左晓蕾：楼市又到了火山口 短期调控限购不如限贷

    近期关于房地产市场回暖的公开信息很多，甚至有回暖已成定局的论调。房地产回暖的信息可能放出很多错误信号。“稳增长”如果导致楼价反弹，重复2009 年保增长带来房地产价格的空前膨胀，投机需求的卷土重来，可能带来经济和社会更大的不稳定。

    房地产市场回暖有两个特征。第一个特征，主要是“刚需”购房释放。“刚需”的定义，是指没有价格弹性或者价格弹性很小的房屋需求。严格意义上来说，“刚需”是指第一套房的购买需求。只有这类需求才可能不论价格涨跌都不会改变。在大中城市，新居民的居住需求才是真正的“刚需”。但不论是新毕业留城的大学毕业生，还是城镇化过程中进城的农民工，在数十倍的价格和收入比之的“刚需”是无法释放的。所以，报道的所谓“刚需”，恐怕还是投资或者投机性的需求了。在对第二套以上的购房的限购的政策没有改变的情况下，这些非第一套房的购买大幅增长，可能是对调控政策的挑战。

    第二个特征是楼价悄悄上涨。有报道显示，二手房市场一些业主报价后，因为注意到有意愿购房者增加，马上会提高报价，几天之内就上涨数万元。

    形成市场化的商品均衡价格，需要供给，需求和效用最大化三大条件的约束，以投资投机为主的房地产市场属于资产类市场。投资投机需求没有效用最大化的约束，投资是以价格差异为“赚钱”的目标，赚钱“效用”无限大，市场价格不可能通过实际供求决定。“赚钱需求”在意价格不断上涨，价格需求弹性极高，有推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设。赚钱需求属于效用无限大，不可能出现与这种无限需求达到均衡的“供给”水平。理论和实践都说明，以投资为主的房地产市场不可能靠增加供给来调整价格形成稳定的均衡价格水平。特别是在银行信贷的支持下，银行不断向“赚钱需求”提供的信贷，杠杆化放大了投机资金供给，给了价格上涨源源不断的动力。如果不断增加“赚钱需求”的房屋的“供给”，只可能把价格越推越高。

    如果房地产价格反弹，不仅上一轮房地产泡沫带来的还未解决的乱象继续恶化，还可能造成实体经济的产业空心化，进一步增大金融风险，加大收入分配差距。

    去年发生的不少温州老板由于资金链断裂而跑路恶性事件，调查显示大多都因为投资了房地产或相关资产市场。如果房地产价格反弹，各方资金包括银行资金，特别是逐利性强的民间资金立即会蜂拥而至。须知，实业投资的资本平均利润一般在10％左右，房地产价格反弹很容易引导投入实体经济运行的资金变身房地产投资，甚至动用本该支持主业运行的银行贷款投向房地产以求高回报。如果是为了稳增长而放松房地产调控政策，靠房地产拉动经济增长，结果势必加剧经济的结构性矛盾，加大产业空心化的风险。

    不管价高价低或者主要是投机性需求，假如购房者是用100％的自有资金，真金白银购房，并没有银行资金的杠杆化，那房地产回暖应该没有风险。但如果投机购房是套取银行资金，则房地产回暖就非常可能孕育新的房地产泡沫，最后带来银行的风险甚至危机。有报道显示，近期银行的坏账率普遍上升，坏账来源都与上一轮房地产信贷以及与房地产相关的地方融资平台有关。

    “以资产价格泡沫为特征”的经济危机，是上世纪90年代以来世界上发生的经济危机的特征。比如，日本的危机、亚洲危机，2008年爆发的美国危机，近期西班牙银行的危机，实际上都是银行的房地产信贷危机，并非国家债务危机。回望近几十年来爆发的经济危机，多半都是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀致使泡沫破灭而引发的。

    正因为如此，楼价反弹，房地产投资再次赢得暴利，那些用不合法手段套取银行资金的群体，将获取大大超过市场资本平均收益的回报率。这将大幅度拉开与一般收入群体的收入差距，也拉大与一般实体经济投资的收入差距。对于真正的房屋“刚需”群体，这无疑雪上加霜，也将大大冲击并抵消由城镇化带来的农民转化为城镇居民的消费增长。

    由此可知，“房地产回暖显示房地产价格触底反弹”、“稳增长房产调控政策应放松”等观点，实际上是仍停留在房地产是投机和投资为主的市场定位上。这个定位存在极大的困惑。因为这隐含了房地产调控只是促使楼价阶段性下降的意思，而这完全背离了引导房地产市场回归居住为主的基本属性、促使楼市回到正常发展水平的宗旨。

    笔者为此认定，当下应努力使引导房地产市场回归居住为主的调控终极目标长期化，制度化，可行的办法是实施房产税，短期政策是限购不如限贷。只要银行不向第二套以上的购房者提供信贷，非“刚需”购房势头再旺也不会有太大风险。至于稳增长，应在稳定有效投资增长上做足文章。