赵相雨：旅游地产须顺应形势转型突围

编者按：国务院日前发布的旅游业改革发展的《意见》明确指出，将带薪年休假制度落实情况纳入各地政府议事日程，并大力推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求，此举意味着我国以中产阶层为主体的庞大的度假需求将被快速释放出来。而直接决定度假旅游相关吃、住、娱等配套开发的旅游地产现状如何?是否能够真正对接国内业已形成的数亿家庭及个人度假消费需求?为此，南海网作为影响力强大的舆论监督力量，联合中国旅游地产权威平台——旅游财富网及其发起成立的旅游地产专评委机构，以中国最具代表性的旅游大省——海南市场为重点，深入海南旅游地产行业，全面展开对岛内旅游地产项目专业、精准的点评，期待在发现问题的同时，也能找到榜样，通过案例启示，推动海岛旅游地产的良性走向。

　　海南卓达房地产开发有限公司总经理赵相雨

　　记者：有数据显示，三亚今年上半年的销售较去年同期有明显下降，能否谈谈东方巴哈马目前的销售情况?并请赵总谈谈旅游地产销售经验。

　　赵相雨：从三亚每年商品房成交情况来看，呈现两头高、中间低的趋势，即年前、年尾处于销售旺季，年中销售相对冷淡，季节性销售明显，三亚目前正处于市场销售淡季。东方巴哈马项目受三亚传统淡季与今年市场供给量增加影响，目前销售情况与去年同期大致持平，随着销售旺季的到来，项目也将进入旺销阶段。

　　旅游地产主要以外省购买为主，在销售、渠道上与普通住宅差别较大。尤其是海南三亚，外省购房成为绝对主力，最初形成东三省、北京、上海为前三名的格局——数量上东北最多，资金上北京最大。经过几年的发展，三亚的环境、气候让越来越多的人了解和接受，目前形成了以哈尔滨为中心的东北高寒地区，以上海为代表的经济发达地区，以山西为代表的高收入者地区，以重庆为代表的人口密集地区，及首都北京一带，三亚的全国吸引力，不断在扩大。就东方巴哈马项目上半年的到访数据来看，客户主要来自东北三省，北京、河北、浙江、江苏等地，购买用途主要是度假、养老。

　　旅游地产需转变单打独斗的销售方式，积极利用本地资源，并结合日益兴盛的电商等方式进行销售拓展。以三亚为例，三亚市政府每年精心组织多场岛外地产推介会，这一活动不仅推介了三亚城市品牌，更为各房地产企业搭建了一个良好的岛外宣传平台。我们也了解到，未来，三亚房地产“政府营销+行业营销”力度还将进一步加大，这对于旅游地产的销售是一种很好的借势，企业积极参与进去，十分有必要。

　　同时，我们正准备与旅游财富网合作，充分利用其面向全国的平台优势，通过旅游财富网推出的“度假置业游”产品，让项目不需要走出岛外，就可以全面深入到全国旅行社门店以及各大客源地城市的中高端社区，对接到我们的目标客户，并吸引客户定向来看房、买房，相信这种模式将有效推动项目的销售。

　　记者：我们知道，目前很多开发商还是按照传统住宅模式打造旅游地产，出现诸如购买之后无法安住、空置浪费等后遗症。请以东方巴哈马项目为例，说说您对旅游地产开发的观点?

　　赵相雨：开发盲目、定位不合理，确实是目前旅游地产各种问题的重要成因。在我看来，旅游地产开发必须明确它的旅游属性。东方巴哈马项目占地540亩,总规划建筑面积60万㎡（建面）,从一开始就围绕“休闲度假产品”为核心打造，定位为现代、品味、时尚，是具有加勒比海巴哈马异域风情的休闲度假产品，在海南有口皆碑，也是三亚房地产高品质的代表。一期主题为“热带雨林”，提倡一种热带雨林诗意栖居的生活意境，建筑面积约7万㎡（建面），已售罄入住；二期主题为“那索风情”，主要体现的是一种候鸟式的生活方式，一种既拥有事业，又追求生活品味的精神内涵，这正是中国目前中产以上阶层理想生活方式的写照，建筑面积约13.4万㎡（建面），已售罄入住；三期主题为“自由港湾”，主要体现的是一种轻松、自由、激情的生活方式，是中产阶层为事业打拼后享受成功喜悦的心灵港湾，三期A组团建筑面积16万㎡（建面）,销售率已达95%，B组团12万㎡（建面）高层公寓正在热销中；四期3万㎡（建面）五星级卓达豪生酒店正在设计中。

