杨红旭：一线城市房价尚未止跌 明年或会触底反弹

导读国际货币基金组织副总裁朱民认为“房地产业不会成为主要风险”；福耀玻璃集团董事长曹德旺判定“房地产迟早崩盘”，提醒“有房要尽早卖”。经济之声《央广财经评论》本期观点：房地产虽然短期调整，但不会伤筋动骨。

9月11日据经济之声《央广财经评论》报道，有这样一个脑筋急转弯的题，房地产和玻璃有什么关系？答案不是盖房子窗户需要装玻璃，而是房价会象玻璃一样脆弱易碎。作出这种判断的是全国的“玻璃大王”—福耀玻璃集团董事长曹德旺，他最近在接受媒体采访时断定，房地产崩盘是迟早的事，提醒大家“有房的要尽早卖”。

比起来，国际货币基金组织副总裁朱民的看法要乐观得多。他昨天在2014夏季达沃斯上说，房地产业不会成为一个主要的风险。

最近房价连续下行，各地纷纷限购松绑，房地产调整引发关注，我国经济经过高速发展之后，房地产在价格方面进行调整虽然是不可避免的。我们的观点是，这只是短期的调整，不会伤筋动骨，中国目前的GDP增长是相对稳定的，消费增长比较稳定，房地产也将从前期快速发展期进入新的平稳增长期，成为一个成熟稳定的行业，即使未来新的龙头行业出来，房地产依然会在经济中起到重要的支撑作用。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

经济之声：国际货币基金组织副总裁朱民的原话是：“房地产业不会成为一个主要的风险，目前正在经历的调整是必然的。问题是有没有新的产业可以来替代房地产业，成为未来的一个领头行业。”我们可以在多大程度上认同他的这个观点？

杨红旭：房地产行业对整个宏观经济非常重要，这个不仅是对发展中国家，类似中国，类似印度，同时对发达国家比如像美国包括日本、欧洲很多国家房地产都是一个支柱产业。因为这个行业它本身的贡献比较大，而且它可以拉动几十个行业。就目前而言，我认为确实是难以找到可以比较好的替代房地产，成为中国比较具有带动性的新兴产业。因为房地产本身就属于服务业，而且它跟建筑业关系度比较高。未来像汽车行业，高科技以后的话可能会发展的比较好。但就目前而言，在中国这个阶段确实没有什么产业可以替代房地产。

经济之声：这个包括高科技、包括汽车这两个行业，您提到的是可以高速的增长，那能不能起到房地产顶梁柱的这样一个位置？

杨红旭：汽车行业这个也是有很大的带动性，比如说像刚才说的钢材等等金属产业。而高科技互联网产业的带动作用，只对基础行业的震动比较小，但是它在服务业方面震动比较大。房地产它的产业链比较长，而汽车和高科技其实产业链还没那么长。

经济之声：咱们再来看一下福耀玻璃集团董事长曹德旺说，有钱的人都几套房子，剩下需要房子的人才没有钱。现在都没有钱他以后怎么有钱给你买。将来就是有钱的人卖给有钱的人卖不出去，房地产崩盘是迟早的事，他的判断有道理吗？

杨红旭：第一，我不认可崩盘论，因为看发达国家确实有些国家经历过崩盘，像前几年的美国，包括日本等等，中国未来可能会崩盘，但是你说迟早这个或早或晚会崩盘，这个不能说是错误的，但是问题是什么时间。我认为，未来五年不会崩，目前依然是可以买房子的。未来是不是会崩还不知道，至于说房子是有钱人卖有钱人，这个我不太同意。因为房子要分档次的，豪宅当然是有钱人卖有钱人。但是还有刚需房，还有普通房，这种房子还是有很多人去买的。而且还有很多人，那些新增的城市人口，还有很多人大学毕业之后经过几年的奋斗有钱买房子了。

所以，房子并不是一个奢侈品。它是分类型的，有些高端的是奢侈品，但大部分房子的话并不是奢侈品，它就是满足很多人的自住需求的东西。刚性需求还是比较旺盛的，你不能老是拿所谓的别墅和高端的大平层来衡量这个市场，这个市场层次还是很多元的，主体还是普通房和自住房。

经济之声：其实我还是想问一下就是关于崩盘的界定，什么样的跌幅算崩盘，一般来怎么界定？

杨红旭：在国外的话一般主要是房价，房价整体上下跌30%以上就可以说是一个崩盘，这个不是说一个城市，而是说一个国家，主要是一些大城市。像日本的话比较惨，日本基本上是一些大都市房价跌了之后，目前还只有1990年的大概1/3。像美国的房价从2007年跌，跌到2009年、2010年的话，跌了大概有30%，目前基本上慢慢在恢复。像香港因为它是一个弹丸之地，它曾经在1994年到2003年跌了七成。那目前的话，中国的房价跌到百分之七个点，所以说离崩盘还非常的遥远。

经济之声：有没有时间要求，比如说在多长时间内跌30%？

杨红旭：一般的话，下跌是需要持续几年，因为像美国的话跌了三、四年，香港当时的话是跌了六、七年。当然日本的话是比较极端，因为它已经跌了几十年了。所以，我认为房价连续下跌3年左右，三年以上，跌幅在30%以上或者50%左右，它就是一个崩盘。中国的话我们说是08年跌过一段，2010年跌过一段，但是跌的时间只有两、三个季度，而且当时全国平均跌幅也只有2%和3%这样一个大体的数据。

经济之声：咱们再回到曹德旺先生他的观点，他说人们把大批的资金购买了大量的财产，不是资产。资产可以每年生产东西出来，财产不但不能每年生产东西出来，还需要大量的资金来支持，来养护它，就是这个问题。房地产能算升值的资产吗？投资房地产是否不如投资工厂好呢？

杨红旭：财产和资产两个词是近义词，而一般说，资产的话都是跟公司经营，跟所谓的财务数据有关系。而资产是包括财产的，而且资产的话是与负债相对应的，就是说总资产里面是包含负债的，财产就是不包含负债，资产是用来进行经营的，产生剩余价值的。有些房地产是因为自住的，但是要出租，比如买商铺、买住房出租的，那有租金收益，那本身就是可以算作资产。所以，还不能把房地产做一个财产，而不是资产，而是说部分房地产是具有资产性质的。

经济之声：那谈房价核心还是得问杨院长，您目前来监测，北上广深一线城市止跌了没有？

杨红旭：没有，一线城市包括北京、上海房价都已经跌了一些，目前的价格相比于去年年初的时候应该跌了，有些楼盘和二手房应该跌了10%左右，这个有些楼盘是这样的。

经济之声：企稳是不是还需要时间？

杨红旭：企稳的话应该是快了，因为我看北京、上海目前这两个月量有所反弹，尤其是北京，那量先反弹，价格才会反弹。所以，我估计四季度的话成交量会企稳，价格的话估计年内不会反弹，价格要看明年极有可能会触底反弹。

经济之声：这是您对价和量的判断，投资人能出手吗？目前来看的话。

杨红旭：我觉得对于投资者的话暂时不要急，但如果说购房者，就是一般的自住需求，我说有个判断的话，我说新一轮的购房季、抄底季正在来临。所以，作为一般的购房者，自住需求者，看到一些城市，尤其是北京一线城市优质企业的楼盘降价两三成绝对是可以出手的，因为往往是在整体下跌的时候才会出现所谓的超底机会，整体价格一旦涨起来的话，那抄底机会已经丧失了。