宋延庆:民企与央企的携手合作开发房产项目
编辑:琼海房产热线时间:2012-07-12来源:琼海房产热线页面有效期至:2012-07-26
或许大家已注意到,近年来,民企与央企合作开发房地产项目的已为数不少。早期有天鸿与通用、万科与中粮和五矿等;近期有德邦与中冶、融创与方兴和保利等。当然还有更多未浮出水面的合作。
民企和央企为什么要携手合作,会对行业带来什么样的影响,这是笔者要探讨的。
上海某项目可谓是合作典型。某民企获得项目土地后,苦于资金紧张,迟迟未能动工。国土资源部门的《闲置土地处置办法》虽然松紧无度,但也仿佛随时会落下来的达摩克利斯之剑。迫不得已,该企业向某央企伸出了橄榄枝。急于扩张但又缺乏优质项目资源的央企也很想合作,于是双方一拍即合。合作方式就比较惯常了:央企具有实际控制权,民企有少数董事席位;项目后期央企追加的投资按内部借款计息,民企只待项目结算后分享红利。
除了上述案例,还有其他合作方式,比如民企具有实际控制权,央企主要是战略投资,北京的万科中粮长阳半岛项目就属这种情形。
无论哪种合作方式,基本不外乎“民企出地+央企出钱”,主要区别在于对项目开发实际控制权上。事实上,这也反映了两类企业在融资方面的优劣势。房地产企业资金来源有企业自有资金、贷款、信托、预售等。受“限贷”政策影响,很多民企资金紧张,但又缺乏多元化的融资渠道。反观央企,不但融资渠道很多,而且融资成本很低。笔者了解到,同是在香港上市的内房股,央企的融资利息可以低到5%,一般民企要12%~15%,央企的资金优势明显。
任何合作都可能出问题,而且大都出在对项目开发实际控制权上。笔者曾做过一个央企和民企合作的案例。双方合作初期,肯定约定好了控制权问题,但在合并报表方面却约定模糊。民企为了保住行业地位和市场占有率,就把合作项目的销售业绩给合并到自己的报表了。央企也不甘为“零”,最后按照权益切分后的业绩归并到自己的业绩报表里去了。这家央企地产公司又是已整体上市的母公司的一家子公司,切分业绩肯定也就最终反映到了上市年报中。最终,可能全行业的商品房销售额数据也是不准确的。不要说审计关口的事,也不要提证监监察,事实就是事实,有时必须要承认并接受。更大、更多的问题还不是业绩归并,而是日常经营管理。两家合作企业的母公司都是上市企业,都有一整套要报送给各个职能部门的报表,但内容格式却各家有各家的要求。于是,合作项目公司各个部门不得不拿出大量的时间精力去应付两家法人股东单位的报表和各类检查。合作实践中,类似的事情有很多。
如果双方真正是本着诚实信用、互利共赢的合作原则,许多问题本不是问题,只需要充分完善合作协议和“三会”规则,并切实做好流程设计工作,就差不多了。但事实上并非如此。这也是有些企业合作有始无终的主要原因。
故此,从企业发展高度树立战略合作思维就显得更有必要,至少比简单的项目股权合作要深远得多。这种合作,当推涅槃重生后的孙宏斌及融创。近年来,融创先后与首钢、保利、中化方兴等多家央企合作,而且合作都比较融洽。究其原因,就是孙宏斌的战略合作思想比较端正,也很纯粹。
在可预见的将来,民企和央企携手合作可能会越来越多,这也将在一定程度上改变房地产市场的竞争格局。惟有树立端正的合作思想,完善合作方式和合约细节,做好合作后的经营管理工作,方是合作之幸,市场之幸。
-
与茅于轼谈经济看争议:楼市泡沫必将破裂
我的经济学不是从哪儿学来的,是我自己发现的;所谓知识分子的历史使命和社会责任,其实就是“恻隐之心,人皆有之”。
阅读 7886 -
房地产研究会胡志刚:管理层考虑房地产差别化调控
房地产市场近来出现多个变化信号。一方面,年初出现的“量价齐跌”,非但没有改善,反而在更多的城市蔓延;另一方面,部分城市出手救市,除松绑限购之外,甚至出台行政色彩浓厚的“限降令”。对此,监管层虽在各地调研,但并未对外界发出明确的政策信号。
阅读 7080 -
任志强:中国楼市无泡沫 房价下降绝对不会持续下去
“衡量楼市进入拐点的条件是房价要持续下降,可能是一年,也可能是两年,但不能说房价持续下降几个月,楼市就进入拐点,暂时的降价只能说是‘波动’。”华远地产董事长任志强日前在接受媒体采访时称,楼市无泡沫,当前房价下降也不会持续很长时间。
阅读 6622 -
周小川:部分楼市或存泡沫 全国性政策难解决
据彭博社报道,近日,中国人民银行行长周小川在参加非洲开发银行年会期间表示,中国只有部分城市的住宅市场可能存在泡沫,这个问题难以通过单一的全国性政策得到解决。
阅读 6642 -
陈淮:房价高低与城市人口是否增长息息相关
上周六,中国人民大学博士生导师、原建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮来南京分析2014楼市走势。
阅读 6447 -
任志强详解楼市:为什么我说房地产拐点没到
近日,任志强在接受经济观察网记者采访时,反驳了房地产市场“拐点”说,并详细阐释了其认为房地产市场长期向好的原因,以及其的“房地产周期”与“养猪”理论,养猪和房地产开发有着什么样的关系?猪肉价格和房价又有着什么样的涨跌规律?
阅读 9543 -
叶檀:利率上升是房地产市场最严峻挑战
目前房贷市场收紧,正是贷款利率上升的表现。在线金融搜索平台“融360”发布4月份房贷分析报告,从去年以来直到今年4月,银行放贷趋紧,从房贷市场战略撤退。
阅读 6632 -
任志强:拐点论无依据 房价下跌不会持续很长时间
近日,华远地产(华远九都汇)董事长任志强在参加电视节目辩论时称,目前没有数据能够证明今年楼市已进入拐点,楼市要是有拐点也是被银行“打拐”的。任志强称判断楼市情况应该看整体数据,而不是用局部数据来判断楼市是否进入拐点。
阅读 7385