房地产研究会胡志刚：管理层考虑房地产差别化调控

房地产市场近来出现多个变化信号。一方面，年初出现的“量价齐跌”，非但没有改善，反而在更多的城市蔓延；另一方面，部分城市出手救市，除松绑限购之外，甚至出台行政色彩浓厚的“限降令”。对此，监管层虽在各地调研，但并未对外界发出明确的政策信号。

中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示，一线城市和二三线城市的市场状况有着明显差异，很难实施“一刀切”的政策调整。管理层已经在考虑差别化调控，并从区域规划、供应平衡上进行总体协调。

“北京（楼盘）、上海（楼盘）是大城市，没有那么多的土地供应，而人口急剧膨胀。”胡志刚说，其中有相当部分的合理需求，包括数量改善型和质量改善型需求。前者是指从人均住房面积的角度而言，总体住房面积有进一步增加的必要；后者则是从居住条件的角度，住房质量仍然有改善空间。

相比之下，广大三四线城市住房市场供大于求，消费能力不足，市场低迷。对于这些城市，需要提供一些能够拉动需求的政策，促使库存消化。这种不同的思路即“分类调控”。

然而，“分类调控”思路似乎正在演变为“救市”行为。自今年4月以来，上海、保定（楼盘）、无锡（楼盘）、南宁、天津（楼盘）、铜陵、郑州（楼盘）、杭州（楼盘）、芜湖（楼盘）、东莞（楼盘）等地先后出台托市政策，以期刺激房地产市场需求，促进消化。其中，南宁、铜陵等地公然松绑限购政策，杭州、东莞等地则对降价现象进行限制。

胡志刚认为，限购政策是否退出，应在市场供需平衡的情况下进行调整。现阶段，一线城市仍然处于供不应求状态，因此不应该松绑限购。相比之下，部分二三线城市库存积压严重，限购政策可以放开。

他表示，地方政府松绑楼市政策，虽有合理的一面，但也是基于自身利益的考量。任何对房地产政策的微调，都要以维护市场稳定、合理引导预期为前提，不应给市场带来“政府救市”的预期。从政策层面看，未来有两项工作需要推进，从而稳定房地产市场发展。

一是调整地方政府发展的政绩观。通过在城市规划、土地指标、金融政策等方面的约束，防止助长房地产业独大的现象。同时淡化GDP考核，将就业、环保、城市化等指标纳入考核中。

二是加快完善房地产调控的长效机制。上述机制包括个人住房信息系统的建设与联网、不动产登记、多层次住房供应体系等的建立，通过上述体系的建立和完善，逐渐取代行政化的调控手段。部分长效机制已经开始运转，但真正发挥作用，需要三五年。

精彩对话

中国证券报：一些三四线城市房屋出现过剩，实际情况究竟有多严重？

胡志刚：有些三四线城市公务员到年底不发奖金，发房子。这种情况在部队，以及一些大国企中都存在；有些地方，强行规定科以上岗位必须买房。在内蒙古自治区，很多城市的房子已经建到20年以后，到处都是烂尾楼。由于无法消化就动员公务员带头购买，推销情况甚至与个人业绩挂钩。

造成这种情况最关键的原因在于，上一轮城镇化过程中，造就了很多空城。所谓“造空城”是指，地方政府在政绩冲动、土地财政驱动下，造了这么一大批房子，但产业、服务业、公用基础设施（包括学校、医院、商业配套）都跟不上去，干部已经形成了以盖房子为主导的政绩观。

中国证券报：很多地方陷入经济增长的困境中，那么未来还有没有继续以房地产拉动经济的冲动？

胡志刚：冲动肯定有，但可能没有这个能力了。从产业角度看，未来我们的目标是要实现城镇化、工业化、农业现代化、科技化、信息化的“五化”同步。这对各地要求比较高。按照下一步城镇化的部署，第一，在地方债的管控下，地方政府没有这么多钱；第二，监管层对土地、规划等的控制，使得他们没有“造城”空间；第三，在政绩考核上，GDP指标在淡化，关键看农民工能不能真正融入城市、能不能把产业做起来，这也在淡化房地产的作用。

中国证券报：无论从数据还是市场实际情况来看，当前房地产市场都在走低，如何判断未来走势？

胡志刚：今年我对市场的总体判断是有回落、有颠簸，但不会崩盘。总体来讲，中国的房地产目前需求是很大的。同时，中央已经在考虑差别化的调控，并从区域规划、供应平衡上进行总体协调。相信通过这些措施，实现市场的平衡和稀释，不至于出现整体性的崩盘。

具体而言，今年的房地产市场销售量会有一定回落。一线城市房价下跌的可能性不大，部分二三线城市价格下行一点是有可能的。