香槟郡许维锋：海南楼市细分强化 看好市场前景

    时下正值炎夏六月，博鳌进入传统的销售淡季。以往作为琼海楼市的主要引擎，博鳌地产拉动琼海楼市跃居海南地产前列，然而进入5、6月后，受博鳌地产遇冷的影响琼海楼市成交明显下降。然而，现在博鳌地产的现状究竟怎样，6月28日，记者走访博鳌数家重点项目，直击最真实的博鳌地产，以下是对琼海海疆投资集团副总裁许维锋的现场采访。

    时间：2012年6月28日

    地点：海疆投资集团琼海公司

    嘉宾：海疆投资集团副总裁 许维锋

海疆投资集团副总裁 许维锋

    记者：许总您好，很高兴能采访您，可以给我们介绍一下香槟郡近期的一些动向吗？

    许维锋：香槟郡已经开过盘过了，但是前期工作做得不是太好，我们现在在重走开盘的路。以前基础性的工作做得不好，现在还得把基础重新夯实一遍，不是重新搭台重新唱戏，是在做很多补救的措施。

    记者：香槟郡房价是多少呢？

    许维锋：香槟郡原来全部是精装的，现在分了两块，做成菜单式的，根据客户的需求。一个是有四千的精装的，第二个是可能给他一个2500到3000的状态（优惠），把价格界定在一万以内，做了一些特别优惠的处理。

    记者：市场调控的主旋律目前不会变，那么您觉得海南的未来房价会怎样呢？

    许维锋：其实调控的主旋律是不会改变的，降息也罢，储备金调高调低，其实对房市的影响已经不是特别大，关键是信心的问题。

    海南的市场非常特殊，冷的也慢，热的也慢，对政策的调控怕了。第二，它的刚性需求存在，但是这个刚性需求是一个打引号的刚性需求，有钱的人很多，这个资源非常稀缺，但是这个刚性不是迫在眉睫的那种刚性，可买可不买，需求量是非常大。再加上海南今年的存盘量在5500万左右的量，去年区划大概是600万左右，大概是10：1的状态。当然会马上改变这个状态，同时海南的市场细分越来越强化。

    记者：目前也有一些楼盘不太好卖，可能5、6两个月有的楼房卖得很好，有的就卖一两套房子，也有这种情况，这是为什么呢？

    许维锋：大的问题在哪里呢？就是现在说的状态比较可怕，原来的预期值太高，投资回报控制得不好。现在海南的开发虽然基本上各大地产商都参与进来了，但是投资的或者是地产公司管理的参差不齐，拉得非常大，而且海南的项目的周期拉得比较长，所有的公司只要进入海南的，很少有按原公司一起来做的，你们应该是接触的比较多。

    记者：这跟市场的特殊性有关系。

    许维锋：市场的特殊性是一个方面，海南当地的现状也是一个方面，还有一个与我们对海南的期许值越来越高有关系。09年博鳌房价可能是像我们现在那个区域，能卖到七千左右已经很高兴了，10年旅游岛低于一万五肯定不干，2011年上半年可能一万三四就开始干了，其实一万三四跟一万五几乎没什么区别。到今年可能一万一都想干，但是11年上半年一万一干不干？

    记者：卖得很好，非常快。

    许维锋：跟万科当时在杭州干的这一票一样，当时杭州是绿城打天下。所以这就是与我们的期许值有关。博鳌现在的楼盘都可以点过来，博鳌湾、高经典香槟郡、亚洲湾、长滩雨林、白金湾，大致不到十个楼盘，你看看它的价位几乎就是锁死在刚才我说的这个状态上。

    记者：听您一说确实这么回事。

    许维锋：同时产品的细分分得不是非常好，去年才开始细分化，产品同质化很严重。第三个更可怕的问题，就是我们的产品做得同质化不怕，价位拉开也可以，但是产品本身的档次，海南的地产现在走到一个非常微妙的时间，做得好的确实是已经开始超越了大量的状态，是非常平庸的一个状态，但是这个量太大了。

    记者：目前看来一些中小房地产已经撑不住了。

    许维锋：不一定是中小房地产，可能是一些大企业倒得更快，以前的急于扩张。现在融资也不是像以前那样快、那样容易，第二，成本也不是那样小，会急剧加大，而且会引起很多连锁反应，从现在负债上看，好多超大型的企业已经没有那么多了。还有一点是管理不善的问题，或者你对产品定位不够准的，还是你的业务能力不够的一些公司，这可能是比较大的一个问题。你刚才说的博鳌的现状和博鳌的房价，我认为现在博鳌的地价和区位决定了一切，地价现在已经到高位了，不像09年之前，10年价格上来之后，基本上没有下过。就这一点决定了它最终的价格下行的趋势不会是很明显的，金湾是最明显的，那样大的盘，金湾的投入是不小的，金湾的广告投入可能占了博鳌整个地产公司投入的一半。

