章林晓：一线城市房价并非坚不可摧

进入2014年，一线城市房地产市场总体呈现“楼冷地热”的态势。在楼市成交持续降温的同时，土地市场却在2013年高位基础上依然异常火爆。这种“一冷一热”的奇特景象，与业界普遍认为一线城市房价坚不可摧不无关系。

数据显示，2014年以来，四大一线城市楼市，除广州1月份曾迎来量价齐升的“小爆发”行情外，其余三大城市都是持续清淡行情。进入春节后，广州也出现了成交量的大幅下跌，年初一至初六全市仅网签成交48套，同比下降40.7%。

与此同时，土地市场则是一片火爆。北京1月份土地出让金收入超去年同期7倍。深圳1月23日拍出单价和总价双料的“前海新地王”。上海1月28日成交的“闸北大宁准地王”溢价率111.59%。同日，广州卖出7块土地进账58.3亿元，出现三个区域“地王”。

在楼市成交遇冷背景下，土地市场炽热异常，这与业界对一线城市房价上涨的预期关系密切。当前业界普遍认为，房地产市场已经出现分化，三四线城市确实有供大于求的风险，但一线城市房价上涨的态势依然势不可挡。

“面粉”价格大涨，“面包”价格想不贵也难，这尽管是业界美好预期，但从楼市需求端分析，一线城市房价在可以预见的未来或许并不能恢复昔日的炽热态势，一线城市的房价也并非是坚不可摧的。

大家知道，楼市的需求有三种：自住性需求，投资性需求和投机性需求。自住性需求受制于人们的收入水平，必须是购买欲望与购买能力的统一，即有效购买力。这个有效购买力反映在楼市，就是“房价收入比”概念。

从全款购房，到只能付得起首付；从小两口付得起首付，到需要其父辈祖辈亲族群体全都上；最后到即便是其亲族群体全都上，也只能筹齐小房换大房的首付；一线城市楼市自住性需求的透支可说已接近极限。

投资性需求受制于“房价房租比”。房价与房租的关系是P=a/r，其中：P为房价，a为房租，r为房地产还原利率，r与资金市场实际利率密切相关。这些年来，房价之所以持续上涨与量化宽松背景下资金市场实际利率偏低不无关系。

现在随着美国量化宽松的逐步退出，全球货币政策总体趋向收缩。中国货币政策从2013年开始也已从宽松转向稳健。而纵观世界各国，很少有楼市能在实际利率持续上升的背景下，房价继续保持上涨态势的。

投机性需求主要取决于心理预期和后续资金的进入。投机性的“击鼓传花”能否传得下去，取决于后续资金量能否源源不断地补充进入。这20多年来M2增速差不多是GDP增速的一倍，而且主要去了房地产市场，这才是“击鼓传花”没有停下的根本原因。

有数据显示，截至2013年12月底，人民币房地产贷款余额达到14.61万亿元，同比增长19.1%；新增房地产贷款2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%；另外还有影子银行资金的大量进入；房地产领域吸纳资金的能力不可谓不强。

然而，由于房地产价格越涨越高，房地产投资规模越来越大，即便在吸纳到如此占比、如此天量资金的背景下，最终现在还是出现了房地产市场分化的预期，房价全线上涨变成了重点上涨。麻烦更在于，随着美联储量化宽松政策退出的加速，新兴经济体资金外流已成必然趋势。“钱荒”在中国金融市场也已成为常态。

2013年6月份“钱荒”过后，中央提出了“用好增量、盘活存量”八字方针。这八字方针揭示了今后中国货币调控的总思路，将坚持稳健的货币政策，摒弃依赖货币信贷扩张和大规模资金投入来拉动经济发展的老路。

2014年银行信贷，与往年“年初松、年末紧”的规律不同，包括一线城市在内的各地银行对房贷业务并未明显放松，这更是以实际行动进一步释放出明白无误的信号，房地产领域不愁钱的日子已经是一去不复返了。

自住性需求透支已经接近极限，投资性需求遭遇高资金成本的打压，投机性需求难以有源源不断后续资金的支撑，一线城市的房价或许并不再是坚不可摧。