易宪容：房贷新政后未来楼市走势

房贷新政后，国内楼市的未来走势应该是市场最为关心的问题。无论是市场的哪一方，都希望对这种走势作出一个合适的判断，以便正确地决策。但是，房贷新政之后，关于国内房地产市场的信息蜂拥而来，比如，房地产开发商认为国内楼市会出现惊天大逆转，正逐渐上调房价；最近各城市的房价上涨或下跌、住房销售增加或萎缩的信息杂乱无章；地方政府暗自偷笑，正在规划着拍出更多的土地；有房者正计划还清贷款，再次杀入市场；银行对住房信贷新政的博弈已经开始；真正的住房消费者只能观望；低无可低的住房税收政策还会减免(国内房地产业占GDP的比重在20%以上，而房地产各种税收占总税收不到3%)等等。面对突然间爆炸式增长的住房信息，要对国内楼市的未来走势作一个清晰的判断并非易事。因此，我们只能根据市场的内在法则，寻找其蛛丝马迹。

　　首先，房贷新政，政府救房地产之意图十分明确。房贷新政就是希望用更为优惠的住房信贷政策及税收政策再次让住房投机投资者涌入市场，以此达到国内住房市场去库存化及软着陆的目的。但是无论是从经济“房地产化”还是房地产泡沫各项指标来看，当前的中国房地产市场发展是不可持续的。对此，政府已是共识，否则如何会让某大学立项(即“历史上最大的房地产泡沫如何化解”)研究化解之道呢？事实上，国内住房市场泡沫巨大及严重过剩已是不争之事实。我最近到了国内不少二三线城市，看到这些城市的住房供应严重过剩已经到无可复加的地步(如媒体报道中国有几十个“死城”)。早几个月，这些城市的房价向下调整已经十分厉害了，但同样无人问津。现在政府全力出来救市，希望以各种住房优惠政策让投资者来接这个巨量库存的盘，但是，即使这些住房投资者可能进入市场，但是肯定会想购买之后又是谁来接盘呢？也就是说，即使未来国内房地产市场可能出现短期的回光反照，但它是逃不出市场的基本法则。

　　其次，房贷新政看上去超出市场预期，比2008年的131号文件有过之无不及，但是房贷新政要落实则是一个银行间激烈的利益博弈过程。如果房贷新政最为实质性的内容(比如利率优惠)不能够落实，那么要达到新政的预期效果是不可能的。可以看到，房贷新政公布之后，各大银行纷纷表态支持央行决定，但是很少有商业银行出台具体的实施办法。这不仅意味着国内各大银行的表态只是例行公事，并非有多大意义，也意味着与2008年不同，国内银行对房贷新政不是太感兴趣。

　　特别是当前国内金融市场结构、利率水平及银行激励机制等发生较大变化，国内银行已经不把住房按揭贷款作为优质资产了，而是把这种贷款看作“鸡肋”。比如国内有不少中小银行根本就不做按揭贷款。在这种情况下，房地产市场希望银行把按揭贷款利率下降到无盈利的水平(如7折优惠)几乎不可能。如果住房按揭贷款利率不能优惠或很少优惠，那么房贷新政的效果一定会大打折扣。房地产企业及投资者所预期的就可能落空。

　　当前的住房市场预期是否重新出现回转，应该是相当不确定的。如果住房市场的预期出现回转，住房市场可能出现短期反弹，投机者短线炒作可以赚后逃之夭夭；如果市场预期不改变，国内住房市场将面临更为深度的调整。在这种情况下，新进入的住房投机投资者有可能成为房地产泡沫最后的接棒者。如果这样，这些住房投资者可能面临着长期套牢的巨大风险。在这种情况下，国内住房投机投资者会愿意进入吗？如果他们不进入，市场预期可能不发生逆转。国内楼市的周期性调整还会继续。