童大焕：为什么很多著名学者看不懂中国楼市

屡屡错判中国经济和中国楼市的，上至诺奖得主下至财经评论人(非财经的就免谈了)，名单可能会有长长的一串。这里只取两个我所尊敬学者的观点加以分析。

　　1978年改革开放后的中国经济增长一度被当成西方经济学也无法解释的“中国经济奇迹”和“中国模式”，实际上是中国本土和西方经济学者没有找准经济学尺子背后的坐标。这个坐标的时间纵向轴是改革开放前长达30年时间里人民创造财富的自由被关在笼子里，一旦释放，必然爆发。所以用自由来解释经济增长异常简单。空间横向轴则是政府公司化，各级政府亲力亲为招商引资本身会带来经济高速增长，甚至其负面的过度投资和腐败型投资也会助长GDP。

　　中国的城市化和楼市问题也一样。哪怕你学富五车才高八斗，如果只用一把经济学的尺子或者人心的尺子来衡量，也都量不准。为什么？因为同样的道理，世界上绝大多数国家和地区的城市化进程，都是一个自然演变的过程，政府规划在其中起作用，甚至是很重要的作用，但归根结底政府力量都是作为市场的辅助性力量而存在的。

　　但是中国的情况不一样。最大的不一样，体现在两个大方面：一个方面是在1949年以后长达50年时间里，政府的决策一直是朝着逆城市化方向进行的：二元户籍制度严厉禁止农民进城；大小三线建设；知青上山下乡；乡镇企业和小城镇建设，等等。虽然1980年代开始允许农民自带口粮进城，但直到1998年开始城市才提供商品房，所以当代中国的城市化准确地说只能从1998年开始算起。而前面50年的逆城市化道路，就像三峡大坝蓄水不开闸一样，积聚了巨大的势能，一旦城市自由的大门打开，那么，正常城市化国家和地区80至100年才完成的城市化历程，中国只要用30年左右的时间补课式地完成。期间的大河澎湃摧枯拉朽，岂不是搅得江河浑浊绝大多数人看不清？！

　　另一个大方面是中国迄今为止实行的城乡二元户籍和财产制度，也是全世界独一无二的制度，导致中国的城乡差别、地区差别十分显著。城乡和区域差别越大，一旦限制人口自由流动的闸门在市场经济背景下逐渐瓦解和消失，大城市化的趋势就越顽强越明显。

　　而中国又是一个将近14亿人口、农民占绝对多数的国家，这样的国家和上述两大背景下的城市化进程，比高铁的呼啸还令人口瞪口呆。我决不认为中国有任何自外于人类普世价值和规律的东西，但在普遍规律的支配之下，中国的经济增长曲线和城市化曲线不会和世界上任何国家和地区的发展曲线重叠。世界上绝对不会有完全相同的两片树叶，也不会有完全相同的两条河流。河流之所以有曲线，不是为了曲线而曲线，而是在流动中会遇到各种各样的阻力和约束条件。不同的流速、不同的阻力最终形成的必然是完全不同的曲线！

　　在这个背景下，就不难理解，为什么不少著名经济学家都对中国楼市判断失准。比如2013年11月，陈志武教授劝中国大陆多套房的业主应该趁早抛售房产，像国外富人阶层一样投资股市等领域。他的盲点在于就没有严格区分在城市化实际完成率只有36%的背景下，未来中国楼市存在巨大的分化空间：有的需要抛售，有的则需要长期持有。而中国股市跟西方法治国家最大的不同在于它本质上是个圈钱市，普通散户入市，绝大多数会尸骨无存。当时，笔者曾以《多套房的业主是否应该趁早抛售房产？》一文与其商榷。

　　2014年9月底，茅于轼先生在接受郑州晚报采访时也说：“中国的楼市肯定要出问题。房价逐渐往下掉，掉一半以上，这是必然的。只是不知道哪天爆发，目前还没到那个时候。房价的下跌和经济环境有直接的关系，在某种特定环境下，大家都会卖房，现在还没到这个时候。某种特定环境就是指投资环境好，如果大批私人资本进入金融业，房价马上会掉。跟股市也有一定的关系，股市一好，房价就掉了。”

