马光远：“作秀式”调控是房地产紊乱之源

今年房价以超过20%的涨幅领涨全国房价的北京（楼盘），继出台了增加“自住商品房的供应”等政策之后，最近又召集开发商开会，强化房地产调控措施，遏制房价进一步上涨。坊间及媒体流传的版本是：北京建委在座谈会上传达了6点会议意见，包括年底前涨价项目一律不批、前期上市已很久的项目，控制涨幅不高于10%、高于4万的项目今年不批准、捆绑精装逃避监管的方式呗禁止、现房销售以不涨价的原则审批、通过折扣的方式涨价将被约谈以至于封网等等。

很显然，这是一个很敏感的时刻。每年的四季度，迫于地方及全国“两会”的压力，各地一般都会在政策及执行层面“收紧”，特别是，11月，全球瞩目的三中全会即将召开。面对今年房价快速上涨的态势，坊间不断有三中全会将对房地产调控进行“顶层设计”的种种传言。在管理层沉默半年之久之后，房地产调控政策何去何从，又成了外界极为关注的话题。从目前房价的涨幅看，70个大中城市中，涨幅超过10%的城市超过了15个，而这15个城市几乎很难完成今年的房价调控目标。因此，随之而来的猜测是，四季度房地产调控将进入政策加码的严厉期，全国及各地出台新的新的调控举措对房地产降温，并安抚外界的焦虑和质疑。

笔者相信，面对今年难以完成调控目标的压力，北京这种年底收紧调控的措施绝不会成为孤例，预计一些城市将紧随北京后尘推出自己的调控措施安抚市场。然而，无论是舆论的反应，还是调控措施本身而言，却并没有得到外界积极的评价。北京的调控举措，除了“自住型商品房”政策，是通过增加供应的手段进行调控，被外界视为可取之外，其他的举措，包括对4万以上的楼盘不批，被认为纯属为了压低今年全年的涨幅而采取的无用之举。今年不批准销售，不等于这些高价楼盘消失了，一旦以后批准销售，势必对整个预期又会造成极大的负面影响。在上一轮调控中，特别是2011年，北京也曾采取同样的政策，但结果是，这些高价楼盘在2012年基本顺利上市，并助推2013年房价大涨。因此，对于这种运动式的、应付检查式的作秀调控，不仅无法改变房价上涨的预期，反而因为政策的紊乱，对未来的房价造成更加负面的影响。如果其他城市效仿，相信在明年的“两会”之前的四季度，房价的表现都会相当和谐，然而，这并不能真正稳定房地产的预期。

特别是，我们看到，今年包括北京在内的一线城市，自2季度以来房价开始了加速上涨。这些城市尽管都根据“国五条”的要求出台了调控细则，特别是北京，从自己的规定看，更是成为严格执行“国五条”的楷模城市。然而，在整个房价快速上涨的过程中，这些城市都没有采取任何的措施遏制房价，而且不断的推出高价地，甚至推出“地王”助涨上涨的预期。截止目前，北京土地出让金已超过1327亿元，创下北京年度土地出让金第二高，仅低于2010年的1600亿元。土地市场的火爆，直接推涨预期，而“地王”的出现，更是使得看空房价者寥寥无几。这样，在房价已经平均上涨20%，土地出让金超额完成任务的情况下，在年底之际，才作秀式的提出所谓的调控措施，在外界看来，除了通过不让高价房上市从而拉低全年的涨幅之外，对于稳定房价而言，基本没有任何作用。

笔者认为，面对目前中国房地产市场的现状，应该考虑加快让以行政调控为主的政策退出，通过长效机制的建立，稳定房地产市场的预期。短期的行政调控措施，特别是全国一刀切的调控，已经无法适应中国房地产市场健康发展的需要。过去10年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没有做到抑制房价的过快上涨，更是扰乱了整个房地产市场的预期，不仅购房者无所适从，更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康，问题和矛盾重重。特别是，购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。

而且，从房地产的基本面看，在经历10多年速发展后，中国在住房问题上已经逐步告别绝对短缺，除少数热点城市，住房供应已经能够基本满足居住需求。住房的最大问题，已经不是总体的供应问题，而是分配的不均和保障严重不足的问题，包括：土地市场的垄断导致土地供应，特别是居住用地人为供应不足：基本制度体系缺乏，导致住房分配不公，住房资源集中在少数人手中；保障房欠账严重，这些问题，靠短期的调控已经很难解决，必须通过改革土地制度、加快房产税以及住房消息的联网和建立住房普查制度等长效机制加以解决。在住房市场供求已经总体平衡的情况下，停留在过去的思维，一而再，再而三的出台所谓的调控政策，强调热点城市的供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。

最近习总书记在政治局集体学习时，围绕房地产市场所做的重要讲话，已经在暗示未来的房地产政策将从行政调控转向制度建设。他提出要处理好住房建设上的“四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系，特别是提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，明确了市场和政府的边界。这意味着，中国房地产调控的思维将发生很大的变局，以行政调控为主的政策体系将逐步淡出，在住房的问题上，将厘清市场与政府之间的关系，主要发挥市场的作用，政府只需做好制度建设以及保障房的工作。这是对过去政府过度干预市场的纠偏，值得深思和肯定。

笔者能够理解某些城市年底急推调控的心情，但这样的举措本身在经历多年的博弈之后已经为开发商和购房者娴熟掌握，不真正下决心从长效机制上下功夫，而只是玩所谓调控游戏，玩者无心，看官乏味，最终只能贻误建立公平的住房供应体系的时机。就此而言，笔者是强烈要求房地产调控退出房地产市场的。