东方巴哈马项目

　　东方巴哈马属于三亚综合型居家休闲度假地产项目，十分注重配套的打造。项目户型设计通透、方正实用，户户均有双花园，65-223㎡（建面）多变空间，满足不同度假置业者的需求。社区内商业、酒店、学校、幼儿园等配套设施齐全，拥有一个1200米的沿河风景带以及7万㎡（建面）的滨河公园，这为整个社区提供了一个后花园，是业主们休闲畅游的好去处，再有一个突出的亮点是两公里原生态古榕林荫大道环绕整个社区，这在三亚乃至整个海南也是非常稀有的，我们希望把东方巴哈马项目打造成三亚滨海旅游地产的样板，为客户献上高品质的产品。

　　物业服务对旅游地产的重要性不言而喻，东方巴哈马物业公司为河北卓达物业服务有限公司，具有国家一级物业管理资质，是全国物业管理行业百强企业，以“社区综合服务运营商”为经营定位，以“文化社区、精神家园”为社区建设目标，以“追求业主满意，缔造品质生活”为服务宗旨，在行业中率先总结并推行了“精细+惊喜”服务质量模式和“社区养老”模式。卓达物业公司结合三亚实际情况，为东方巴哈马项目实行了居家养老服务，并为此提供近百项有关养老的服务措施。同期，为方便业主，项目在全市率先引进了针对外来人口服务的“卓达社区居委会”，有利于调动各方资源为社区服务……所有服务都紧密围绕业主的度假需求，以让他们住得放心、安心和舒心。

　　经过十多年的建设发展，东方巴哈马已成为三亚市的成熟大社区，入住人口约6000人，待整个社区全部建成后，入住人口将达10000多人。入住率高出三亚的平均水平，这样的成绩和前期合理定位不无关系。

　　记者：海南旅游地产的高空置率近年来引发多方探讨，地方政府也一直寻求解决之道。按您的经验，旅游地产空置率目前有没有好的解决方案?

　　赵相雨：空置率问题，不应该完全丢给政府，开发商应该负起责任。针对旅游地产房屋空置率问题，我认为首先要了解和调查度假客户或者旅游地产购买客户的需求，要先考察、严密论证、再有精准规划、才能做好产品，这样结合客户需求做出来的项目，才能有效降低房屋空置率。另外增加社区服务，加强人文气氛，这样可以营造生活氛围，完成度假与生活兼得的效果。实际上三亚目前不少楼盘均推出酒店式公寓和产权式酒店的销售，此类产品，不但购买者自身有一定时间享受休闲的度假时光，而且开发商或物业公司还会帮助业主代为管理，这样既解决了投资的业主没时间管理的问题，还能保证投资回报，完成合理的需求住房，资源共享，减少空置率。

　　东方巴哈马项目目前结合业主的意愿为其提供房屋代租代管服务，在房屋空置时可以委托我们的物管公司统一对外经营，物业公司将通过与旅游财富网合作，将业主空置时期的物业打造成适合度假居住的旅居产品，通过旅游财富网平台面向旅居度假市场出租，获取中长期租赁收益。据有关部门统计，近年来全国各地每年前往三亚过冬的“候鸟”已超过40万人。此外，一些国际“候鸟”也开始选择到三亚过冬。旅居产品出租市场已成气候。同时，加上旅游财富网是全国性专业平台，还可以通过其布局的全国旅行社门店带来高端度假客源，有利于物业出租、运营，对空置率的解决将形成良好示范效应。

　　记者：东方巴哈马位于三亚新行政中心，并非一线海景，请问您觉得这个区位的优势有哪些?您怎么看待旅游地产和城市区位的关系?

　　赵相雨：东方巴哈马位于三亚市迎宾路与凤凰路交汇处，地处城市核心，怀抱千米三亚河岸，这里也是亚龙湾、大东海、三亚湾三大海湾道路连线的中心区域。项目远眺三亚湾，依山、望海，城市美景尽收眼底，临海而不近海，离尘而不离城，是三亚市的行政中心和交通中心。项目位居三亚“上风上水”宝地，户户均能享受盛行东南风向，自由呼吸新鲜空气，极大减少了空调的使用频率，节能环保。东方巴哈马与城市的关系更加密切，面对这样一个区域，我们尽量做到在景观规划、文化内涵等方面融入环境，让项目成为城市肌理的一部分。

