易宪容:把买房赚钱功能去除 房价才会真降

    最近央行连续减息，住房市场投机炒作者又开始涌入市场了，从而使得刚刚出现价格向下调整的国内住房市场出现价格上逆转，住房投机炒作又开始大行其道。针对这种情况，温家宝总理指出，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，同时抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给，特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。

    温家宝总理的这些关于房地产宏观调控的言论，尽管两年来一直在强调的内容，但是也有与以往不同的有新意的提法。即把抑制房地产投机投资需求作为一项长期政策，加快研究与推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。在这里，明确向市场表示，打击与抑制住房投资投机需求作为一项长期政策。也就是说，无论是从短期来看，还是从中长期来看，国内住房市场要全面抑制住房投机投资需求，坚决要让国内住房市场性质由投机投资炒作为主导的市场转变为消费为主导的市场。或当前住房市场性质上的转变是政府住房宏观政策的目标也是其核心内容。

    那么投资投机为主导的市场与消费为主导的市场两者的差别如何？或如何来区分这两个不同的市场。当然，核心的问题就是促使住房市场的价格合理回归。如果住房市场的价格不能够合理回归，要说这个市场的性质发生了转变是没有经济上的逻辑的。而住房价格合理水平是什么？它就是国内绝大多数居民有支付能力来购买其消费需求相应的住房。当前国内不少城市住房的价格水平远远高于城市绝大多数居民的实际支付能力，这些地方的房价不调整，房价当前没有回到合理价格水平。对此温家宝总理强调得十分清楚。

    为了保证国内住房市场的价格回归到合理的水平，温家宝指出就得严厉地抑制住房投机投资需求，并把这作为一项长期政策。政府的这个判断基本上是正确的。因为，在住房市场，由于住房产品两栖性，既可投资也可消费。在住房的投资与消费不作区分或限制的情况下，住房投资者的对价水平永远高于住房消费者的对价水平，这时必然导致投资投机者盛行而把住房消费者挤出市场，住房市场也就成了一个纯粹的赚钱工具。这时，住房市场问题也就由一个经济问题转化为社会问题。因为，住房的投机炒作必然会剥夺绝大多数居民的基本居住权。

    因此，作为一个民生政府及民生经济，要保证居民基本居住权及住房市场健康发展，就昨抑制住房市场投机投资需求，让住房市场赚钱功能去除掉。温家宝总理明确指出抑制住房的投资投机需求是政府的一项长期政策。也就告诉住房市场，当前住房市场不仅性质上要根本上转变，由一个投资投机为主导的市场转化为一个消费为主导的市场，而且要推出房地产的税收政策来促进国内住房市场转型。

    一般来说，要抑制住房市场投机投资需求，去除住房市场赚钱功能，可以在政策上的事前限制、事中限制及事后限制。事前限制主要是指不能让住房投机投资者进入市场。比如当前的住房限购令，差别化的住房信贷政策。行政性的住房限购令对住房投机投资需求可起到一定限制作用，但是如果购买住房仍然是有利可图时，住房投资投机者能够通过各种方式来破解这种行政限制，比如北京就已经形成一个如何破解这种限制市场利益链。差别化的住房信贷政策所起到作用要好一些，但在中国这种法制观念落后的国家，只有购买住房可赚钱，仍然有很多住房投机投资需求采取不同的办法进入住房市场。所以对住房投机投资需求的事中及事后限制更加显得重要。因为，有效的住房税收制度完全能够把住房投机投资的赚钱功能去除掉。

    当前中国住房市场为何投机投资需求盛行？就在于没有有效的对这些需求的事中及事后的限制，或这种限制作用十分有限。所以，温家宝的讲话就强调要研究与推出房地产税收制度来抑制住房投机投资需求。对于房地产税收制度，不仅是现在市场关注的住房物业税或住房财产税。它应该包括住房的交易税、住房交易所得税、住房财产税及住房遗产税等。要抑制住房投机投资需求，后面两种税收制度推出还得有较多的基础条件，但前两种住房税收制度要推出则易如反掌。如果住房税收制度，可以不限制个人购买多少套，但是只要购买之后再交易，把其利润通过税收收回，住房投机投资赚钱功能去除，那么就没有人再购买住房投机投资了。温家宝总理的讲话，已经向市场发出了一个明确信号，抑制住房投机投资需求是政府的一项长期政策，居民希望如早几年那样购买住房投机投资赚钱将会逐渐去除。对于抑制住房投机投资需求，不仅差别化的住房信贷政策，而且还可能会尽快地推出新的住房税收政策。如果政府真的这样，国内住房市场转型也就不可能避免了。国人拭目以待。