徐瑾：中国楼市调控转向背后 博弈中的不确定性

中国十一期间市场休息，但是政策制定者们并未停摆，从楼市到地方债，政策微妙变化已经开始。

　　楼市方面，一向看似热闹，其实新内容并无多，中央政府希望控制风险，而地方政府希望继续制造泡沫，二者之间空白地带则是各路专家的摇唇鼓舌。甚至模式也一如往昔，收紧、收紧、再收紧——放松传言、放松传言、放松再传言——辟谣、辟谣、再辟谣——放松、放松、再放松，每个时期媒体、公众、监管者、市场各方看似众生相，其实大部分行为模式都在这四阶段中循环反复。

　　如果能将上述四周期稍加变化，基本可以解释中国大部分经济政策变化，很少有什么行政条文指令会被明令废除，要么是颁布新的条文，要么是对旧有条文的再度诠释，就像十一之前房贷政策调整。 在市场传言早已沸沸扬扬之后，中国监管机构正式表态规定拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构仍执行首套房贷款。

　　与其说这一举措意味着救市，不如说中国楼市调控基调已经转向。首先，这一政策直接惠及人群相对有限，主要针对首套房购买者以及改善型住房，而目前资金状况之下，银行对于下调房贷优惠的动力有限，前期是并不那么热衷；其次，这一举措意义更多在于改变市场预期，一方面是政策放松的预期，另一方面则是房价变化的预期，目前中国房价已经连续5月下跌，各类持币待购者作为多空力量的边际因素，他们的预期预期在房价博弈中比重加大。

　　比起公众普遍关心楼市的放松，更值得注意的是地方债的收紧。十一期间，中国国务院提出加快建立规范的地方政府举债融资机制，强调坚决制止地方政府违法违规举债，剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。

　　房贷的放松以及地方债务的收紧，不仅关乎楼市变化，更代表了中国经济政策的基调变化。一方面中央政府对于未来增长区间有了更务实的期待，近期不少政府智囊的预期基本已经调至7.5%之下，这些结论不仅与市场看空者的预期相去无多，更意味着中国各界对于未来增速下移有了更多共识。如中国经济学家林毅夫近期表示将明年和“十三五”期间增长目标应定在7.0%-7.5%，在外部条件相对好时增长率靠近7.5%，相对差时增长率靠近7.0%(更多信息，稍后见本周林毅夫为FT中文网的撰稿)，而中国央行研究局首席经济学家马骏近日在国际金融协会(IIF)年会表示，根据其研究团队结论，中国的服务业占GDP比重提高1%所创造的城镇就业岗位，就可以抵消GDP增长减速0.4%导致的就业岗位数的下降。

　　另一方面，在守住不爆发金融危机等底线之下，局部的放松已经开始，而且未来可能在可控的范围之内还将继续。站在地方政府的角度，放松房贷若能真正起到支持地产市场、保住土地出让金收入的作用，则来自债务收紧的压力可更加从容地应对，两者可谓相辅相成的举措。

　　这两点变化透露的信号是积极的，而执行以及细则显然需要制度的配套。比如地方发债机制的建立，未来除了细化中央政府的考核，也应该落实预算透明原则，赋予同级人大更多权限，而公众以及社会各界的参与与满意度也应该纳入监管体系。

　　至于楼市，短期预期固然重要，但更重要的决定因素仍旧在于人口周期以及城镇化等长期因素。按照中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁的计算，取消限贷或将刺激550万套住房需求提前释放，但对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房来说，仍属杯水车薪。有专家表示未来房地产投资可能出现零增长，这显然有些夸张，但却代表了房地产投资下降的趋势，而房价在放松之后应该步入滞涨或者回调，要重演上几轮的疯狂增长，则近乎白日梦想。

　　这就是新常态，告别高增长的火箭速度，欢迎重新回到地球。从更大图景来看，中国经济的体积已经大到无法继续加速膨胀，根据据国际货币基金组织(IMF)的国际比较计划的正式结论，按照购买力平价计算，中国今年已经正式超过美国：2014年美国经济规模是17.4万亿美元，而中国是17.6万亿美元。

　　中国经济的减速不可避免，但对中国未必坏事。近年越来越多的案例显示，除了经济增长，更多的人渴望是一种有尊严的幸福生活。十一期间，我在一个西部小城休假，一家五星级酒店还是人流如织，看起来似乎并未受到反腐影响，可见消费仍旧旺盛，而对面还有着封顶的公寓楼继续开工，一派车水马龙，而当地不少人工资低廉，对于他们，当地房价仍旧过高。此前媒体上关于附近城市的鬼城报道刚过去不久，而一位投资界朋友考察之后却表示“非常健康”。

　　关于楼市乃至中国，纸面上的世界与现实中的世界总是存在巨大空白，这是想象空间，甚至可能就是陷阱。政策转向，或许只是在这一本来就超级复杂的博弈中添加了额外的不确定性。

作者：英国《金融时报》中文网专栏作家 徐瑾