陈志：从改革的角度看限购的何去何从

“2011年实行的限购决策是正确的，它已经在一定程度上起到了抑制房价过快增长的作用。但是，随着时间的推移，市场萎缩、局势不明、投资性购买和恐慌性购买基本已不存在，GDP的压力作用显现，因此，在房地产业某些特定市场，比如豪宅，适当放开限购，我觉得已经到了时候。很多政策都是特定历史时期的产物，随着时间、市场的不同进行调整，也是改革的要求，也是十八届三中全会所倡导的。”北京市房协秘书长陈志在接受北青报记者采访时表示。

限购政策的目的实现了吗

说，北京限购的出炉基于几个方面。

首先，2011年，北京等一线城市面临着房价快速上涨，房价严重超出了人们的实际购买能力。

其次，虽然房屋兼具自住性和投资性两种属性，但这些城市的住房投资属性远远大于自住。由于供小于需，即使处于自住的目的，买房人也会把住房视作自住兼投资的产品。如果不早买，以后买不起，能多买就多买，“买一套租一套，一套房租可以还另一套的月供”是当时最流行的宣传词。住房被活生生地裹挟成投资品。

第三，由于北京是个特殊的城市，几百年来就是中国的政治文化中心，本身就具备着吸金的本能，全国有实力人群心向往之的地方。因此，有限供给面对无限需求的矛盾就摆在面前，大量房产被投资性人群购买，真正想居住的人却买不起房。加之近几年某些生存环境的恶化以及自然资源的约束，北京已经不能无限制承载太多的需求。

第四，正因为北京对于全国的窗口效应，因此，在执行限购过程中是最坚定不移的。目前，限购已经不仅仅是北京房地产领域的事，而是已经和宏观调控、交通拥堵、资源保护等北京健康发展需要结合在一起，属于制度性的目标，因此，无论全国多少城市取消限购，北京都有可能是最后一个退出者。

限购对高端市场的影响有多大 

2009年至2011年限购之前，北京楼市房价暴涨，在限购出台后的四年里，购买需求得到抑制，房价明显得到控制。尤其今年，很多刚需楼盘价格已经回到了2009年时的状态。但高端市场呢？看近十年来，无论房地产业处于上行还是下行阶段，高端市场的波动都不是很明显。而且在整个楼市购买人群中占比并不大，这么多年来每年它的购买人群几乎被定义为常数。即使高端市场限购取消，该买的还是那部分人群，不会对整体市场造成太大影响。

即使限购再执行下去，高端市场购买者也有诸多办法，比如拿公司名义购买、利用由于限购催生出来的“非法”行业取得资格、用假离婚这种有悖社会伦理的行为获得房产等等，但这样一来，社会道德的底线会摧毁，索性不如放开高端限购，用定向收取消费税来平衡低高端市场。总之，房地产应该回归到市场说了算的时候了，这也是改革的需要，新一届政府明确提出的方向。

脱离了历史时期的政策可以调整

在古代，很多保守派奉行的“祖制不可改”后来都被证实是错误的，时代时变时新才符合历史的潮流，限购政策亦是。随着限购政策的效应逐渐减弱，有关部门过度在微观环节上限制、干预定价权的做法已经显得不合时宜了。

在未来一些年内，房地产仍然会对中国经济起着带头作用，适度保持平稳非常重要。如果能把不当的行政行为剥离出去，让市场自己去调节，这才是市场经济的精髓所在。而决策者真正应该针对的目标是老百姓支付能力的提升，以及居者有其屋的保障计划有条不紊地进行。市场归市场、保障归保障，这才是合理的经济行为。 （记者 张舰）