海南购房联盟“购房课堂”第1期：学会正确看沙盘

开栏语： 

海南购房联盟“购房课堂”开课啦！ 

有人认为，“金九银十”并不是海南的楼市旺季，只是真正旺季前的缓冲期和准备期，并且拿出数据佐证：海南楼市这十年中，就只在2006、2007这两年有过“金九银十”。尽管如此，“金九银十”依然是海南各大开发商、房产媒体关注的热点，尤其是黄金周期间，市场上优惠盘、打折盘层出不穷，呈 “狂轰乱炸”态势，刚需房、改善房，小户型、大三居，温泉盘、海景盘应有尽有。黄金周或许不如人意，但从这个时间点至春节前后，因海南岛独有的气候特点，会有大批游客来海南旅游度假，来自岛外的购房者都会逐月递增，“金九银十”后，才是海南楼市真正旺季的开始。 

面对楼市旺季层出不穷的促销，购房者来海南买房之前要了解哪些知识？实地看房要注意哪些“陷阱”？……针对岛外购房者购房过程中出现的问题、难题，购房联盟推出“购房课堂”栏目，系统而专业的知识讲解，力求让购房者们买房更省时、省力、省心、省钱！ 

第一课，从沙盘开始。

沙盘是购房者接触楼盘的第一手信息，也是开发商不惜重金去包装楼盘的第一环节，只有沙盘中充分地了解和落实每一细节之后再作出购房抉择，才不至于被开发商轻易地蒙混过关。本期购房课堂让我们一起来学习怎样观看沙盘。

售楼部一般都会有的沙盘 资料图

一看：楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡

如果楼盘销售价格很低，但是沙盘做得又十分精美，就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的，一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用，这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。

二看：沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例

按工商行政管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”或“效果图”等字样，这条规定的潜台词是：沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。

三看：小区整体规划

沙盘是小区的缩影，在沙盘上，小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然，而这些对以后的居住质量影响很大，也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。

四看：开盘区域及楼栋朝向

大多楼盘都是分期开发，因此在总揽全局之后，应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等，也是选房的衡量标准。

五看：楼间距

有调查数据显示，23%的人认为楼间距窄会影响视野，37%认为会影响采光和通风，33%认为影响私密性，7%的人认为还有其他影响。90%的沙盘是放大楼体间距的。专家介绍，夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下，人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此，低层住宅楼间距应大于15米，而那些高层住宅楼间距应当大于24米。

知道了沙盘模型比例，购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距，两者的比例控制在1：1比较合适。如果可以进入施工现场，最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。

六看：绿地

有**绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球，开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致，有必要，具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。

七看：内交通

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类，内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施，如何规划小区内的车行、人流等。

八看：公共设施具体位置

为了美观，沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移，比如用绿地取而代之。看沙盘时，一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离，尤其是打算考虑低层住宅的购房者，因为看沙盘模型是俯视，而实际将会平视这些公共设施，会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。

九看：小区内不明确建筑物

沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物，极有可能在未来某一天变成现实的时候，給居住生活带来负面的影响，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此，一定要打破砂锅问到底，并把这些“不确定的因素”写入合同中，对开发商产生一种约束力。

十看：周边

相关法律规定，开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的，楼盘外的则无效，也可以不涉及。也就是说，楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等，即使开发商不告知，购房者也不能因此告开发商欺诈。沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有，购房者要向售楼人员了解清楚。

而周边的配套是楼盘的一个卖点，也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说，稍大的社区周边应设有学校，且小区离学校的距离应在300米左右，超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此，实地考察就尤为重要了!

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