张宏伟：市场不乐观 全国性降价潮真要来了

数据显示，2014年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/㎡（建面），环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。

从数据层面来看，尽管与上月相比，8月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月增加5个。但是，8月价格环比下跌的城市数量仍然有74个，其中跌幅在1%以上的有31个。

从8月份100个城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩、市场存销比指标高企等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致100个大中城市房价环比上月下跌0.59%，甚至仍然出现74个城市环比下跌，连续4个月环比下跌。

从8月份100个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨 3.15%，涨幅较上月缩小1.57个百分点，为连续第8个月缩小。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7095元/㎡（建面），环比下跌0.69%。

从十大城市房价表现来看，即使是房价较为坚挺的一线城市等大中城市，市场形势也不容乐观。数据显示，8月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为 19226元/㎡（建面），环比下跌0.53%，跌幅较上月收窄0.44个百分点，同比上涨7.58%，涨幅较上月缩小2.18个百分点。

这反映限购政策调整以来尤其是8月份全国大中城市整体市场仍然不乐观。

从短期内来看，今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，46个限购城市当中至少38个开始调整限购政策，比如天津、南宁、无锡、海口、沈阳、昆明、福州、武汉、厦门、南昌、石家庄、杭州、宁波、温州、青岛等城市限购政策已经调整或取消；除了调整限购政策之外，福建、湖南、广西、成都、武汉等部分地方政府开始对楼市下“猛药”，新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。但是，这样的“救市”措施这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于大中城市市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，但降价幅度普遍不是很大，市场成交量的收效并不好。当前来看，买卖双方整体市场仍然处于博弈状态，尤其是对于房企来讲，仍然不肯有大范围大幅降价的动作，难以有大幅下跌的动力。

而市场并不会止于此。事实证明，尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施，各个地方政府也在发布“救市”措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。

8月份以来，市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空，尽管上海、北京、深圳等城市少数银行出现房贷利率优惠的现象，但是优惠是有条件的，享受优惠贷款的门槛也相对比较高，享受到优惠的人群极其有限。事实上，房贷利率并没有出现实质性下调，从整体市场成交量表现来看同样也没有出现明显好转。从未来9-10月市场成交量预期来看，在房贷利率还没有实质性下调的市场背景下，如果还没有大幅降价的现象出现，“金九银十”市场销售量能否持续回升也值得担心，“金九银十”就有可能变为“铜九铁十”。

从笔者与银行、信托等金融机构人士交流结果来看，当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎，仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手(投资的开发商)，对于中小企业来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面的压力，预计9-10月份甚至第四季度会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险；对于房贷来讲，由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%)，即使首套房贷利率上浮 5%，也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率，从这个角度来讲，即使银行等金融机构有贷款额度，也不会过多投放到个人住房贷款上来，即使个别城市商业银行房贷利率有局部松动，也是有条件的，整体来看大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧。

从上述分析来看，大多数城市商业银行信贷9-10月仍然偏紧，也不会立即下调首套房贷利率，房贷利率短期内还不会出现实质性下调。因此，如果房企还没有大范围启动“以价换量”的市场策略，9-10月房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显，可能会有更多的房企尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。

从上述分析来看，预计在2014年9-10月，由于银行信贷持续紧缩还会影响市场成交放量，限购等救市政策出台也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，房企势必会调整自己的推盘策略，在年终到来之际争取9-10月份最关键的一波行情，以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。此时，开发企业势必还会坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。

尤其是对于上市房企来讲，在“金九银十”这个时间段里，在银行信贷紧缩的市场背景下，由于年报业绩压顶，企业资金面紧张等因素，房企势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”的业绩，在9-10月加大推盘力度，使“以价换量”市场态势更加明朗化。同时，不可避免地，一些大型品牌开发企业的项目还会出现 20-30%的大幅降价市场行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。

因此，笔者预计在“金九银十”这个时间段里楼市“降价潮”会真正来临，甚至会一直持续到年底。同时，对于上市房企来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企 “千方百计消化库存”的选择。