　　旅游地产和城市区位的关系，在我看来，旅游地产其实就是旅游与城市发展的融合，以及如何融合的问题。如果要把旅游和地产相结合，一定要按照城市的理念、城市的配套来做好相关设施，要按照城市的发展功能来做旅游地产，这样才能做到相辅相成。不能单纯做地产，要把有吸引力的项目产品融合在一起。由旅游业与房地产业两个黄金产业交叉产生的旅游地产，其市场前景不容置疑。今天，经历了银根收缩、土地严控、管理规范的中国房地产市场，随着土地资源越来越少，在主流市场逐渐趋于饱和的情况下，更多的开发商转移投资到旅游地产。然而在现实操作过程中，有些项目做得旅游不象旅游，房地产不象房地产。要想做好旅游地产我认为应该着重做好以下几个方面的工作：

　　一是旅游地产需要塑造高度的人性化内涵，倡导心情的释放与自然属性的回归。从旅游地产的功能属性上分析，旅游地产更多的体现在用建筑陶冶人，将旅游地产的生态性、休闲性、娱乐性、体验性元素进行很好的借鉴与嫁接。

　　二是旅游地产需要运用先进的规划思想，协调多功能区域之间的和谐共生。旅游地产与常规地产的较大区别在于，他突破了住宅的单一居住功能，使住宅成为多功能的生活载体，如部分地产项目营造出的水文化、河岸生活、园林文化、以及各种会所配套设施等，这种多元化、多功能的社区物业组合，为住宅产业的旅游性、休闲性蜕变创造了前提条件，也使业主的生活更加丰富多彩。

　　三是旅游地产需营造较高的附加值。在旅游地产的营销过程中，要善于营造气氛，让政府关怀，市民关心。使项目具有这座城市鲜明的属性和文化特色。还有一点非常重要，任何项目都应该考虑到自身的条件，否则，一味的照搬与拼凑，肯定没有吸引力，做旅游地产一定要因地制宜，量力而行。

　　记者：最后，作为海南省房地产业协会副会长、旅游地产专评委委员、素有城市运营商之称的房地产开发集团高层代表，您对旅游地产有什么期望，以及您对海南市场的看法。

　　赵相雨：我对未来旅游地产的期望有三点：

　　一、希望房地产开发由目前粗放型单纯住宅开发模式，迈向更加产业化、专业化、专注于产品与服务，提高核心竞争。

　　二、要提高企业的软实力。软实力就是在发展旅游地产的同时，要真正从客户服务做起，给客户提供一种全时段的服务，如提供老年人及幼儿看护、家政服务、交通服务、订餐、代购等，让客户有宾至如归的感觉。认真的从多方面来提供服务管理品牌，这就是企业软实力。只有提高和旅游地产相关的服务水平和思路才真正符合现今客户的需求。

　　三、在当下，面对海南宝贵的自然资源，如何用创新的理念开发海南旅游地产，也是我们必须要思考的命题。作为我们开发企业来讲，在未来的发展中要利用好越来越稀缺的土地资源，创新产品，以品质为先，打造精品项目;做好转型升级，开发中高端旅游度假产品，如产权式酒店、健康养生度假公寓等等，要跳出单纯的住宅地产开发。比如，我公司正在设计中的四期五星级三亚卓达豪生产权式酒店项目将完全按照精细化要求打造，使产品品质得到质的提升。

　　生态环境是海南最大的财富、最大的优势、最大的潜力、最大的品牌、最大的后劲。三亚房地产在今后的开发建设中，建筑当由传统高消耗型发展模式转向高效绿色型发展模式，绿色低碳建筑正是实施这一转变的必由之路，也是当今世界建筑发展的必然趋势。以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。三亚的开发企业应该顺应市场潮流，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，这样不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时，也更加契合住宅消费者的实际利益。

　　长期以来，卓达集团“城市运营商”的角色使之在地产开发时更加具备大局观。目前，卓达集团创造性地提出“一产、二产、三产”的三产联动发展模式，它正作为一种新的模式将房地产开发推向更高层次，进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环，符合国家正大力推行的新型城镇化建设的战略举措。

　　卓达集团三产联动下的新生产力模式正是让农民在传统的靠天吃饭的经营生活中走出更宽的道路，使农民真正成为产业工人。卓达以发展现代农业为主的第一产业，将农民安排就业，让所有的新城内食品全部是安全的，是无公害的。以新型建材为主为第二产业;以发展全国布局的住宅地产开发、养老产业、文化产业等为丰富的第三产业。三产联动发展，立足循环经济，发挥区位优势，以优先解决就业难题为突破口，助推中国城镇化进程。

　　无论是基于旅游地产开发的理性回归，还是“国际旅游岛”背景下三亚的未来前景，我们有充分的理由认为，虽然房地产企业在当前市场中遇到了一些困难，但未来三亚乃至海南的楼市都更令人期待、让人充满信心。