朱大鸣：能让房价跌40%的工具只有信贷政策

近期有关房价打折的消息仍然在发酵，但问题多是以项目形式出现的，人们发挥了“一叶知秋”的想象力，将个别现象转换成为了普遍现象。

尽管如此，在这些失利的楼盘中，他们之所以扛不下去的原因值得分析。媒体报道称秦皇岛某些楼盘打六折甩货，秦皇岛新房的价格普遍在8000-9000元每㎡（建面），但从年初出现了一批价格单价5000多元的房源，这相当于当地经适房的价格了。秦皇岛楼市降价的原因在于库存压力太大，影子银行风险暴露。

有报告称2012年底中国影子银行体系规模达到14.6万亿元(基于官方数据)或20.5万亿元(基于市场数据)。前者占到GDP的29%与银行业总资产的11%，后者占到GDP的40%与银行业总资产的16%。影子银行之所以能够迅速扩张，并非是因为这个余额宝、那个余额宝惹的祸，这些都是创新的力量，不但不能打击，而且还要培育，真正导致影子银行危机的是大量信贷被偷换成为“高利贷”（这里的高利贷不能仅仅理解为利息高），还整天呼告钱荒。

地方政府推动经济依靠信贷与土地双重循环，已经走到了尽头。因为如果继续任由这种模式发展下去，接下来不仅仅是债务性危机积累的问题，而且会危及三十多年发展的成果。

一个严峻的事实是，从去年开始中国的影子银行风险就已经非常大了，大量的信贷资金通过各种各样的形式，变成了广泛意义上的“高利贷”，流向了房地产相关领域。例如，一些开发企业将贷款变为合作伙伴的贷款，银行通过信托的形式向开发商输送黄金白银。存量货币（当下时代的货币已经不仅仅是纸币了）依然很多，新增货币还在源源不断地流出，这些货币不仅紊乱定价体系，而且成为稀释居民储蓄财富的工具。大量商业银行涉入房地产领域，如果没有去年的信贷大松动，房价惊天大逆转，影子银行所激发的房地产市场领域风险早已暴露。

是脓疮还是早点暴露后，拖到如今，事情确实有点难办。近期宁波一家房企破产案例，可以作为标准的整体样本。据悉，已查明“兴润置业”及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人（其中机关事业人员7人）。按照官方的认定，兴润置业及关联企业资金链断裂，经营不善，被高利贷搞垮是主因。但是，土地价格变动太快，被认为也是这家公司倒闭的原因。

银行过度卷入房地产相关领域，甚至有些人涉嫌放高利贷，整日呼告钱荒了，而大量信贷却被转手放“高利贷”去了。信贷泛滥成灾不仅仅祸害定价系统，还祸害经济稳定与社会和谐。通货膨胀与资产价格暴涨往往会导致道德体系溃败以及社会不稳定因素激增，原因在于货币信用体系是整个社会体系的基石，基石都紊乱了，整个社会信用岂能不受影响？

信贷政策是内在真实有效的，而货币政策往往是外在的、难以检验和无效的。美国次贷危机爆发罪魁祸首人们往往指向了投机银行，但正如某位经历此事的人士所言，信贷泛滥，造成流动资金过剩，全球资产价格上升，美国次贷爆破只是个引子，先是戳破欧美的信贷泡沫，继而引发全球股市下挫。

事实上，乱印钞票祸乱了美国，造成全球大危机，又乱印钞票祸乱世界，让全球资产价格一路飙升。信贷泛滥是能够获取短期利益，但整个美国国家信用已经显著降低了，一直如此下去，美元也会变成擦屁股的卫生纸，信用扫地。自从纸币在北宋时代推广后，似乎就成为专门扼杀盛世的无影杀手了，元明清垮塌，滥发货币与土地兼并是最重要的因素，近代诸多霸主因货币失信于世而被斩落于马的案例太多了，美国如此滥印美元卫生纸，前景不妙了。

就房地产市场而言，杭州样本之所以引起媒体的关注，是因为2010年杭州新房价格一举超越北京，以25840元/㎡（建面）的均价位居中国城市房价排行榜的首位，如今杭州的房价却已跌落至全国第七位，目前杭州商户型房产数量库存高达44万套，有可能引爆商住房降价潮。很显然，库存量大并非楼市降价的理由，2009年大量文章称某些地方库存N多年都消化不完，结果是一年不到就被抢光了。

很多人动不动就拿刚性需求来说事，这引起了社会反感，也误导了很多购房决策者以及政策层面。刚性需求是很重要，但是供求关系已经不是左右房地产价格的核心因素了，真正决定房地产价格的就是信贷松紧问题，信贷松动了，投机盛行，钱多了人的胆子也大了，预期也被放大了，人们倾向于高估自己的能力，楼市出多少条调控政策都没用，信贷紧了，投机者无利可图，只好老老实实去做实业，不去整天想着买楼赚钱了，就是不出政策房价也不会出现只涨不跌的神话。