专访沈红：解读海南楼市“小动作”

克尔瑞信息集团沈红

开发商借力“金九银十”

　　所谓“金九银十”，其实这个概念是针对传统住宅的。也就是说它在大陆市场会比较凸显一点，每到到“金九银十”的时候，房产销售量或价格都会有一定的上涨。但是对于海南这个比较特殊的区域而言，“金九银十”未必是一个旺季的开端。因为大家都知道，传统的海南旅游旺季是从11月份开始到次年的3月份结束，其实主要就是冬天的时间，春节期间达到销售成交热潮阶段。所以实际上所谓的“金九银十”，可能对海口的稍有影响，但是对其他地区影响就几乎没有。而且在海口主要是一些大盘，可能大盘会在“金九银十”期间做一些动作， 例如恒大、绿地、海航 ，会持续做非常多的暖场活动，像特价活动、业主活动、还有十一期间的房展会等等。

　　她对于“金九银十”理解是，这个期间有长假，然后传统的开发商会选择在这个时间段中集中供应、开盘，吸引客户，为接下来年底旺季做好铺垫。另一方面，在“金九银十”这个时间段， 一年还差不多过了三分之二了，大家手中资金的积累，对未来财务的计划也就会比较明晰，在这个时候做置业的决策是比较快的。很多开发商抓住了消费者这么一个消费习性，因此将“金九银十”作为销售契机，不过这个“技巧”在海南不怎么受用。

　　明升暗降 房价逆势难行

　　从数据上来讲，所谓的明升暗降都是在营销上的噱头。但实际上从统计数据，备案的实际成交金额来看，海南的价格是没有降的。开发商基本上做的特价折扣活动只是针对于相当少的房源，这类房源有可能是滞销的房源或者可能是一个项目推出来以后，大约有十套左右的特价房源，以这种方式来做噱头，吸引人气。但实际上折扣和原来差不多，也就九七折左右，都是在这个范畴上。我们统计过，在售的海南一些项目都是这样的。

　　政策频出 吸引大房企驻入

　　从2013年起政府就不断的出台很多政策，其实这些政策有一条主线，那就是希望引进一些更具有实力的开发商进入到海南。 一方面能够保证海南房地产持续稳定的发展，另一方面资金实力强的开发企业，无论是对于基础设施配套的投入，还是对于社区楼盘开发的投入都会大于中小房企。

　　她认为，海南本地有个很大的现象，虽说目前有很多大型企业进驻到海南，但是充斥在整个市场上至少有一半还是本土的小房企。这些楼盘的规模从十几到二十万方不等，并且开发理念不够先进，对于利润的预期也都比较短暂，这就造成了整个海南出现了很多发展比较低端化的现象。针对于此现象，从2013年开始，无论是从省级政府还是市级政府，都陆续出台了非常多的政策，来支持海南房地产业向高端化方向发展。例如省里提出了海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见，其意思是未来会提高整个项目进入门槛，并主要倾向吸引大规模性的项目和开发商的入驻，这也就意味着小开发商进来未来很难拿到地。而三亚市政府则出台的就是限80的政策（三亚停建80平以下户型），也就是倡导大家都往高端化发展，这也是政府逐步看到了海南的资源在全国来说还是比较稀缺的，如果继续贱卖资源，最终的结果则是海南整体的基础设施跟不上，整个城市人群的覆盖面会更大，来到岛内消费或居住人口随之增多，这样会严重影响到城市有序的发展。另外对于土地，从量上来讲，仍然肯定大部分的土地还是在小私营企业的手上。最初，海南的土地开发市场比较混乱，目前多数地块不一定是在政府手里，而是掌握在私人手中。但是从趋势来看，未来肯定是大型开发商优势会更明显一些，因为土地价格在涨 ，成本也随之增高，因此对开发水平也的要求也有所提高 。（记者 王雯君）