马光远：只有20%的房子值得买 80%以上城市住房过剩

虽然大城市的需求仍然是存在的，库存可以消化完，但中国住房已经告别短缺，房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。

　　央行与银监会在“十一黄金周”之前出台的房贷新政，可谓吹响了“救市”政策的最强音。

　　房贷新政不仅让2008年救市时使用的七折利率优惠重出江湖，同时，还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。按照这个标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；同时还规定，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行有确定首付比例和贷款利率水平的权利。

　　这意味着，除了北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的贷款政策，甚至比2008年的房贷政策都要宽松。这也意味着，在经历五年的金融危机周期之后，中国经济对房地产的依赖更为严重。

　　大尺度救市并非因为房地产要崩盘

　　对于出台救市政策的初衷，有人解读为如果不救市，中国的房地产市场会崩盘，从而有可能将中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑，但并不符合中国房地产市场的实际。

　　的确，1到8月份的房地产投资、销售、新房开工量等数据都特别难看，特别是流入房地产行业的资金，前8个月的增速只有2.7%，创下房地产市场化以来最低的增速，似乎社会资本正在离开房地产。

　　但我们也应该看到，尽管整个房地产行业在调整，但房地产行业并没有差到要崩盘的程度。且不说很多城市价格的下降幅度很小，上半年，200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上，净利润率在14%以上，比制造业的日子不知道要好多少。对一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。

　　所以，此次大尺度救市，绝非房地产市场要崩盘，而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态，中国经济的日子就不好过。房贷新政不是只去救房地产，而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。

　　很显然，目前的房地产市场并没有到这个程度。但过惯了好日子的开发商，以及高度依赖房地产的地方政府并不愿意过苦日子。然而，从目前房地产市场的情况看，房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。

　　靠房地产维持漂亮数据的日子不多了

　　今天的房地产市场，面临三个和过去完全不同的变化：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近。

　　其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年。

　　其三，社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是房地产当前的基本面，这个基本面和2008年完全不同，也意味着政策实施后的效果也不能和2008年相提并论。特别是，由于美国退出量化宽松政策，中国房地产市场的流动性总体会很紧张。在这种情况下，房地产市场不可能像过去一样。

　　笔者认为，未来房地产市场会出现“三个20%”的分化：只有20%的开发商会活下来；只有20%的城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市，房子几乎不存在任何投资价值，而会回归居住属性。

中国住房已经告别短缺，中国的房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国，随着住房投资没有价值，很多房子可能永远卖不出去，这是市场的基本规律，逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市的需求仍然是存在的，库存是可以消化完的，一旦救市政策丧失理性，你就必须同样非理性地下决心买房。