任志强：拐点论无依据 房价下跌不会持续很长时间

近日，华远地产(华远九都汇)董事长任志强在参加电视节目辩论时称，目前没有数据能够证明今年楼市已进入拐点，楼市要是有拐点也是被银行“打拐”的。任志强称判断楼市情况应该看整体数据，而不是用局部数据来判断楼市是否进入拐点。

任志强日前在接受腾讯房产专访时对该问题进行深入分析，称大部分人都不承认楼市进入拐点，衡量楼市进入拐点的条件是房价要持续下降，可能是一年，也可能是两年，但不能说房价持续下降几个月，楼市就进入拐点，暂时的降价只能说是“波动”。任志强认为楼市无泡沫，当前房价下降也不会持续很长时间。

楼市拐点论没有依据

缘何目前我国房价下行不会持续很长时间？任志强从四方面做出分析。

首先，从GDP增速方面来看，在世界范围内房价出现拐点的国家，其GDP增速都低于6%，而中国经济增长率至少可以保持在6%，维持在7%也是有可能的，这么高的经济增长速率，楼市怎么可能会出现拐点？

其次，从城市化率方面来看，大部分出现房地产泡沫的国家或城市，其城市化率水平是比较高的，普遍超过70%，像美国、西班牙、德国等国，其城市化率甚至达到了90%，而中国城市化率较低，离60%-70%的目标还差得很远，说楼市泡沫还为时尚早。“换句话说，当我们城市化率不足时，可能今年进城的人少了，库存房屋显得较多，但是明年进城的人可能会增多，比如取消户籍制度，那样可能市场情况就会相反，库存严重不足。目前限购、户籍等政策导致我们需求有不确定性。”任志强说道。

再次，从人口结构上来看，目前我国人口结构有两个特征，一是老龄化，二是年轻人结构高峰期还没过，如果从23岁年龄进行划分的话，高峰期应该是在2015年，在年轻人23岁-25岁这段时期，对应是2015-2020年之前，我国仍处于结婚和家庭分裂高峰期。任志强认为，曾经一段时间，我国城镇化率已超过80%，但之后却在下降，主要是因为伴随老龄化程度加快，一个家庭变成两个家庭，虽然房屋数量在不断增加，但是家庭户数也在成倍增长，这使得住房私有化率反而下降了，这说明我国住房需求还是不够。

最后，从居民消费比重上来看，自2011年之后，一个重大改变是住房消费比重首次超过食品消费。就个体而言，按一个家庭来计算，食物开支占总消费数量的比重越来越小，而住房消费数量则正相反。目前欧洲、美国、日本、韩国等发达国家住房消费占家庭消费的20%—25%，相比之下，我国住房消费刚超过家庭消费的8%，至少还有三倍的上行空间。国家发展速度越快，居民收入越多，其用于住房消费的占比就会越高。

基于此，任志强认为我国楼市处于刚刚起步、正在发展的过程之中，说楼市走到拐点找不到任何依据。

我国楼市与泡沫时期的美国房地产市场没有可比性

鉴于目前有很多人拿美国房产泡沫情况同中国楼市相比的现状，任志强反驳认为，中国房地产市场与泡沫时的美国楼市恰恰相反。“美国人是用更低的税收政策来照顾买房人，导致一些没有收入的买房人也要为了获取免税收入去买房，而中国不是，我国购房者有一定的支付能力。美国楼市形成泡沫时，只有4.3%的房价收入比，这个比率很低，在中国会认为非常合理，但为什么美国还是会出现楼市泡沫？这是因为美国其他经济因素造成的，国家让最不应该买房的人买房。”任志强谈道。

此外，任志强认为，从房屋按揭贷款比率来看，因为占比低，所以没有银行风险一说。美国金融危机时，人均买房5.6间，人均面积为256㎡（建面），而我国当前人均买房1.7间，人均面积为72㎡（建面），这就证明与美国住房奢侈性消费不同的是，我国房屋多半是给穷人建造的，且房屋主要以刚需、小户型为主。因此从任何一个角度来看，我国目前房地产市场与美国泡沫时期的房地产市场都没有可比性。

房企扩张速度太快导致现金流不足

至于当前一些城市楼盘价格下降的情况，任志强认为要去弄清楚这个城市总共在售楼盘有多少，然后再来看房价下降楼盘占比，这就不会造成市场恐慌，而且还要弄清楚个别楼盘房价下降的原因，比如开发商如果之前刚买下一块地，这就容易造成现金流不足，这时开发商降价卖房与奥特莱斯高档品牌断码贱卖有异曲同工之处。

在今年年初任志强曾提醒，如果开发商都以为今年房价和去年一样增长就会很危险。“去年楼市房价暴涨是由于前年楼盘供不应求造成的，房价暴涨之后，土地供应大幅度增加，前两年土地供给负增长变成了正增长，土地供应量加大之后，某些地方库存量增加，局部调整是完全可能的。有些开发商说现金流不足，就是因为企业扩张速度太快造成的。去年全国商品房销售面积为13.1亿㎡（建面），今年假设销售面积变成12亿㎡（建面），这也是个巨大的量，按道理说，任何一个房企都不会出现现金流问题。即便是销售面积下降至10亿㎡（建面），这也是很高的一个点。”任志强说道，“问题是政府都在寻找增量，如果销售10亿㎡（建面），这会对GDP增速造成影响，对地方政府来说是一个危害。我没觉得今年按正常情况进行，楼市会有多大困扰，反倒是那些按照去年房屋销售增长率来过度安排经济、投资、卖地计划的房企，他们可能会因为销售速度放缓而面临资金压力及风险。”