杨红旭：年底前房价不会出现全国性反弹

房贷新政之下，各地楼市风向渐渐转变，《央广财经评论》本期观点：经济增长要靠自身创造力和产业结构调整，房贷政策不是经济动力源。

  据经济之声《央广财经评论》报道，有“楼市风向标”之称的“金九银十”，从全国的楼市成交来看，观望情绪浓厚。中国人民银行与银监会近日宣布对“二套房贷”政策松绑，业内人士认为这将有助于释放改善性住房需求，但能否扭转楼市下行趋势仍有待观察。

  引发央行政策调整的，应该是一线城市从7月出现的商品住宅量价加速下跌苗头，这些数据也引发了金融界的高度关注。一些金融机构认为，过去7年间，信贷激增和房价上涨推高了中国信贷风险和宏观经济风险。

  在过去的十多年里，房地产市场一直被“黄金时代”的光环所笼罩，即使面对金融危机等压力，也依然呈现出良好的投资势头。然而，随着当前楼市调控的不断深化、银行贷款的门槛一再提高的情况下，房地产的投资属性已经出现了减弱的迹象。

  我们认为，在传统旺季的“金九银十”期间推出房贷新政，市场各方不应该过于乐观，房贷新政对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待观察。房贷新政不是要挽救楼市，房地产市场也不是经济增长的发动机。我国经济健康增长，主要还是要靠加快经济调整转型，推动产业创新，突出发展民营经济，探索新型城镇化模式，不断增强发展内生动力。

  经济之声特约评论员、 上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此发表评论。

  经济之声：在百城房价连续5个月下跌、且跌幅扩大之时，管理层在9月最后一天出手松绑楼市限贷。但是黄金周期间，全国房地产市场波动不大。为什么被业内人士称做楼市最大的松绑政策，没有人们预期中影响那么大？

  杨红旭：首先这个是9月30号出的新政，地方银行商业银行还没有来得及出执行细则，所以很多人可能也要等，因为现在银行放贷还没有真正的放松，现在去签约可能享受不到最新放松以后的优惠房贷，购房签约的时间节点就很重要，要能够赶上房贷开始放松的时候去签约，我认为主要受这种影响。

  第二，毕竟很多城市的库存量非常高，很多城市房价在跌，很多人的预期可能会被房贷新政刺激一下，但是要立马使他们由悲观扭转成乐观是需要一段时间的，没那么快会全面逆转人们的预期。

  经济之声：到目前为止，46个限购城市中，除北京、上海、广州、深圳、三亚五地外，其余城市已经取消限购，现在限贷又开始悄然松绑，其呵护市场的政策意图非常明显。在这项政策落地后，你觉得是房地产开发商还是银行更高兴呢？

  杨红旭：政策的放松其实对于相关的市场参与主体都是利好的，因为政策放松之后会使市场需求释放，房价止跌反弹。开发商能够资金回笼，使经营稳健；对银行也是有好处的，因为现在允许银行筹集资金，通过MBS，包括专项债来融资，筹集新的资金支持房贷，这样其实它没有占用商业银行既有的信贷指标，是新增的一个资金池子来支持房贷。只要银行银监会允许商业银行新增的资金池子，这样总归是可以赚钱的。

  但是我认为对于个人购房者可能利好更大，尤其是这次政策重点关注的投资改善需求，就是你有一套房子，但是房贷已经还清了，再买第二套，而且是属于普通房的第二套当中房子的话，可以享受首套房贷利率，等于在房贷方面使购房者明显降低了成本，因此政策其实利好很多的相关参与主体，其中对于投资改善的群体利好程度最大。

  经济之声：过去有人经常会提一个词叫“楼市泡沫”，您觉得在限贷、限购这些措施之后，目前楼市的泡沫被挤掉了吗？

  杨红旭：我跟很多人的观点是不一样的，我说中国整体看是基本没有泡沫的，大部分人不同意，确实少数地区是有的，类似温州、鄂尔多斯。很多人认为中国房价是偏高的，这一点我也认同，但认为这是一个大泡沫我不太认同。其实中国的楼市包括房价的涨幅有个拐点，就是2011年，2011年之前大概十年间，除了2008年，大部分时间房价的涨幅都在10%以上，2011年随着调控的开始，很多的国十条、国八条等等，全国房价的涨幅开始由两位数减成了个位数，2011年、2012年、2013年到今年，连续四年，全国房价还在涨，但是涨幅在持续缩窄，基本上已经跟GDP涨幅差不多了，所以我认为这四年是房价涨幅放慢的过程。

  经济之声：十一期间因为缺乏信贷政策放松之后的细则出台，很多购房者都在等待，而这些等待的朋友们很关注的就是在年底之前是不是会再次看到房价的反弹？

  杨红旭：就全国而言，年底可能看不到全面的反弹。这次房贷放松会刺激需求，但是库存压力非常重，房价的涨还是跌要看供求关系。信贷放松刺激需求，但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。假如库存回落了，这个是有利于房价慢慢止跌反弹的。少数城市，类似一线城市和少数的二线城市的库存量并不是特别高，去化周期也不是特别长，这种城市一旦需求开始释放，政策利好出来之后，年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市，包括部分的二线，年底还看不到明显反弹，可能要等到明年某些季度可能会出现全国性的房价见底反弹。

  经济之声：这次二套房贷松绑之后，有人预期说管理层手里还有一些选项，比如降低房贷的利率，取消二手房的交易税，甚至出台购房退契税、购房带落户、购房给予一定资金补贴等政策。哪些政策可能会在明年推出？

  杨红旭：这要看我们目前楼市的反应。第一波救市是六月份之后，很多城市放开限购，这一波的刺激力度其实是有限的，很多城市的成交量并没有明显的增长。第二波是放贷，信贷放松之后市场的反映力度应该比限贷放松要大一点，但能不能让整个楼市止跌，谁也不敢打保票，假如到年底市场依然没有止住下跌，我认为明年还会有政策出台，主要应该集中在税收方面。所以说放开限购是第一波，限贷放松是第二波，减税应该是第三波。第三波要视前面两波的效果和楼市下滑的速度能不能止住，甚至能不能企稳，假如止不住，明显会有减税的措施出来。