　　茅于轼先生说对了吗？其实，说房价要跌30%、跌一半甚至跌80%以上的，楼市唱空派和一些股市投行的首席经济学家们已经说了七八年。如果从现在算起，十年后跌一半，十年后的房价也许是现在3倍了，跌一半也是现在1.5倍。况且你若等那个时候想着跌一半再入市，这十年居住好宅的光阴也许就流逝了。

　　“在某种特定环境下，大家都会卖房，现在还没到这个时候。某种特定环境就是指投资环境好，如果大批私人资本进入金融业，房价马上会掉。”这个特定环境今天不存在，未来也还很遥远。

　　为什么今天不存在这样的特定环境？因为金融业不是无源之水无本之木，今日中国高端服务业因行政垄断而难以发展，其它各行各业都已经过剩(详见2014年9月12日前中国工商银行行长杨凯生文章《国内已难觅非产能过剩行业》)，无论是民间金融还是银行理财产品，事实上都已高度依赖于房地产的健康发展。本轮楼市萧条，直接导致民间金融崩盘和银行风险的“邯郸现象”就是冰山一角。

　　未来，资本大批量进入股市和私人银行的前提条件，一是股市不再是圈钱市，二是各行业经济健康发展得以支撑起银行和股市。但现在看来，十年后我们都未必具备这样的条件。因此，大批私人资本进入金融业的条件不成立，“股市一好，房价就掉了”的状况不仅过去没有出现过(即使出现也是昙花一现)，未来相当长时间也还不会出现。因为股市的圈钱市特征，过去我们更多的情形是：楼市好的时候股市不好，股市好的时候楼市也好。

　　我所尊敬的茅于轼、陈志武等著名经济学家都多次说过房价问题，他们认为房价必跌或劝人们逃离楼市的原因，当然是觉得中国房价太高，不正常。但我认为他们基本上都说不准。何以如此？因为他们的理论未必有问题，但他们采用的参照系出了问题。就像本文开头所述，中国房地产市场必须以城市化为大背景，而这个城市化跟别的国家和地区都不一样，1949年以来的前50年都不正常。现在突然要通过正常的市场力量发挥作用了，其剧烈的补课效应让所有人看来都不正常！其中最典型的就是“房价收入比”。在世界各国各地区，人口流动比较缓慢，用房价收入比这把尺子衡量房价的合理程度，是可以的。但是中国人口流动极其剧烈而且其中不少人候鸟式的 “在大中城市打工，在中小城镇居住和消费”，于是出现我2010年8月出版的《买房的革命》一书所描述的现象：“大城市房价由外来人口决定，小城镇房价由回乡人口决定”。以往世界通用的经济学尺子用不上了！

　　还有，中国的城乡差距、地区差距非常巨大，差距越大，越往城市和大城市聚集的趋势将越明显，可是我们的主流经济学者和决策层还在迷信和迷恋根本不可能的“以中小城市为主”的“就地城镇化”迷梦中，在这个观念背景下人们怎么能够理解大城市的高房价呢？比我们收入低得多的印度孟买，2008年平均商品房价就已经超过6万元人民币每㎡（建面）了！同时，中国这样一个征信系统极不完善的国度，很多人的第二第三职业收入、官员的灰色收入、个人和家庭的资本和资产增值收益等等，都没有计入总收入项。房价收入比的分母小了很大一块。

　　黑格尔说“存在就是合理”，也就是说“任何存在的事物都有其存在的原因，存在的一切事物都可以找到其存在的理由。”经济学就是解释为什么会这样而不是那样存在的。如果真的没有购买力支撑，房价是不可能维持的。

　　城市化对于中国98%以上的经济学家来说都是没有前人理论可参照的全新课题。甚至中国99%以上的人在城市化到底会是大城市化还是小城镇化上面判断错误。别说学者，就是身处其中的多数开发商也都看不懂。所以未来会有数不清的开发商和富人因为看不懂城市化的发展趋势而导致财富被洗劫一空。