    从机场这一路过去，还有飞机上的一些东西，都可以想象它的量应该是不小的，包括之前搞了很多活动，金湾确实为楼盘办了一件好事情，吸引了一大批客户看房子，但是金湾的成交远远低于旁边的楼盘，所以刚才你说的下行的趋势，其实已经下行了，但是会稳住，因为一万的房子我认为在10%以内的下行都不叫下行，超不过20%，我认为不存在。因为现在除了精装的，很少有超过一万二的普通的房子。

    记者：有些楼盘打折得很厉害。

    许维锋：大概一万二可以拿到精装房，他们的房号称都在三千、四千、五千，很少有低于两千的装修的。

    记者：之前我采访的时候，很多客户跟我讲旅游地产，咱们博鳌这里有海景，肯定跟旅游地产相关，我想请问您怎么定义旅游地产的概念？是只要有海、有山，就叫旅游地产？还是旅游地产的东西我们应该怎么做？

    许维锋：我们最近也在做这样的事情，想做一个类似于大的城堡性质的小城镇，像水城一样，在博鳌和琼海正在选地，也跟市政府去年就开始谈这件事情，也做了一些初步的方案，这个项目就此打死了，因为我们项目88年就进入海南，起家就在海南，第一波开发公司。当时我们董事长确切的说，那时候资产总量很大，当时的南溪公司股票在海岛内部流通，差一点上市，总理要是晚讲话三个月就上市了，但是撤离的时候1991年底成功的退出去了，在海南一点损失没有受到，带着现金走的。我们重新回来的时候，是在09年，踩着点过来的，但是我们这个项目下手还是有点晚，现在整个博鳌的状况我认为就是你说的旅游地产，博鳌只是过客，不像三亚，三亚是一个终点站，它能留住人，作为旅游地产也罢，作为什么也罢，首先要把人留下来，我说个不中听的话，用两个小时就可以解决博鳌这个地方，从头至尾没有能够打动人心的东西，任何旅游地产是要有一定的资源，你说的山、海在博鳌来说都不是最好的。好多人把三亚都归到博鳌，我认识很多人来过海南，说博鳌真大，三亚都在它里面，因为是在三亚住，在博鳌开会，所以大家就认为三亚是博鳌辖区的。

    记者：还是有一些，但是这几年确实变化挺大的。

    许维锋：第三，现在海南的配套没有序列性的，没有梯队，我建到哪儿做到哪儿，是无序的，三亚现在已经爆发了这个问题，三亚那个海湾如果按现在这样下去，我就不说环境的承载量，海南是不是能承载最后无限制的开发量，现在海南好，大家来的根本原因是海南还算生态化，还能看到一些原生态的东西，但是我们现在做的哪一个盘不是人工的，几乎都是填海造山，包括大肆宣传的凤凰水城，都是人工版的东西。我们老说我们比不过一个巴厘岛，确实在这点上没有人家好。

    第四，很可怕的问题就是我们的观念问题，其实我们现在还在做一把生意，而不是连续的生意，也是为什么要想做一个长线的，比商业地产更深一个层次的东西，就是商业地产里面我们加入了一定的孵化的产业类的东西，归并到一起。

    再就是教育的问题，这两年好多了，三亚、琼海那边很多的职业学院现在好多升到大专以上，好多都升到本科去了，大概不下于五个学校，就可以想象到，我当时听了还觉得挺多的，这应该是对的，海南以前不是很重视。

    我们现在选的地基本上都选不拆迁的地方，海南需要拆迁吗？海南当地人第一不在山里住，第二不在海边住，但是往往选地的时候，第一是山，第二是水。

    记者：所以拆迁成本几乎很少。

    许维锋：当地这个地是政府强行划拨的，可能一亩地只有五千块钱、三千块钱，即便给你补偿，政府给你砍掉一块，真正到你手里又有多少呢。因为之前我在政府待过，我90年就在政府。所以房价下行的趋势绝对不可逆行的。

