张庭宾：取消限购和土地红线恐酿乱局

    最近，房地产限购和限贷、18亿亩土地红线政策遭到新一轮的冲击。

    此次激起争议的是一位知名教授，他的逻辑如下：1.房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，所以建议要取消限购和限贷政策。限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权。2.如果取消限购和限贷，房地产再演上涨行情怎么办呢？增大土地供给，这就要取消18亿亩土地红线。而为打破18亿亩红线，就要进行土地私有化产权改革。

    这个思路并无新意，即一切交给市场，市场就会做出最正确的选择。以此言论为契机，社会上再度涌起取消限购限贷、18亿亩土地红线以及推进土地私有化的舆论热潮。

    市场并非万能

    本人最愿意相信他们的确是亚当·斯密的信徒，在当今中国主要是市场基础功能发挥不到位，官僚垄断是主要矛盾的背景下，他们是有其积极意义，也更容易赢得商人喝彩的。但是，这并不构成其立论的充分依据。

    首先，市场并不是万能的，这在美国2008年的金融危机中再次得到验证，追溯100多年前，1890年美国出台了《谢尔曼反托拉斯法》，就是对市场自由竞争导致寡头垄断的纠错。市场不是万能的，因此，把中国房地产的一切交给市场，并不能得出所有问题迎刃而解的结论。这是一个很简单的逻辑。

    回到现实中，中国房地产是一个非常复杂的课题。从房产业本身来说，它有双重功能——基本居住需求和投资投机需求。此前，中国楼市的主要挑战是，由少数人投资投机需求炒作，极大推高了大多数社会公众的居住成本，以至于他们无法承受；从楼市博弈的利益主体而言，地方政府、地产商、投机者和银行构成了炒作推高楼价的利益共谋，即共同推高楼价，逼迫为满足基本居住需求不得不买房的人接盘。

    放纵推高房价后果严重

    简言之，如果任由推高房价的利益共谋方肆意妄为，其结果只有一个，投机投资者即将房价推到彻底疯狂，在最高峰将其转嫁给基本居住需求者，尔后反向做空，导致房价大幅暴跌，制造国民负资产悲剧。1990年日本金融危机和1997年香港金融危机都制造了类似的悲惨事件，不仅千万人财富梦想破灭，金融系统也遭受重大冲击。特别是日本金融机构到现在都没有完全恢复元气。因此，在2009年10月19日，本人就撰文《房地产泡沫已成中国人财富头号威胁》，阐述必须严厉楼市调控的道理。

    限购与限贷是现有条件中避免中国楼市重蹈日本覆辙的最有效手段。其思路也是很清楚的，即通过银行信贷调控，保障居民的基本住房需求，遏制投机投资需求，本质上是遏制少数人利用市场大幅跌宕剥夺多数人的财富积累。如果站在大多数人的立场上，这很合理；如果站在地方政府和投机者角度，这当然不合理。至于合法性，如果说政府要求开发商保证70%小户型的确干涉了房产商的经营自主权，但限贷是银监会通过规则指导商业银行，这并不违法。

    从法理上，不能说谁想买什么，就有买什么的权利。且不说军火、毒品这些不能随便购买。即便是水，在特定环境中也不是有钱就能随便买的。中国房地产的情况类似，土地有限，能够基本满足国民居住就不错了，可少数人拥有十套二十套房，自己不住，就是为了投机推高房价。这就相当于那个有钱人将洗了澡的水以最高价卖给快渴死的人喝，要限制这些人的贪婪自私。

    应普遍征收超面积房产税

    现在最反对限贷和限购的是房地产商和一些地方官员，这些人在2005年以来中央政府楼市调控三令五申警告之下，仍然沉迷于楼市虚幻财富泡沫中，没能在2011年的雷厉调控前及时逃脱，大多被套在其中。这些人特别希望再制造一轮大泡沫，好解套出逃；他们也最害怕全面征收超面积房产税，因此他们最反对限贷限购和房产税。

    如果这些人图谋实现，那么会出现什么结果呢？1.楼价疯狂，更多的官僚地产商变现出逃，财产转移国外，而百姓被迫以最贵的价格购买，在楼市泡沫崩溃后变成负资产；2.楼市大泡沫雪崩，楼价大跌50%，甚至70%以上，重创中国的金融系统，中国遭遇金融危机；3.中央政府宏观调控威信荡然无存；4.在楼市最后大泡沫中，更多地方官员将以末路狂奔的心态，通过土地楼市更肆意挥霍，进一步激化矛盾。总而言之，中国社会内部矛盾将全面激化，如果外部地缘政治危机同时而起，乱局并非危言耸听。

    至于取消18亿亩红线更不值一驳，对于一个13亿人口的国家来说，土地是最为宝贵的资源，用于满足绝大多数中国人的粮食需求重要，还是满足少数人房地产投机奢华生活需求重要？

    诚然，不能回避地方政府垄断并高价变卖土地是中国楼市问题的核心，但解决地方政府垄断挥霍土地资源的正道是，在大大降低地方政府成本的前提下，取消土地招拍挂制度，而普遍实施房产税（在基准住房水平以上的面积征收高的阶梯税）的制度，并将房产税的较大比例用于建社会保障房。

    总而言之，坚持楼市限购限贷是避免中国遭遇金融危机的底线；坚持18亿亩红线是避免中国遭遇社会动荡的底线。