马跃成：温州房价暴跌不会是孤立事件

多年前，美国爆发的次贷危机，对世界经济影响巨大，中国也一直在思考，我们该怎样避免类似美国次贷危机的事情发生。在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

对于美国金融危机的发生，主要有几个原因。一、为推动经济增长，鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。二、社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。据统计，在扣除通货膨胀因素以后，美国的平均小时工资仅仅与35年前持平，经济发展的成果更多的流入到富人的腰包，统计表明，这几十年来美国贫富收入差距不断扩大。美国经济在快速发展，但收入却不见增长，与80年代初里根政府执政以来的新自由主义政策密切相关。三、金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。

由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

中国不存在美国这样的次级贷款，因此也不会发生次贷危机。但是，我们不能不看到，我国的楼市存在的炒楼现象，比美国要严重的多，美国人买房多是自住，也很少一个人持有几十套房子的情况。而我们国家楼市的主要需求就是来自投资方面，一个人十几套、几十套房的情况非常普遍。

问题的关键是他们投资楼市的资金很少是自己的自由资金，以房抵押贷款、以各种财产抵押贷款、借贷高利贷的情况很多。这种情况下，当房价上涨的时候，通过倒买倒卖，能看到资产的升值。但是，当房价下降的时候，资金链就可能要断掉了。

同时，我们要看到，美国发生次贷危机的三个原因，也与我们目前的社会经济形势大致相同，特别是我们的通货膨胀也相当严重，收入差距越来越大，已经大大超过国际公认的警戒线。为了推动经济增长，我们采取的是比鼓励消费更危险的投资模式。目前房价已经大大高出人们实际的承受能力，而具备承受能力，大量持有房屋者，有多是投资需求。当房价下降的时候，这类房屋会极可能大量冲向市场，造成金融困局和危机。

最近，有消息说，温州（楼盘）已经出现了类似的次贷危机现象。现在"弃房"已经很厉害，房东真的没钱还贷了。一些之前高位买进的温州商品房价格，距离银行最大贷款只有百分之一二十的空间。一位温州大型房地产企业负责人说，下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10%左右。从理论上看，这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。

从新房市场看，7月份，温州10多个已开楼盘400多套剩余房源降价入市。其中，“星河湾[简介 最新动态]家园”一套面积377.92㎡（建面）的房子，最新价格每㎡（建面）39960元，该房子在2011年11月份开盘价为每㎡（建面）65697元。“新京都家园”一套5楼房源，2011年开盘价为每㎡（建面）36672元，调整后为每㎡（建面）22500元。距离温州市区较近的“中梁外滩首府”项目的开盘价为2万元/㎡（建面）至2.3万元/㎡（建面），与两年前同区域房价相比低近40%，并且有较大的赠送面积。瓯海大道上的“万科[简介 最新动态]金域中央”项目单价在2.2万元/㎡（建面）左右，而附近的“铂金家园”售价最高时一度超过4万元/㎡（建面）。预计九十月份，温州新盘“价格战”升温，降价幅度起码在10%左右。有银行人士说，房价下跌已产生信用风险，“但关键问题在于实体经济，如果实体经济不好转，即便房价上涨也没用。”

受此前民间金融危机的影响，温州不少企业深陷债务危机，金融市场急剧收缩，市场资金面紧张，目仍未恢复元气。

“温州现在仍有小企业主跑路。民间借贷市场已冰冻了，没人敢借钱，有点钱的人都把钱存银行。”担保公司和典当行的业务萎缩，有抵押物也很难融到钱。由于房价大幅下跌，房产抵押没人敢接。据了解，在温州，很多企业主，包括打火机以及鞋等制造行业在内的温州龙头企业通过集资的模式组成开发商，投身房地产业，当这些传统制造业企业的资金套牢在房地产市场之后，很难再抽身重返实业。而且，其中涉及到的资金并非小数目。一个在当地流传甚广的案例是，温州9家实业老板通过当年银行得到贷款，除了实业的开销，富余的贷款便组团投进房地产开发多产权的豪宅，资金高达近50亿。但是现在，受制于温州较为严厉的楼市调控政策，这些企业的钱都还没能收回来。

温州房地产市场开始明显走下坡路是在2011年的下半年，而这与当地经济状况是紧密相连的。那一年正是温州民间借贷风波最为惨烈的一年。当时温州民间借贷的资金链骤然断裂，整个房地产市场也一下变得低迷起来。因此，温州房价下降的基本原因在于当地经济不景气。固然限购政策在一定程度上限制房产投资和投机，但房价的走势却与当地经济走势息息相关。只有当地经济重新出现繁荣迹象之后，房产的购买力才能真正增强。

温州的情况有其特殊性，但是也有普遍意义。就美国次贷危机的三个原因看，不但温州存在，全国也普遍存在。而房价上涨的速度，以及通货膨胀的严重性，应当说，一些城市，比温州有过之而无不及。想当年温州炒房团是房价上涨的推手，但是，温州炒房团可是走遍了全国各地的，他们手里的房子依然对各地的房价有重要的影响力。现在温州金融出现危机，很难说，不会影响到其他地区。