    记者：昨天微博上说河南还有新政呢？

    许维锋：没有办法，政府要有收入，现在几乎土地都在流拍，什么时候你听过北京的土地会出现流拍？

    记者：我开始来的时候觉得这种现象不可想象。我们也征求一下您的意见，之前我们谈到的话题，如果七月中旬和七月底我们搜狐搞一个论坛，想把开发商的朋友请过来。

    许维锋：如果我在我一定去。

    记者：我们会请一些政府的官员，专家、学者真正的谈一些东西，为企业解决一些什么问题。

    许维锋：我感觉你们做事情也应该适可而止，我们面临两个问题，市委市政府也在换届，不是非常稳定，现在的当下形势之下，很难拿出一个救市的东西做，第三个，他们的税收就很棘手，很麻烦，现在房地产公司已经被盯死了，对于地产公司来说是雪上加霜。我说你们的想法非常好，但是我想形势大于本质的东西，所以你们看看是不是在中间找到一些其他的契机，一方面可以扩大平台的影响，第二个作为媒介和桥梁，好听的话，叫纽带去把这些东西做一下可能更好一些，有利于你们影响的扩大。

    你看我们现在城市的状态，海南这些地方都出现水淹的问题，你可以想想其他的城市能出现什么样的问题。还有我们环保这块来说，非常严峻确实是。

    许维锋：你可以想象，在北京以前也出现过这种问题，比如说你说的看房团，但是现在北京更疯狂，能瓜分那是你背景好，有实力，海南基本没有湾没有海可言了，基本都被控制了。海南这两年规划审批相对严一些，是不是能非常严格的执行下去，值得一说，因为我就是从做规划出来的。

    记者：这里还有一个问题，关于拿地，因为现在政府土地放量也比较大，一些大城市一些企业拿地的动作越来越有信心，你怎么理解他们的信心重现，或者说我们公司这块拿地的情况怎样？

    许维锋：可能有几个方面，今年的政府财政收入有一些问题，作为买家和卖家，有资金的一方谈判的筹码就会大一点。第二个，在都没有钱的时候，有一些商品只会贬值，因为这个是不可再生的东西，但是如果之前看到重点的话，那意味着今后五到十年内，他在地产方面又抢了一个先机，不用做其他的事情，这两个都要把住。第三个事情，政府博弈完一定会承诺一些事情，即便是钱上没有承诺，政策或者其他的方面会有，政府为了税收或者其他东西的话，可以会二次绑架一些项目，捆绑形式的东西也可能会发生。还有一些问题，如果不缺钱，你作为一个大公司，长期开发的公司，如果没有储备地，就相当于没有隔夜粮，你会心发慌，你的房子卖完怎么办，这片地开发完怎么办，这是根本的东西，他必须去买地。

    记者：但是比如说上海，前期卖了六块地，体量还不小，但是其中四块地都是非房企买的？

    许维锋：现在中国但凡是企业都想进入房地产，到现在依旧认为这是一个暴利的行业，现在的房地产企业其实跟中国的加工业一样，已经在走下坡路了，他的利润没有以前那么强大了，但是外面的人看的时候永远是光鲜亮丽的，我认为肯定会有一些企业亏本，地产以前赚钱是没有清算，如果清算了的话，我们算一笔帐，在北京现在最高的地价2.7万多，这个房子你要卖不到十万㎡（建面）  你都亏本，基建成本最少7万块钱，2.7万拿地，最少一年以后开发，成本就三万了，加上基建成本就四万过了，再加上三四年的工程时间，你算算，其实有35%的钱国家已经拿走了，但是他算的时候再加上一万，你毛利很大，国家再给出抽走40%呢。你剩下的60%再抽出40%是24%，加上之前的35%，60%没有了，这个羊毛到底在哪里。最近你们看没有看国家公布的数据，国防多少，三公费用几十亿，买车五六亿，怎么可能。但是其他的一些东西，我们是不是觉得有值得商榷的。

    记者：还有一个问题，之前香槟郡卖的怎么样？

    许维锋：我是四月份过来的，这个月卖了十套房子，在博鳌还算可以吧，我过来以后广告基本停的，我认为白做，能成交，下单这是最好的办法，四五月份改变一下现象，大概卖个七八套，这个月卖了十来套。

    记者：针对这种状况我们公司做了什么营销方式或者应对策略呢？

    许维锋：最近我们在做整改，我们的产品做的更精细了，把配套我想做的好一点，第二个，我们精装方面我想让利一下；第三个，我想广告的投入过大的时候成本是有一定的影响，现在的广告再怎么做，其实对销售的拉动我认为不是一个直接的问题，不像2011年的时候，广告的强势非常必要，但是也不能没有声音。

    记者:感谢许总！