马光远：房地产惊天变局

媒体热传，央行将调整“首套房”认定标准，对于已经还清贷款者，不管名下有没有房，都算首套，即最宽松的“认贷不认房”。对于这一迄今未证实的政策，我在第一时间表示，“如果此消息属真，则意味着最强的房地产救市政策出台，热点城市的房子可以开始看了。”但微博毕竟难以达意，应该通过文章更全面的表达我对这个政策以及政策效果的观点。

首先，我认为这个政策属实的概率不到10%。中国货币当局在二套房的认定上经历了一个变化。最早是“认贷不认房”，也就是说只要以前有过贷款，不管有没有还清，在买第二套房的时候，都认定为第二套房；后来变化为“认房不认贷”，不管有没有贷款，只要手头有房产，在购房的时候就认定是第二套房。在2010年所谓最严厉调控的时候又变为“认房又认贷”，即能够在系统查清有多少房子的，比如在整个房屋登记系统里边查清购房者的家庭已经有一套房子，这个直接认房就可以；如果查不到的话，查清已经有过贷款的话，按照贷款来进行认定。实事求是而言，“认房又认贷”的标准过于严格，客观上存在着调整的可能。但如果调整到媒体所传言的，不管有多少套房子，只要还了贷款都算一套，那显然违背了住房信贷政策差异化的初衷，基本是不可能的。

但奇怪的是，对于这个几乎不可能的传言，央行、几大行都没有回应和辟谣，原因何在？本人不认为是“默认”，如果这个政策真的默认，那意味着这是房地产调控以为最为厉害的救市。以前二套不但要首付50%，而且要执行至少1.1倍的利率，如果回归到一套，等于鼓励大家通过信贷杠杆炒房，在目前极其敏感的情况下，这种概率几乎等于零。我认为，首套房政策会调整，但一定会调整回以前的“认房不认贷”，而不是把裤带全部解开，在这个问题上，知一点羞还是必须的。如果政策调整为“认房不认贷”，客观而言，仍然复合差异化政策鼓励居住需求而抑制投资的原则。

其次，最近房地产救市政策频频，特别是地方政府，救市的举措和尺度直逼2008年金融危机之前。有些地方政府在救市的时候乱了方寸，把自己没有权力调整的信贷政策都纳入了自己的政策体系，比如湖北，要求银行可以执行7折利率，这说明在房地产问题上，很多地方政府就其内心而言是没有任何底线的，只要可能，他们恨不得搞零首付，恨不得银行给开发商垫钱。但是，我个人认为，这一次，不管地方政府如何救市，房地产这个他们的宝贝儿子是真的救不起来了。何也，因为当地产正在发生三大惊天变局：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的梳城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的价值就和大白菜一样；其三，社会资金正在撤离房地产市场，不要说投资已经降到14%以下，也不要说70个大中城市只剩下厦门一个在涨，看房地产的未来，最终要看资金如何投票。前8个月，进入房地产行业的资金增速只有3%，这是有房地产市场以来最差的，考虑到房地产2013年以来的体量已经很大，这个增幅意味着资金在逃离房地产行业。如果看不到这三大惊天变化，以为任何政策松动都能引发房地产市场的反弹，认为政府想救市就能救起来，是很傻很天真的。

第三，本人从去年9月到现在一直坚持自己对未来房地产市场的几个判断：一，房地产市场不会崩盘，但迎来了真正的转折点，转折点不是崩盘点；二，2014年及以后两到三年的市场，主要受流动性紧张的影响，流动性的短缺对于房地产市场是致命的，很多开发商会死掉，死掉之前跑路的也会大有人在，拥有足够现金流活过这个冬天的就是王者，他们能迎来第二个春天；三，房地产市翅分化，而且分化会更加明显。比如，如果信贷政策调整，我总会提醒一线城市和热点城市的购房者可以看房，一线城市房地产的问题是价格泡沫，价格泡沫在价格合理的时候自然会有真实需求，但80%以上的城市房地产是产能泡沫，房子太多，难以消化，这个问题不可能靠救市解决。

最后，未来会如何。很简单，别听暴涨论胡扯，也别听崩盘论的呓语。中国房地产的任何选项里，都既不会有暴涨，也不会有崩盘。房地产在告别短缺之后，只是迎来了真正的市场竞争阶段而已，有些房子可能永远卖不出去了而已，这对市场而言是好事。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，库存是可以消化完的，一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房，但除了这20%的城市，剩下80%的城市，房地产至少要阴跌三年，温州、鄂尔多斯模式会形成燎原之势。但，你一定要清醒：中国的地方政府在房子已经太多的情况下，无力阻止房价的下跌，但他有力量阻止房价的崩盘。

最后，想给各位说，请全面理解我的观点，我说得足够清楚。我不属于空方，我也不属于多方，我最多算个实事求是方。毛主席说，与天斗，其乐无穷，与地斗，其乐无穷，与人斗，其乐更无穷。但他老人家可能没想到，在中国，最其乐无穷的斗争是猜房价。在一个作弊的环境下，各方的博弈可谓精彩纷呈。中国人都在想着大房子，但中国人的灵魂已经被房子两个字塞得装不下一点快乐和理智。有人总是问：政府会救市吗？每当我看到还有这么单纯的灵魂眨巴着眼睛深情等着我的回答，我真的不忍心告诉他最真实的答案。我只能默默祈祷，孩子，多保重，但愿来世你不再转世到一个把房子当宗教的变态国度。