童大焕：大城市未来房价会超出今天多数人想像

在城市化背景下，传统农业社会的人口——资源关系发生了本质性的逆转，人口不再依赖人均资源而发展，而是人口本身成为最根本的发展资源；人口越多越密集，就越能吸引世界各地的资源为城市和人口服务。

　　马光远在微博上说：“经济学家奥尔森发现一个惊人的现象：每平方公里的人口密度越大，人均收入越高。低收入国家每平方公里的人口：肯尼亚25人、民主刚果13人，阿根廷13人，巴西16人；高收入国家：德国246人，比利时322人，日本325人，荷兰357人，新加坡4185人，香港5000人。人口密度越大，收入越高。”

　　其实这个现象一点也不惊人，而是城市化发展的一个必然现象。在城市化背景下，传统农业社会的人口——资源关系发生了本质性的逆转，人口不再依赖人均资源而发展，而是人口本身成为最根本的发展资源；人口越多越密集，就越能吸引世界各地的资源为城市和人口服务。

　　如果不是在全国或全地区范围内平均人口密度，而是在城市建成区范围内平均人口密度，会发现人口密度越大收入越高这个现象更加明显。为什么人类会走向城市化？根本原因就是城市使人更自由、使人均收入更高。世界上有很多地广人稀的地方，城市化程度也非常高。比如澳大利亚，700多万平方公里土地，只有2000多万人口，其中三分之一聚集在悉尼，六分之一聚集在墨尔本。

　　而就是在这样的地区，建筑师们还在憧憬着它未来的城市天际线和人口密度更高。今年一份报道说：几位顶尖的建筑师指出，悉尼必须在未来30年内将大厦的高度翻倍，才能保持国际都市的地位。

　　服务于UrbanTaskforce Australia的三家顶级建筑公司制作的2050年悉尼天际线图片被刊登在《每日电讯报》上，以鼓励公众对悉尼的未来进行讨论。此前澳洲统计局预测，墨尔本的人口将在未来二十年内超过悉尼。因为普华永道最近的一份报告发现，过去十年悉尼的年度经济增长率为2.2%，落后于墨尔本的4.7%和布里斯本的4.4%。Urban Taskforce的首席执行官强森(Chris Johnson)称，悉尼必须增加CBD的经济产量才能保持领先于墨尔本的状态。强森指出，悉尼的都市规划者应该设定这么一个目标：让数万人住在市中心，并创造一支与国际金融和顾问服务有关的更大型劳动队伍。此外，关键的中心例如帕拉玛打、车士活、好士围、liverpool和Penrith也应该采取类似的方法，不过规模应该缩小。

　　现在，墨尔本、布里斯本和帕拉玛打都有高于悉尼CBD楼群的摩天大厦即将开建。强森认为，悉尼受到了过时的规划规则的限制，因此309米高的悉尼塔(Sydney Tower)很长一段时间以来都霸占着CBD最高楼的名号。强森称，世界各地现在有二十多座高楼是悉尼塔的两倍高，包括吉隆坡452米的Petronas Towers，台湾508米的台北101大楼和迪拜828米高的Burj Khalifa.

　　未来世界城市的总趋势就是向越高、更密、更集中的方向发展。中国也一样。不论是QQ大数据、还是麦肯锡历时一年的“迎接10亿中国城市人口大军”深度调查，抑或是中国东北、西北、中部、东部投资效率比较，等等，无一不指向一个共同的城市化规律和方向：大城市和大城市群。大城市的空气使人自由，大城市机会更多效率更高，大城市更节约土地和能源，大城市能创造更好的条件处理垃圾和污染……

　　当下中国的城市化一直想邯郸学步亦步亦趋地步美国早期郊区化的后尘，殊不知人家是自然而然的发展，我们则想仗着行政力量不受严格的法治约束可以为所欲为，想用行政力量强行打造一个“区域均衡发展”的“中国特色”城市化道路。却不知道美国当初的郊区化乃是由于黑人进城一度导致城内社会治安等不好，富人被迫外迁。随着城市社会治安的逐步好转，郊区化的美国正越来越回归正常的中心化。而中国大陆的城市化呢？政府大于市场，规划大于规律。北京上海等大都市过去十几年来一直在用强制规划与拆迁的办法往城外迁移人口，导致城中心户籍人口不断下降。不仅如此，还强行用限购限贷等行政力量打击和限制市场力量，阻止人们正常的购房与投资行为。结果，三四线及其以下城市鬼城空城遍地不说，还制造出令人心惊胆战的金融和经济危机，一些地方民间金融崩盘，房地产开发商负债逃跑，银行面临金融危机。最后又不得不屈服市场和规律的力量，一切推倒重来。

　　对此，我始终耿耿于怀。我们又到了‘只有房地产才能救中国’的历史时刻。从不符合市场规律和城市化发展方向的限购限贷，向尊重市场和城市化规律的鼓励投资转变，是必然的总方向。不一定会大张旗鼓地公开宣扬鼓励投资，但具体做法一定会是这样。未来的楼市调控，除了由限购限贷向鼓励投资至少是投资者与普通购房者一视同仁之外，另一大调控方向就是从价格调控向供应量调控转变。我们在不该搞小城市大跃进的地方搞了小城镇大跃进，结果供应严重过剩，这些地方就应该调整规划，努力消化库存甚至收回未建设的土地。而在供应不足的地方，应该在城市密度和城市面积扩张等方面调整规划，加大供应。

　　仿佛是为了“证明”我判断的正确性，9月30日央行银监会解禁限贷，10月9日媒体报道国土部火线出新规严防鬼城，新区用地能不批就不批。两大新调控方向量身订制般无一漏网。其实这一切都是“时势所迫”，判断的正确性也不过再一次说明“知识就是力量”，知识有超越金钱和权力的力量。

　　中国社会在城市化过程中对高房价充满了戾气。但是，人都往收入高的地方自由聚集是城市化的规律，人口聚集、收入高的地方一定高房价。有人说，北上广深楼价是全国均价的6-8倍，美国这个数据是20-30倍。是不是这样？我没有去计算。但大城市未来房价还会超出今天多数人想像，也是一个无人能逆转的必然规律。