到温总理所说的合理价格。这一次调控之后楼价确实有下降，虽然不同城市下降的幅度不一样，但是不能说政府的做法没有效果。

　　从政府的角度上来讲，要看到楼价确实有下降，这样才能给老百姓有交代，也不是真的要把开发商逼死。虽然我们没看到有多少开发商死了，只有极少个开发商快不行了，但是大部分大型开发商还是能够存活下来。

　　这个幅度是不是政府想的就很难说。因为中央政府的想法跟地方政府不同，中央政府想楼价降得低一点，但是地方政府不想降得太低，降得太低就会导致土地价格也下降。

　　　　观点地产新媒体：虽然政策出现一些明显的放松，但还有人认为可能会出新的政策，特别是房产税依然是大家关注的焦点，尤其是会不会在深圳、广州这些城市推出。那么您对今年房产税会不会推出的判断是怎么样的？

　　　　黎明楷：我觉得推房产税是一个起始性的做法，也确实想引入房产税这个工具，让以后调控楼价更方便。

　　最重要的不是房产税本身，而是房产税的税率问题。如果政府继续想推房产税，又不想把刚回暖的住宅市场压下去，那么在定税率的时候可以低一点。

　　税率低一点不影响房产税实施的进程，当房产税在不同城市施行以后，政府要调控房地产市场就比较容易，也不要用什么行政手段，把税率调高调低就可以达到调控目的，所以政府不会因为调控已经出现成果就不推房产税。

　　我认为政府不会放弃，房产税这个税种早晚还得要实现。

　　　　观点地产新媒体：年内有没有机会增加推广的城市？

　　　　黎明楷：我觉得没有加快的必要性。以前推房产税是想作为把房价压下去的手段，但是现在房价已经压下去了，所以没有这种迫切性。

　　政府早晚会以房产税取代限购这些手段，而房产税最大的问题是需要有一个机制来达到征收房产税的条件。

　　政府其实在试这个事情，在试这个机器能不能动，这个力度可轻可重，但是这个机器还是会运行。

　　当然，政府会放慢推房产税的，因为现在紧迫性已经没有以前那么严重了。

　　房产税基本上都是从房地产最成熟的地方开始做起，一线城市比较成熟，配套也能够跟得上，我觉得首先会在大城市里面推。